Re: [請益] 房板數學請益

不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要 跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益 及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表 這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型 企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單 股東權益表反而沒有這麼重要。 1. 不動產的資產管理總控表 此表內包含買入成本/買入時間/總坪數/出租坪數，出租租戶的租金及出租時間，貸款銀 行的金額及利息期間，每月的維護費用及其他費用維護期間 最重要的是投資活動 Day01 所有未來24個月會發生資訊，全部列表出來 維護花多少錢，做多少事，範圍在哪，期間多少等等 租戶有誰，月租金多少，有沒有免租期，有沒有押金，期間多久等等 所有的基礎資訊仍越詳細，越有邏輯條列出來，在這張總控表上不用計算 只需要列出來作為等等每月綜合損益表的基礎，基礎參數越多越好 2. 不動產的每月綜合損益及現金流量表 編制一個至少60個月的實際發生及預算綜合損益及現金流量表 從總控表去抓，善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用 才不用一個一個慢慢拉，舉例計算一個每年12月該付的房屋火險費用，就打個簡易的 =IF(MONTH(損益表月份)=Month(總控表計畫開始日期+1, -（總控表上的火險費用那一格) ,0) 以上每一行每一列仔細計算，最後會得到一張每月簡易綜合損益，以下為簡易型 + 營業收入 (住宅大部分都租金/有時額外的租金外收益業外收入等等) - 減 營業費用(管理費/水電費/保全/等等etc) - 減 持有成本(Holding Expense/Carry Cost) 舉凡地價稅/房屋稅/保險/鑑價費/會計費 = 營業淨收入 Net of Income (稅前息前淨利)接著扣 - 營業所得稅和Withholding Tax = Total Unlevered Cash Free ，無槓桿現金流 - 利息及銀行費用 (Interest Expense + Annual Bank Fee) = Total Levered CF，槓桿後現金流 所以以上你會有一個損益表+每月簡易現金流量表，每月都會跑一個數值出來 如果要算正規的月度/年度現金流量表 跟企業一樣，從稅前淨淨利出發 加上調整（如有），投資活動， 融資活動的淨現金流出或流入 扣利息與銀行費用 扣相關稅賦 會得到一個會計上的期末現金 以上綜合 合併12個月可以得到損益年表及現金流量年報 即可計算預估的IRR年化報酬率和預估所需要的資本相關投資需要知道的參考數字 3. 簡易投資年畫報酬率計算表 這個我就直接貼，基本上邏輯很簡單，預估或實際發生股東現金淨流入和淨流出 用XIRR來計算年化報酬率，當然賣出後的獲得的資本利得最為重要 https://imgur.com/a/ln0BnQ4 https://imgur.com/a/1e4sr15 想用這張表可以從這邊下載 https://we.tl/t-Pp90wKL4KR 總控表和損益表無法提供，我手上有的兩三個模型都有太複雜和有商業機密的參數 我怕刪的不乾淨給大家看會有麻煩lol 另，還有買賣時會用的敏感性分析，但那是另一個用淨現金出推市價的方法 以上分享 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704977610.A.39C.html