Re: [請益] 管理不好的老社區，適合繼續持有ㄇ

這個我有類似經驗 我日前持有的是30年華廈 室內17坪買160萬 租12000元 租售比9% 如果單純算每年淨收［(租金-利息)*12-雜費］/（頭期款+購買雜費）=24% 但沒有保全 地下停車場也年久失修 消防系統整組廢掉 樓梯間都是雜物 車位被老住戶們佔用（調地籍謄本沒人有車位權狀） 如果不是因為城中城火災的關係 不然這社區連管委會都沒有 只是靠幾個熱心住戶幫忙收錢維持電梯運作而已 雖然後來有成立管委會 不過社區住戶只願意負擔每月300的管理費 公積金也只有5萬左右 即使是這麼便宜的管理費，還有不少住戶不繳， 藉口一堆， 說管理太爛不想繳 住一樓沒有用到電梯不想繳。 之前想整頓地下停車場， 用車位租金來維持社區運作， 也被寫黑函，不然就是當面嗆聲， 後來就放著給他繼續爛， 更拷貝的是那幾個不繳的意見又特別多， 三不五時反應哪邊有問題， 總之就是各種台灣鯛會有的特徵都能在他們身上找到， 諸於上述原因 社區的實價登錄硬是比同區域的低30% 後來則是消防法規的罰則調整，變成會斷水斷電後， 才有比較多人願意配合， 後來把消防系統修復完成+委託律師催討各種欠費， 這個社區的實價登錄回到這個區域該有的水準， 雖然社區狀態有變好， 但隨著住戶年紀增加，他們的經濟能力會更差， 老社區還有電梯和水管系統更換， 以及未來的外牆磁磚問題， 趁現在狀態還不錯就出掉了~賣了340。 經過這次實驗， 我本來想測試說購入這種有問題物件， 然後改善它使其回到該地區應有的單價， 雖然報酬率不賴， 不過過程實在心太累惹， 大概是這樣。 ※ 引述《FlyinDance56 (↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )》之銘言 : 大家好 : 小妹有間27年的老社區 : 地點好、有機械車位、好地段 : 所在地區展望良好，人口移入區 : 中低單價總價 : 租金收益率大概3.1%，貸款8成五倍槓桿 : 以上看起來都沒問題 : 但她最大的問題是，管理有點鳥 : 住戶群要嘛租客，要嘛條件稍弱的自住客 : 不肯提升管理費花錢請物業，只有日班保全，要主委副主委打理社區大小事 : 主委副主委只能事必躬親，而且還要每年抽籤，我也可能會被抽中 : 然後社區群組住戶跟主委又老是在吵架 : 給人的感覺就是....是非之地 : 像這樣的社區，適合繼續持有嗎? : 我有想過5年房地合一稅降到20%後賣掉 : 獲利了結再買新標的 : 也想過反正又不是自己在住，凶宅險都買好了 : 他吵任他吵，反正屆時要賣也是賣得掉 : 再怎麼爛的社區都有更爛的人願意接手，莫忘世上苦人多 : 總之有點拿不定主意 : 可以給小妹一點建議ㄇ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.217.153 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1709427504.A.792.html