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四間房產操作
請教各位擁有四間房產大大們,小弟剛買齊四間
想請各位幫忙健檢一下這樣的操作有什麼沒注意到的地方?
夫妻目前40歲
兩人年收共400萬
公司認股股利保守每年估計每年60萬
目前現金部位250萬
股票部位600萬多爲ETF,目標年領5%股利=30萬
三個小孩目前7歲6歲跟4歲,之後會就讀公立小學
這2-3年年花費約250萬,其中有85萬是房貸
目前持有A房,BCD房都是預售屋,之後會是夫妻一人各持有兩間
A房房貸剩餘1750萬,預計增貸400萬再開2年寬限,這樣2年內每月繳43000
增貸的400萬也是放ETF,每年5%股利收入=20萬
因為開寬限期的關係所以每個月可多存30000現金,一年多36萬,兩年下來可多112萬
B房總價1500萬預計2025年初交屋,交屋前要再繳110萬,打算寬限5年
前5年每月繳22000
C房總價1140萬預計2026年初交屋,交屋前要再繳170萬,因爲只能貸7成也無法寬限
所以月繳房貸爲30500
D房總價1500萬預計2026年中交屋,交屋前要再繳300萬,一樣無法寬限也只能貸七成
預計月繳房貸40500
最差狀況BCD交屋後空租,前五年年繳房貸爲90,300 x 12個月=111萬
概算後這三間到交屋都沒什麼太大風險,想得到的大概就是突然失業、生病
或不小心出意外走掉
交屋後最差狀況爲BCD三間都空租,前五年年繳房貸爲12萬x12個月=144萬
反而是交屋後的狀況比較輕鬆?
不知有沒有沒考慮到的地方?
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