Re: [請益] 現在可以買房ㄇ

※ 引述《etrangere (outsiderOfTHEworld)》之銘言： : 想請教一下各位尤其C大， : 這段的意思我可以解讀成， : 政府大量的舉債，稅收可能不夠用，所以賣地要想辦法抬價增加收入嗎？ : 也就是說，政府賣地來補本來應該是全國人民該負擔的稅金，而且是慢慢提高土地價格， : 因此增加了買賣土地的成本， : 也就是說，沒有跟著進場買房買土地的人， : 就被政府轉嫁了稅收的缺口？？ : 簡單來說比如23億 是2300萬人要繳的稅， : 但他税收不夠， : 就靠賣地去補， : 此時民眾分成兩群，一群是買房的， : 一群是不買房的； : 土地價格上去，買房的房屋價格上去，他房屋增值的價差可以抵消掉那個稅收的缺口 : 沒買房的，房屋、土地價格上漲，所以變相承擔了稅收？ : 4這樣嗎 有中央和地方的不同. 賣地主要都是地方政府的重點收入. 地方政府光靠中央的統籌分配款和一些零星收入是完全不夠的. 他還要靠賣土地+收各位的不動產稅金(地價稅,土增稅,房屋稅)+各種土地招標或是租金. 你去看主計處公布的地方政府財報就可以看到他收入的比率. 因此,一個都市,房地價越高,市府就越有錢. 所以為啥台北很容易就做到0舉債還可以還債. 因為他相關稅收都非常高. 而房地價很低的縣市,通常財務就會吃緊. 然後產生惡性循環. 地方政府收入高,就可以舉債借更多錢(舉債額度也跟這個有關),然後做更多建設. 做更多建設就會再拉抬不動產價格或是政府旁邊土地的招商吸引. (例如這邊要蓋巨蛋,就可以bot給財團附設商場. 這樣很大一塊地除了巨蛋的支出外,旁邊企業的商場開發,就可以跟企業拿權利金 另外土地還可以定期跟企業拿租金) 政府通常會更賊. 他會先推一個建設無論是世貿還是甚麼開發案. 之後再這邊辦活動,吸引所有人的目光. 最後,才把這邊旁邊的土地拿出來賣. 也就是之前在講得甚麼商場炒地皮,工廠炒地皮的造鎮概念手法. 這種招每天都在用.... 這是高雄幹嘛把燈會辦在蓮池潭. 因為高鐵後面有土地要賣以及蓮池潭南邊有土地要招標. 另外新台17線旁邊有桃子園的重劃區,市府手上還好幾塊那邊的土地. 因此透過這些手段. 例如市府蓋一個世貿到水湳好了,花了隨便說100億好了. 之後就會靠旁邊的土地增值+附近土地招標給企業的權利金和租金. 以及拉抬的地價刺激了建商蓋大樓,會大幅增加地價稅土增稅以及房屋稅. 然後花個幾年,再回收100億回來.... 而且未來因為蓋了很多大樓企業也標了好幾塊地去用. 所以這邊可以長期大幅增加穩定的稅收. 這種通常在市府的世貿各種初步可行性等計畫當中,自償那一章會有各種估算. 他會估算一個年限把資金自嘗回來. 自償率太低,還會因此案子無法通過...XD 當然這些成本,最後支出者. 會都是民眾. 你跑去巨蛋旁邊的百貨消費,花的錢被百貨抽走,再拿去付給政府租金. 你買了房子除了買價被政府回收外,長期的房屋稅地價稅也被政府回收. 你租屋,你的租金被房東拿去繳貸款繳稅,最後也是被政府回收. 因此最後羊毛還是出在羊身上. 用哪個姿勢割你的羊毛的差別. 當然啦,實際上還有債務擴張的狀況. 也就是,現在不是金本位年代. 政府割你的羊毛,不需要立刻花多少割多少. 而是例如可以有一個長期收益. 那他可以擴大舉債額度. 你可以視同我們所謂的"借錢開寬限期都不還本金" 市府的資金成本很低的,現在大概漲到1%吧. 也就是他舉債1000億,實際上他只要每年10億的現金流就可以支撐債務. 市府整體的收支而言,他隨時都在還債也隨時都在舉債. 就像我們投資客房子多以後,你是維持一個貸款總額例如你維持2000萬好了. 那你每年都有賣房子和買房子,所以隨時都有環掉貸款也有再辦貸款. 你總貸款額抓再2000萬左右震盪一點的概念... 而市府,他再回收資金的時候,會有一個自償率. 也就是他花100億,他不一定要短時間內就把100億都賺回來. 他可能是賺了60億+每年四周稅收增加了5000萬. 那5000萬拿去支付沒有回收的40億的1%=4000萬. 這樣就可以成為市府的一個很好的建設安排. 不過當然這個遊戲會有一個cap. 那就是舉債額度上限. 所以如果市府賺太少,那會撞到舉債額度上限. 因此他需要賺多一點,例如他如果稅收回收是2億好了. 這樣現金流吃掉4000萬,但是有餘1.6億. 這樣他計算舉債額度上限,可能可以拉升100億出來. 那結果就是,市府"舉債"花了100億蓋世貿到水湳,弄了幾年後. 他不但還掉了60億,讓舉債只舉了40億. 他還拉升了100億的舉債額度出來. 所以等同他下一次就可以再借160億出來用. 這就是為啥政府欠錢永遠越欠越多. 他只要現金流收入有擴的夠大. 那他舉債額度就會上升. 就跟投資客,當你收支比被卡到怎麼辦? 就把資金拿去做高收益型投資,再用這些收益來擴張自己的收支比上限/ 大家都在幹一樣的事情. : ※ 引述 《ceca》 之銘言： : : 另一點是. : : : : 最近政府和台糖之類的不知道是吃錯甚麼藥. : : : : 土地都不太賣,賣一些五四三的爛地,要嘛太小要嘛形狀奇怪要嘛地點很爛. : : : : 只會推一些甚麼地上權...靠邀,誰對地上權有興趣阿. : : : : 這造成土地釋出量太低. : : : : 因此土地價格也高居不下. : : : : : : so...唯一可以逆向破解營造成本的就是地價下降. : : : : 但是目前市場,我們偉大的莊家, : : : : 護盤護的好啊!!!!!! : : : : 要是這時候各縣市政府瘋狂賣地,起標價都是行情打6折. : : : : 我相信地價就會大幅下降. : : : : 也會有小建商開始冒出來,你大建商賣50,我在旁邊賣45. : : : : 但問題就是現在各縣市政府護盤護的太好了. : : : : 造成土地價格維持在那邊. : : : : : : : : 因此. : : : : 一個建案最大的兩個成本. : : : : 土地成本持平,營造成本大漲. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.100.39 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677400326.A.137.html