Re: [心得] 2024下半年的房地產大事

最近看到的案例是 39歲 600股票 100現金 “個人”年收入140 在看總價1300-1500 他高中同學一直說怎不買2000 （我吐嘲說，以前是不是有得罪對方，要買2000，衝高槓桿也要看年紀） 我是大學同學啦 然後幫他列了 他指定的兩個社區地點 的 生活費用 學區 升學 然後給他我另外找的三個社區 也列了 生活費用 學區 升學 最後跟我說他怕失業，買房或怎樣之類的 我和他說，租房也是失業也要一直花錢 如果你租房又怕失業就也不用看學區房啦， 無緣的機率很高 我實在搞不懂 到處都家庭200+ 為什麼會有 年紀比別人大 家庭收入才150的 到處嗆人收入低，戰職業.. -- 禁止認親 禁止對號入座 禁止發夢 哭P ※ 引述《junior020486 (軟蛋頭)》之銘言： : ※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言： : : 其實呢,講甚麼通膨阿數據阿. : : 那個永遠爭論都很大..XD : : 但是講點實際的. : : 今天如果房價跟物價漲幅一樣好了. : : 但是房子有一個產出叫做租金. : : 所以增值一樣+有租金收入,這樣買房子自然就不只是資金保值,而是一個錢滾錢工具. : : 那自然房子依然有投資價值. : : 直到~~~~ : : 房子增值+租金 = 物價上漲. : : 這才會達到一個所謂的"買房純粹就是保值"的結果. : : 這是第一點. : : 第二點很關鍵,也就是投資你一定要理解的"這個投資商品的槓桿的特質和條件" : : 也就是,房子你無論他增值是跟物價一樣還是比物價低. : : 但你房子的貸款利息這個數字跟物價上漲數字哪個大. : : 如果你貸款利息比物價上漲大.那代表你資金成本壓力是需要你靠"高明投資技術"去補. : : 但如果你貸款利息比物價上漲數字還低,這就代表,你無腦貸款出來投資很容易就套利. : : (貸款出來買可以存放的物品就有套利的概念,當然以上是舉例排除了交易銷售成本) : : (因此如果各位認為通膨不只3%,那現在房貸2%這代表甚麼...) : : 至於如果房子的增值+房租收益 = 物價上漲. : : 這時候你會說房價漲了沒啥意義. : : 喔,如果你聽信某租屋代銷仔用現金買房,自然沒意義. : : 但當你加入貸款後. : : 你今天是借錢買房,而借錢的利息低於物價上漲數據. : : 那...你就知道你賺錢賺在哪裡. : : 所以說,討論投資,那槓桿和借貸就是投資最基礎的一環. : : 不能貸款或是槓桿的10%投報率,價值是遠低於房子不論租金光房價漲5%的價值. : : 因為你的10%投報率不能開槓桿....但人家可以開五倍槓桿. : : 這也是為啥歷史以來台灣人大多都是靠不動產賺到錢,而在其他各種投資中把錢輸掉. : : 排除他只是個賭徒不是投資人外. : : 更多的人.. : : 他們根本不懂借貸!!!! : : 甚至就算他沒把錢輸掉. : : 他也發現,他本來可以買蛋黃區三房,但他把頭期款拿去做其他投資. : : 轉了一圈賺了錢了. : : 但怎麼變成只能買蛋白區兩房?? : : 阿這就是你投資都不思考槓桿和借貸的關係. : : 你看高了你手上都現金投資的投資,然後看低了會開很大槓桿並且借貸風險很低的房子. : : 至於你說,你房貸槓桿開到緊繃銀行不願意再多借錢給你那怎麼辦? : : 阿不就跟我一樣. : : 就被逼著只能去其他投資世界找機會嚕. : : 目前政府就是這樣壓制. : : 除非你等到政策改變. : : 或是你用其他偏門或灰色手段走後門. : : 並且你看我股票也質押阿...也開槓桿阿. : : 甚至現在,如果你買美債(美債正二不能開槓桿),美債etf,他得殖利率比質押利息還高?!? : : 這代表甚麼自己想...XD : : 不過股票質押的風險自然就不如房貸30年.有維持率的問題. : : 請自己控制好和做好避險. : : (例如那指和美債其實理論上是戶為避險工具. : : 但如果你用這個避險你要小心震盪太劇烈會有時間差問題 : : 也就是那指崩太快,美債還要等政府動作,所以中間會有時間差. : : 你開太緊繃時間差炸掉....那也是炸掉... : : 所以你要非常謹慎的思考你的每一個槓桿和投資結構布局,審視你的所有風險漏洞. : : 當然你也可以沒再怕的...反正你是個賭徒. : : 想成功先發瘋,不顧一切向錢衝 : : 拚一次富三代,拼命才能不失敗 : : 今天睡地板,明天睡老闆!! : : 喔抱歉...我不是這種人就是了... : : 當然也因此,我賺錢確實賺不贏賭徒... : : 是看不到車尾燈那種) : : 目前政府政策對資金大到一個規模的人而言. : : 炒房被壓制很大. : : 當然你還是有不少手段可以做. : : 包含連續掛四突破第三第四第五間貸款限制. : : (現金買,掛四,再現金買,再掛四) : : 但是這些手段很多都有代價,例如連續掛四你需要很多時間去達成. : : 無法在短時間內就快速擴張房子數量. : : (因此包租公就有人這樣做) : : 或是利用不同投資工具回頭來解決購屋貸款限制問題. : : (例如股票質押是可以當頭期款買房的. : : 那你質押有震盪風險的股票,買房後轉增貸再去還掉) : : 但無論怎樣,相對於之前沒有限制的時候,你的自由度和運作速度都會被干涉很大. : : 