Re: [閒聊] 房屋出租遠低於3%的房價會考慮嗎

※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言： 吼，你怎麼老愛用我們的股市財經腦來思考房市， 股票、房地產兩個市場不盡相同， 房地產含住、商、地，尤其是"住"，食、衣、住、行是生活必須， 房子是必需品、也是投資商品，所以同時只用單邊思考他的價值都是錯的， 比如畫的價值， 常玉的畫大部分的人都看不懂，但是一幅值幾千萬，他掛了，以後沒有了， 比如酒的價值， 窖藏要成本，但還是越放越貴，因為那個年份喝一瓶少一瓶， 房子的價格以及市場取決於供需， 低總價的房子剛需多，需求穩定，需求者對於房子價格的需求彈性小， 沒辦法，要生孩子了，必須買個窩，價錢順序就擺到孩子後面去了， 為什麼炒股票比較不會被罵，一炒房子就被罵，因為需求的人多，會痛啊。 高總價的房子，比較像畫，你算投報率恐怕要被笑， 陳泰銘文華苑買了都不一定出租收租金，單純像藏畫、藏酒一樣， 好地段的好房子，因為好地段的土地有限跟酒、畫很類似， 但因為不是生活必需品，當供需失衡時(豪宅蓋太多)， 富人對價格的需求彈性高，他覺得同質產品多了，貴了就不收了， 我有、你沒有，這樣才是尊爵不凡嘛，有錢人就是不想要跟你我一樣... : 當然買房一般還是自住優先 : 但是有時換工作/家庭考量等等情況會需要換屋 : 如果房屋是在某些區域新屋貼近中古屋的情況，出售可能會比出租來得困難，因此如果無法售出自然只能出租了 : 但房屋出租 : i.高低樓層差異較小 : ii.過往裝潢不一定可以列入考量 : 就可能看附近區域新屋、中古屋、老屋各出租多少來抓一個比例，然後再小幅增減 : 不過就不先考慮QE的情況，否則貨幣超量供應多少也比較難預估，說不定還遇上縮表 : 因此單純考量房價和毛利率的關係 : 以下毛利率計算為 : （房租收入-貸款月繳-扣稅）/自有資金 : 因為如果參考Minsky : Minsky把市場，債務分成三種: : Hedge(避險）- 資產的收入可還回利息與本金。 : Speculative(投機）- 收入可還利息。 Ponzi( 龐氏，對就是那個龐氏騙局）- 收入不足以還利息，期待的是資產的增值 : 市場如果多數是避險，那很穩定。如果有一定比例的債務是龐氏，市場就叫龐氏市場。 : Minsky Meltdown是一個龐氏市場裡，龐氏債務主動或被動賣出引起的連鎖反應（如調昇 利率）。因為殺低，本來的投機債務也變成龐氏債務，然後變成一個惡性循環。 : 如果參考租售比 : 1.如果扣稅毛利率在3%以上，表示房價還在避險市場，而且算報酬率良好物件 : 2.如果扣稅後毛利率大於等於定存利率，也還在避險市場 : 3.毛利率=0，投機市場 : 4.毛利率<0，期待資產增值來獲益，就進入龐式市場 : 至於是否會引發Minsky Meltdown可能還要參考外部條件 : 因此好奇租售比比遠低於3%的房價會考慮嗎 : 如果以上內容有誤也請不吝指正 : ----- : Sent from JPTT on my Sony G8142. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.23.211 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1551856922.A.CC6.html