Re: [請益] 炒房會比較好賺嗎？

炒房是這樣子. 不動產同時是投資型金融產品. 但同時又是實際貨品. 並且還是必需品. 所以炒房有兩種不同型態的操作法. 也就是同時存在,玩股票期貨基金的操作法. 又同時存在玩骨董玉石餐館的操作法. 他既有行情,又沒固定行情. 另外,他還有"產出收益"(租金) 所以很多時候對投資客而言,只要大趨勢不要往下,就都可以賺錢. 今天平盤,死魚盤... 我們短期轉賣不也爽爽賺...並且更無腦因為行情是定值所以整個都SOP而已. 連判斷都不用判斷,甚至有些時候連看屋都不用聽到數字買就好了. 因為... 這時候我們在玩的就是沒有固定行情的骨董,玉石概念. 今天我進一顆原礦素料,送去福建找人雕刻,雕好之後擺在高檔裝潢的玻璃櫃裡賣. 原礦1萬塊,雕工一萬塊. 擺在百貨公司專櫃裏賣你15萬.或是水晶店裡賣你10萬,或是網拍賣你5萬. (網拍的價格非常低,因為流通性太好,所以批發進貨的店家會大幅壓利潤. 表面上他一樣東西賺你很少,但他可以把量衝到極大,進而他進貨成本也很低. 之後他就可以延伸出它可以支援其他小盤的零售商.網拍變成他招攬小盤商的手段 而對真正購物者而言,一條幾萬塊的手珠,一座三五萬的晶雕,大多數人也不敢再網上買 所以你就會去玉市阿,店家阿,看到實品而購買,或是貴婦在商場阿觀光區阿看到購買 因此,底層非批發的零售商也有生意做.... 因此你有時候看那些老直播台,有那種長期固定在買貨的買家. 每天買天天買,你都很好奇他家到底是有多大要怎樣堆那麼多東西..XD 實際上他可能就只是零售商,直播上單點買的是精品,然後還可以順便私下去批一般貨.) 你說行情??...你怎樣比較..XD..你看過一樣的雕件嗎? 當然更厲害就是,原礦買2萬,雕工找台灣工大師級雕5萬含落款,這樣就可以賣你50萬. 只是50萬的雕件流通性很低,所以可能會賣超級久...不一定比較好賺. (實體貿易,流通性很重要...一筆錢同樣時間可以滾多少次會大幅影響投報率) 那你回來看. 一間廢墟公寓買250萬,我請包商加工50萬,賣你400萬..流通性很高. 或是一間6米巷透天,買500萬,請包商加工150萬,賣你900萬,流通性普通. 或是一間10米路透天,買1000萬,請包商加工200萬,賣你1600萬,流通性很低. 啊有沒有一樣..XD 至於行情??....平盤死魚盤...屯屋的增值連0.1%都沒有的環境. 所以這種操作就是實體貨品的操作.. 但是反過來,像現在大噴發. 美術館5x坪1xF四房平車基本款,一千萬多一些買下來,過幾個月市場最便宜剩下12xx萬.. 你可沒有甚麼廢墟和翻修後的價差可以賺,因為屋況都沒很老差異不大. 你賺的就是...阿就行情暴漲,看到漲就追阿..不追的人以後留下來洗盤子. 你看過不動產在漲一年兩年的嗎..XD.. 那你看到第一年大噴發你不追??你要五年後才進場? 至於你還在那邊想要撿投資價,在那邊等急售的低價釋出..XD 你慢慢等吧,等你真的忍不住要進場,大概我房子都上兩千了.剛好賣給你.. 啥?你不敢追.... 那你最好快點去找其他投資項目,放棄投資不動產.... 不然之後幾年你都只能在場外看戲. 而幾年後,你的鈔票從可以買1x年大樓變成只能買公寓..XD PS.2012~2014年也發生過,一大堆老投資客不敢下場的笑話事件...XD 典型心態和思維轉不過來...然後被市場淘汰. (因此每個時期都有人說投資客縮手,不玩了,認識的投資客都賣光了.. 恩...就一群輸家而已...幾十年來每年都一堆) 也因此,炒房手法百百種. 而本質上也有不少的差異. 但是你要每種都懂一點反而是很困難的事情...XD (不像一般的東西,精一樣難,每種都懂一點簡單) 因為,局面轉換太過遲鈍,慣性太大. 平盤就平盤幾年,漲就連漲好幾年,只有跌,一跌政府就很緊張再把她拉起來..XD 因此你前幾年都在做這一票,結果局面改變了,你還在用同樣的操作方式. 那你後面就會操作的很痛苦... 例如2010~2014年你都在追利多話題賺增值,朝爽的. 但是2014~2019...你就會哭哭.. 同樣反過來. 2016以後都在做老公寓老透天翻修轉賣,爽爽無腦SOP賺. 2019後就開始變得很辛苦. (入手價大幅上升,造成出貨價也拉到快天價,流通性變差很多) 阿要你轉換... 請問....你投資經歷多久?三年?五年?? 那你五年都在做增值,你懂短期轉賣嗎??不懂. 