Re: [新聞] 想買老公寓遭家人反對　他問「真的不推

其實推文講到. 買老公寓翻成套房收租. 恩,身為投資客,雙北我不知道. 中南部並不太建議這樣搞. 也不是賺不到錢. 只是效應不好. 改套房這個東西,這些年跳下來做的投資人太多. 尤其投資老師很愛. 王派宏當年也是這個起家. 為啥老師愛做套房? 因為可以穩定看到錢+學員比較有耐心. 如果你是做轉賣的,你超過半年沒賣掉,就一大堆學員在那邊肌肌歪歪胡思亂想. 然後就會有人要撤股,有人要降價賣有人要OOXX. 反正呢,買賣這種事情,對不動產外行人來講,"心魔"都很大..XD 像我這種從小,媽媽賣房子不到天價不成交,賣三年也在所不惜的教育出來的. 買賣我們這種特別有耐心. 一定要釣到我要的價格,並且都會規畫很多賣比較久的現金流或是物件配置安排. 但後來發現,我們這種叫做異類....大多數人的內心是無法承受三個月沒賣掉的壓力的. 更不論半年甚至到一年. 因此投資老師如果做買賣,學員很難控制,毛一大堆. 然後弄不好都會賺錢搞成賠錢... (有人想徹股,並且煽動其他股東只要多一兩個要降價賣. 你就賠錢了...哈哈哈.) 所以很多老師都愛轉作收租. 但因為太多人跑去改套房. 因此你在改套房租金上面看,實際租金成長很差. (這邊不論雙北) 遠不如其他兩房三房四房這段時間的租金暴漲. 這代表,改套房在供需上面並沒有優勢...甚至相對其他產品是劣勢. 而反過來講. 公寓的剛需最大利基點有兩點. 1.空間. 2.地點. 這兩點組成公寓對於家庭來講有非常強悍的剛需立基點.無敵狀態,沒人能打. 而地點不論. 公寓是最便宜取得足夠空間的產品. 而改套房在空間上面,有一個東西優於公寓,那就是增建滿的小巷子透天. 例如2~3米巷正3樓增建滿的透天,改成7套房. 它的空間成本會比公寓還低. 另外還有一種...那就是住辦大樓的辦公室,大坪數被拿去改套. (大坪數老辦公室單坪價都很低) 這種成本也快跟公寓一樣,但...他有電梯!!!!. 所以在改套房上面來講,改套房本身就不是優勢投資型態. 外加,公寓改套房也不是他最有競爭力. 而反過來講. 今天公寓數量就那麼多. 例如整個都市就是單位100個公寓. 永遠都不會增加....因為建商不會去蓋4x~5x年老公寓出來. 這種東西無法產出. 但是這種東西會減少. 非雙北,都更機率很低,所以不論都更. 那...甚麼情況會讓公寓減少呢? 就是一堆老師把公寓拿去改套房...顆顆顆. 所以實際市場公寓數量100 99 98 97這樣一路在下降. 這種情況代表甚麼? 代表公寓這種東西,不但有無敵的鋼需立足點. 再有空間需求財力又有限的家庭市場中...公寓競爭力.. 鼎天無敵沒人能打. 然後....他的數量還在不段的減少當中. 因此.. 這東西本來就是一個長期越來越強勢的產品. 所以做公寓為啥都沒啥壓力和煩惱. 啊我在一個順勢的狀況下順勢去做. 長期就是穩賺. 那短期就算發生甚麼意外,我也沒啥好怕的. 任呵麻煩,我無腦擺著就可以自然解開...顆顆. 因此我在一個穩贏穩賺的大方向下. 再去操作怎樣賺更多或是賺更快而已. 當然啦,你說其他產品可能也有其他的優勢. 例如老電梯大樓可以吃那些膝蓋不好的老人市場. 也沒錯. 所以老電梯大樓也是可以爽爽操作... 不過這邊只限定公寓和他專屬的市場族群做討論. 一個東西,只要有一個比例不要太低的族群,是鐵打的客群. 那這個東西就有鐵一般的立足點. 有立足點的東西做投資,那你的風險自然就會非常的小.. 豪宅尤其中南部大樓型豪宅,立足點就是有限. (他有別墅,甚至自建別墅,自建農舍可以取代...有錢人不一定要住豪宅大樓) (外加新豪宅將會成為你既有豪宅的更強勢競爭者) 因此豪宅風險比較大. 辦公室也有廠辦或是透天或是店面來競爭. 而且辦公室吃折舊很重.....所以A/B辦也是有不少風險. (但是最便宜的辦公室,會有妙用....就算他拿去做八大,也是一種妙用.. 所以最便宜的垃圾辦公室,只要他可以正常的進駐產業,而不是像摩天樓那樣干涉太多. 那他也會有立足點) so...公寓這種東西. 相對於那些根基不穩的產品而言. 就是這麼的低風險和穩賺... 而且. 根本不需要向建商整天買廣告洗腦大家要買他的新屋. 公寓這種東西,你擺著就好. 永遠都有很多"清醒過來"的剛性需求,跑來買.. 他需求那麼強,還需要股催別人買?還需要打廣告?... 當然啦,以上有一個前提就是. 公寓價格不能太高. 之前公寓炒作太囂張的時候. 3F公寓都快跟2x年大樓差不多價格. 嚇死寶寶. 那種情況...就不要再硬切入公寓了. 不如轉換去買3x~4x年老大樓... 老大樓也有它的立足點...換個市場,海闊天空. 但是. 除非你的公寓格局有問題(例如前不久那個長型前後窗然後有暗房的) 不然只要公寓格局可以正常. 那我都不太建議去改套房. 除非你看到哪一天,套房的房租有瘋狂的拉升上漲並且漲幅壓過其他兩房三房四房產品. 那種情況再說. (如果湧入大量外來人口,尤其對岸的.有可能發生....但不是今天) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.108.212 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691169922.A.2C4.html