所以當你財富達到一個數字以後,就需要涉獵更多投資工具,做更廣泛的投資布局. : : 比較不能像以前不動產一路幹到底. : : 但對你資產還沒到一定水平的人而言. : : 這些不是你的煩惱. : : 投資世界,以"翻轉財富的比例"來看,起家是最快的,是宇宙無敵快. : : 你資金越大就越慢. : : 因此沒事不要整天學有錢人的投資法. : : 你放著宇宙飛船不開,跑去開保時捷說好快好快? : : 阿你頭殼裝屎喔...XD : : 炒地皮是投報率比你買中古屋開五倍槓桿在同一個地方高膩? : : 妳數學還好吧. : : 阿你是錢很多被逼著去炒地皮膩? : : 阿看到土地漲幅高於房價就發春. : : 但你都不思考它們背後槓桿借貸的條件是甚麼...XD : : 最後講一下2024. : : 我是不知道哪邊有甚麼龐大的2019預售屋要交屋拉..XD : : 高雄哪邊有龐大的預售屋要交屋麻煩請告訴我. : : 但FED感覺今年就要降息了. : : 而降息資金又再度寬鬆. : : 搭配上很重要的一點. : : "大通膨" : : 資產抗通膨這句話請問大家幾歲開始聽得. : : 我覺得我應該是三歲...理由是,兩歲的時候有聽但應該沒聽進去.... : : 那請問大通膨會怎樣? : : 改寫資產價值沒錯吧. : : 這道理應該很簡單,同樣收益下,所有收入和支出都膨脹,那自然收益也膨脹. : : 那請問這一段時間,超級惡性大通膨,然後因為FED瘋狂升息壓制資產價值沒有亂噴. : : 代表甚麼? : : 是不是代表資產應漲未漲,然後因為資金緊縮而被推延. : : 而這種情況如果升息升到通縮甚至產生經濟破壞,這樣自然要從新計算通縮倒退的數據. : : 但如果升息到後來緩著陸,順利的把通膨維持在FED想要的數字開始降息. : : (對喔,不是物價跌回去,他要維持2%通膨,代表物價是繼續漲,只是漲幅剩"理論"2%) : : 這時候降息了,那些被壓制的資產會怎樣. : : 是不是就把這段時間通膨應漲未漲的補漲回來. : : 阿甚至像股市都受不了等待提早開跑了,跑到FED只好一值嘴砲放鷹去壓制. : : (免得投資市場那邊製造出很多熱錢又推升通膨) : : 我們先不管陰毛論"美國升息是為了打壓中國的手段,瘋狂讓中國資金外逃美國"這種論點. : : (我相信這個論點你應該在美國開始升息中國股市和不動產開始下跌. : : 就聽到各路神仙各種分析,並且事實也是中國資金大量外逃一堆也都是往美國跑 : : 當然也不少往台灣跑....各位知道的) : : 基本上呢... : : 2024之後開始降息,資金寬鬆後. : : 資產就會回頭來補漲這一段"時間被切除"的反應通膨效應. : : 那你說房價會怎樣. : : 阿到底是哪邊有大量的2019預售屋要交屋. : : 和一大堆寬限期到了轉貸不過要炸掉的投資客. : : 產生的"負能量"可以跟這種浪潮般的資產復甦對抗. : : 我是真的很好奇. : : 更不用說. : : 不動產不是股票,他不會一天反映. : : 也就是如果2024年底會有很多人房貸繳不出來開始債務違約,房子被法拍. : : 你現在就會開始看到銀行違約率上升. : : 2000年的爆炸,1998就聞的到味道. : : 就像. : : 2023的冷盤,本版是不是2022年中大家就聞到味道了(自己回去爬文) : : 2016的冷盤,2014就開始有一些跡象. : : 甚至2020年川普無限QE之前,本版不是大家都還觀望了一下... : : 不動產很容易在前一年就感受到跡象. : : 更不用說半年前,有再滾市場的早就開始打包腳底抹油. : : 但問題是. : : 現在2024年2/3. : : 請問各位在哪邊聞到有災難的味道? : : 連溫阿巴都看風向轉舵了...XD : : 到底味道是從誰褲襠裡面傳出來的? : : 昨晚沒換內褲齁. : : 很臭耶!!!! : : 不過也好啦,有立flag!!!!. : : 這片大旗....好大啊!!!!! : : 大家等著看,沒幾個月,哈哈.... : 說實話，首購最近看到有幾個很瘋的案例 : 有來站內信 : 月收入目前56000 : 年薪14個月 : 準備要買1600-1800萬的房子 : 說新青安40年前五年繳息 : 五年後會調薪就可以負擔 : 家裡出頭期款2成這樣子 : 我真的覺得太多首購這兩年有資產落後的焦慮 : 有些剛工作一兩年就很急 : 偶爾來站內信問的 : 都有這種問題 : 只有冷盤2022年尾到2023年初沒人來問XD : 之前八德有個版友後來跟我推薦的仲仲買了 : 最近偶爾又有站內信來閒聊的 : 真的首購不要急 : 到底在急什麼 : https://i.imgur.com/oYBPlH6.jpeg

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: 選自己能負擔的好嗎 : ----- : Sent from MeowPtt on my iPhone ----- Sent from JPTT on my OPPO CPH2247. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.64.224.34 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706975574.A.7AD.html