或是你五年都在做爛屋翻修轉賣,那你懂追漲增值嗎??不懂. 這就更不用說當盤面進入蛋黃區凍漲蛋白區落後補漲的時期.. 你們懂追捕漲的奧義嗎??...不懂.. 阿你一輪下來就是要十年起跳的經驗. 外加你每個時期每種不同的產品,你多少要有三五間操作經驗才叫經驗. 那...你等同這十年你至少要一千萬現金以上的操作資金. 不然你根本無法擁有實務上的各種不同炒作手法的操作經驗. 對喔,以上還不包含包租特化的玩法... 你還要熟包租,那你就需要更多的錢讓你操作. 這...又還不包含商用不動產.而商用不動產的金額又更大... so....炒房最難的就是經驗...因為時間線太長了,外加門檻很高. 因此你說炒房好不好賺. 阿如果你都懂,各種時期挑選最好賺的方式,然後槓桿也開夠. 那你賺的絕對不少. 你自己算,一間公寓買250翻修50賣400,其他成本再算30好了. 你賺70,投入資金130,平均一輪10個月....投報率多少..XD 或是你5%收租投報率,貸款70%就好槓桿三倍投報率是多少還不算增值. (包租特化可以靠裝潢拱高租金...讓非套房產品都可以達到5%收益..非套房喔) 這就不用說預售屋,你也不要賺太多甚麼一百兩百.. 你就60萬丟進去,一年後賺20出來...投報率多少?? (60萬可是1200萬等級物件,賺20萬我可是估的很低喔) 你每個時期都有挑對作法,那自然都爽爽賺. 並且風險極低...這是不動產最大的優勢... (因為你跟政府的利益掛再一起,然後新台幣+內資絕大多數市場,政府又是莊家) 但你要滿足這個甚麼操作都懂一些的條件太困難了. 亂玩會變成,買蛋黃區投報1.5%,結果買下去三五年都不漲,扣掉各種支出沒賺半毛錢. 預售屋轉不掉要過戶,過戶後變成新成屋開始吃最兇的折舊,吃完轉賣扣掉成本還虧錢. 翻修房子跟鄰居互告,一個官司拖兩年... 因此,變成你可能只能選取整體而言比較安全穩定的操作方式. 例如你長期(10年為單位)投資,持有一大堆投報率3%up的市區穩定物件收租. 10年一輪的話,怎樣增值你都可以賺到,然後外加租金收益也有一定水平.算無腦投資. 但你的10年期總投報率總和,其實不一定比其他投資產品高. 因此,你要靠這樣發財太困難了... 500萬開槓桿,搞了半天大概也不過一千多萬不然兩千萬. 不如去拜test520為師. 但..如果你有個一億,日子過得爽爽的,對生活還算滿意. 這樣你就適合玩不動產. 反正不動產長期持有遇到任何狀況,唯一要做的事情就是凹單..XD (千萬不要白癡亂殺出..XD...你只有在預測要跌得當下去縮減你的槓桿 要是已經跌了,你就不要殺出了..他不是股票,他很快就見底並且不在向下. 股票才會妳不知道他可以跌到多深... 不動產跟政府財政掛再一起,政府不可能讓他無止盡的跌 然後不動產都可以看到跌,市場一定恐慌,你要行情價賣很難賣,所以等你賣掉大概就築底 剛好賣在阿呆谷...XD 其實你看,這幾年蛋黃區都沒漲,而前兩年對蛋黃區失望,把蛋黃區賣掉的人 今年看到暴漲,就應該很想拿雞蛋去丟張盛和他家窗戶...XD) 凹下去就是你的....凹下去時間到了還是要翻倍. 你財富有一億,你凹單就簡單啊...只要你槓桿有縮減,那你的"產出"(租金)就可以過活. 反觀其他投資產品...凹單...XD....凹到國巨宏達電2000塊的國泰金怎麼辦. 貨幣在怎樣貶值,你也不可能回來. 這就更不用說198x年的股票,今天幾乎都是壁紙. so...讓你一億的財富丟著長期穩穩賺,你繼續過你還算滿意的生活. 也許運氣好過幾年翻倍變兩億,那你的生活就更滿意了... (有槓桿的情況下,翻倍不用等那麼久) 所以說呢. 那些整天想要發大財的人. (這種人通常也不會有多少錢,充其量不過三五百萬,更多只有一兩百萬 你有個三五千萬,就不會整天想發財了...) 來玩不動產太慢了拉. 網路上,喔不用,本版就有各種投資神人,去請教他們. 這樣才有辦法讓你300萬幾年後翻成3000萬. 我們不動產玩的是第一個精神是,穩賺,在穩賺的前提下再去思考放大利潤. 適合有一定資產水平,然後安安穩穩每天睡到自然醒的心情讓資產慢慢滾大. 不適合每天都想要發財的人進場...XD 這幾個月台股你先8523做多,直到最近在做空,賺的都屌打不動產幾年的利潤. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1603266151.A.D26.html