※ 本文轉寄自 ptt.cc, 文章原始頁面
Re: [請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?
以下純屬個人觀感與認知,不代表全部真相。
數字也純屬隨便舉例,僅供參考理解。
=========
建商賣預售,一部分應該是資金的考量。
先解釋一下預售案的資金模式:
第一部分是土建融:
例如買這塊地要10000萬
興建成本要8000萬,合計18000
會先跟銀行貸款
土融五成 ,建融六成
也就是建商自備款= 5000+3200=8200
但不是每個建商都一下能拿出這麼多現金,所以又有很多變通方法。
自籌款也能借,這是一種。不過比較少見,不討論。
土融則是拿到土地就能撥,也不討論。
跟預售比較有關的部分是建融:
建融是什麼?建融怎麼算?建融怎麼撥?
建融是以建物為抵押的融資。
建融的算法
工程總經費=單坪營建x可銷售坪數
建融=工程總經費x銀行可放貸成數。
建融怎麼撥?
總建融例如5000萬,並不是蓋完一次撥,而是按進度撥。
例如蓋10樓5000萬,平均一層樓500萬,營造會一直來請款(因為營造也有現金壓力,)
現金足夠的建商當然可以付完這5000,房子整個蓋好再跟銀行拿錢,
但其實交屋後就會解除信託返還建融,可以轉房貸,意義不大。
通常都是邊蓋邊請建融。
很多建商不如你想像有錢,
他可能手上就1000萬,蓋到2樓給營造就沒錢了,必須馬上請銀行撥款。
甚至更緊的是受手上根本沒錢給營造,
追著銀行撥款進來,馬上就轉給營造的,也很多。
所以什麼都要趕,
灌漿到晚上10點,隔天早上八點馬上傳照片給銀行,銀行中午12點就要撥款,三點半才能
轉帳給營造。
以上就是建融的狀況。
$$$
那這跟又跟預售屋或新成屋有什麼關係呢?
有的關鍵在一筆叫做工程款。
如果買過預售屋的人就知道,
建商會給你一個付款表:
頭期5趴+六樓底板完成5趴
屋頂板完成+2趴 拆架5趴
這些數字,就是所謂的工程款,是買方要匯入的。
這些工程款會先匯入一個銀行開設的信託專戶,建商不能動用。
必須達到一樣的進度,並且附上發票憑證才能夠申請。
跟建融很像但,差別在於,建融要利息,工程款是不用利息的呀!
這就差很多了,
為利息一般在3趴到5趴,如果是資產公司利息會更高。
這是第一個優點。
第二個優點是,
預售屋可以提早拿到錢而且可以判斷這地區案子的未來趨勢。
一個大樓案,蓋的快的要兩年,蓋得慢的要四年。
如果蓋到成屋才能賣,建商很難判斷下一步要怎麼做。太沒有效率了。
如果有預售的方式,
例如我先推出西瓜1號,一坪150000。
預售如果賣得不錯,不用等西瓜一號蓋完,
我馬上就可以開始規劃西瓜2號,
一坪改推200000。
以此類推,再推出西瓜3號25萬,西瓜4號30萬.....
這樣每年都可以有一個新案子,
公司才能夠穩定運作,
而不是四年才能夠推一個案子而且還不確定能不能成功。
以上是我對於建商模式的簡單理解,
如果有說的不對的地方再請各位前輩補充。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.250.222 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714406326.A.5D8.html
Re: 回文串
2447
[請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?
home-sale04/29 20:58
612
Re: [請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?
home-sale04/29 22:19
00
Re: [請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?
home-sale04/29 23:01
410
> Re: [請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?
home-sale04/29 23:58
10 則留言
rabinson 作者的近期文章
Re: [請益]能夠解決高房價所得比能得諾貝爾經濟學獎?
※ 引述《endurance (大家好)》之銘言: : 先說我不是空空, 只是在了解一個經濟問題, 反向思考看看, : 如果找不到反例那就是真理了 : 看起來房價問題 應該任何人都解不了了 : 1. 戰爭->不可能 : 2. 限購令(
[請益]預售屋不能辦新青安?
如題請教 以前沒買過預售屋 想問 預售屋不能辦新青安? 看新聞 因為補助期只到2026 限定中古屋 那 假設2025年中交屋的情況是 1.能辦新青安 但是只有一年補助 還是 2.不能辦新青安 只能辦一般房貸? 再來 如果辦一般房貸 名下第一
Re: [新聞] 高房價造成年輕人不婚不生」 內政部
其實啊,房價是不是造成生育率下降原因呢? 可以是,也可以不是,就看你怎麼解釋。 我們永遠可以找到一些人,是正面的例子,也可以找到反面的例子,所以雙方很難找到真 相。 我個人認為房價是有影響的,但只是一部分的因素。 每個人選擇不結婚不生小孩都
[閒聊] 裝修會幫師父買飲料嗎?
因為這件小事吵架,所以問一下大家意見。 就某人家裡請師父來油漆,她叫我去幫她監工。 上次她家裝冷氣,我已經自己掏錢買便當飲料給兩個師父(因為比較難裝搞蠻久),當時 有提醒她, 以後如果有人來裝修做事,最好請師父喝飲料比較好,畢竟人家很辛苦,
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁:租房取代買房「是我
這串文實在太有趣了 我也可以來參與神串留名嗎? 共同見證大型實驗 但我只是個奈米咖 用剛買的便宜大樓做紀錄 剛好跟預售屋 股票做對比 希望五年後這串文章還在: ======= 剛過戶30年電梯大樓 買470 正在辦理財貸 :預計七五成 所以
推
→
→
→
→
→
推
→
推
推