[心得] 竹北畢業文

(代po文) 趁著最近WFH的時間把2年前開始看房的心得稍微整理一下分享給版友們 由於時空背景跟社會狀況和現在有很大的不同，參考價值可能不是非常高 但還是盡可能的把所看的一些社區心得記錄下來，優缺點也是以我們看的物件戶別作分享 當然優缺點含個人好惡，如果冒犯請見諒，另外有錯誤歡迎指正 (文內提到數字基本上都是在2020Q2之前發生，所以一定跟現在有一定的落差) 物件要求(2019年): 1.建商主要以坤山、大硯、惠宇先做挑選 2.室內實坪(含陽台)33~38 雙車位 3.預算1800~2000萬(當然最後還是爆預算) 4.預售or成屋都可以 物件分享: 極上惠友(預售) 售價23xx 單坪34.X 當初和女友第一個看的物件，完全沒做功課就直接走進展銷中心 根據我們的需求，代銷解說的戶別為B1中樓層(和A1同為社區最大坪數，權狀58坪) 社區為雙塔式建築，社區公設風格營造所謂的安曼style，公設內容算是所有看過的物件 內最豐富的 建材部分其實用的都不差，但當下其實也都不太懂，就不多贅述 業代介紹完，接著帶我們去看B1的樣品屋，個人認為有相同格局的樣品屋這點很好 單純看平面圖真的完全沒有任何感覺，樣品屋會讓人對於空間有個初步的雛型 看完當下就傻傻的簽了張紅單(訂金10萬)，現在回頭看根本不可思議，在竹北可以拿到預 售屋的單XD 不過後來因為家中長輩覺得要等到3年多太久，最後還是退掉了 優點:地點、建商品牌 缺點:棟距 惠友紳(成屋無裝潢) 開價25xx 地點非常好的社區，嘉豐南和文興路交叉口，周圍生活機能有一定程度 不過社區大廳一進去我個人覺得蠻暗的，也比想像中的小 我們看的戶別基本上客廳採光蠻不錯的，但有詢問仲介對面那塊地(現在的藏壽司)未來是 否會蓋成大樓 主臥室的衛浴前面有一個小小的空間，這個畸稜空間讓女友沒有很愛 公設部分其實我只記得有個戶外樓梯可以繞下來，可以看到極上惠友的基地 停車場基本上中規中矩，只要沒有異味或過大的噪音都可以接受(但忘記汽機車是否分道) 優點:地點、建商品牌 缺點:格局女友不愛XD 惠宇雲品(成屋有裝潢) 開價21xx 成交20XX(印象深刻) 這是前幾個看的二手屋物件，先說結論，這個就是標準apple案子 A戶為社區最大的戶別，且此棟為2戶雙電梯 屋主將4房改為2房+1書房，剩下一房和餐廳合併起來，所以空間感覺非常的棒 而且屋主非常有心在客變時和建商多加購了一種同系列的廚具櫃(包含隱藏酒櫃和第二冰 箱) 主臥和客臥收納空間做得非常足，對我們唯一需要做的大概只有客廳和書房裝潢砍掉重練 (中式風格真的無法接受XD) 另外一個對於大眾的缺點可能就是低樓層，但其實前陽台看出去是綠梢頂端，個人覺得蠻 不錯的 社區大廳很明亮也夠大，公設該有的也都有，沒有太多華而無用的設施(印象中) 最後最後為什麼沒有買，其實不是不想買，而是來不及買 來龍去脈太過繁瑣，簡單說就是跟仲介溝通上有問題，導致我們人在國外無法立刻下斡旋 ，所以就無緣啦~ 後面看了那麼多，這個社區真的是本人前幾個喜歡(我們沒有特別喜歡關埔這區就是了， 但至少雲品在Costco另一側) 優點:建商品牌、戶數 缺點:無視野 惠宇謙品(成屋毛胚) 開價24xx 在雲品正對面，為惠宇在這一區(Costco另一側)的第三個案子 物件為中高樓層，一進去公共空間就是一個毛胚屋狀態 地板連水泥粉光都沒有，泥作還是坑坑洞洞的，只剩下浴室地板是建商附的 室內空間就是標準建商的四房格局，不過其中一間大小比較適合隔成開放式書房 對這物件其實記憶點並沒有太深，因為這天我們是先看了謙品再去看雲品 只記得在等仲介登記訪客證時，有住戶直接問務業人員我們是要看房的人嗎，看起來住戶 對於看房者都稍有留意 優點:建商品牌、戶數、視野 缺點:毛胚需多花一筆費用 惠宇青雲(成屋有裝潢) 惠宇建設在新竹的第一個案子，以當時開賣的價格，真的算是高價的 可惜那時候沒人知道新竹房地產會飆成這樣，不然應該是要買爆XD 這個社區是陪朋友去看過兩次，一次是面埔頂二路，一次是面橘園中庭 雖然是已經9年的社區但可以感覺維持得非常好 因為不是自己要買所以公設部分也有點走馬看花，沒辦法分想太多 但整體而言，青雲也算是個人評價不錯的社區之一 優點:建商品牌 缺點:室內偏小、屋齡稍高 富宇雲鼎(成屋有裝潢) 這物件是家人自己接觸的仲介推薦的 物件屋主是個日本人，因為職務調動所以才要賣 客廳看出去就是跟上謙對望，室內格局印象沒錯是3房+1書房，室內至少有40坪 所以整體來說房子遠大於我們原本預期的大小 但內部裝潢基本上對於我們而言應該是只能砍掉重練 公設部分我只記得一樓大廳有一尊很大的藝術裝置吧 地下停車場當時看到真的是有點G，抽風的聲音偏大而且個人感覺悶悶的 優點:坪數夠大、CP值高 缺點:部分公設需加強維持、停車場空氣悶噪音大 浩瀚光立方(成屋無裝潢) 這物件也是家人自己接觸的仲介推薦的 老實說這物件我本人是興趣缺缺，但礙於家人一直叫我去看看 豐邑就是公設一堆，然後梯廳弄得蠻豪華 印象中這物件門口都還有一個類似門框的外門(這樣形容好像不太好難理解) 格局非常方正，完全沒有浪費到什麼空間，以當時的開價，我只記得很便宜 去查當時的實價登錄，還有一些屋主是平轉或賠售出場，如果放到現在應該會很開心 優點:格局方正、坪數夠大、CP值高 缺點:建商、地點 良茂Life Park(成屋輕裝潢) 開價23xx 良茂為台北下來的建商，有親友在台北買過他們的案子，所以特別來看一下 這社區看過2次，另一次是較小坪數無裝潢，不過都是中樓層戶別 社區戶數不到50戶，不記得管理費一坪是多少，但印象中好像也沒什麼公設 物件裡面的格局有改動過，所以當下進去看的感覺是動線有點亂，感覺入手還得花一筆錢 調整格局 而且屋內留下來的東西就像房東準備賣房前所剩下來的物品 停車場有一個蠻有趣的設計，類似天井的概念，引入光進到地下室 但不確定是不是因為基地大小，停車場整個讓人感覺有點擠 另外個人覺得比較扣分的是社區資收間在戶外，而且並沒有冷凍或冷藏的設備 當初去看的時間點大概是78月，當下還聞到食物腐敗的味道 優點:地點生活機能、CP值高 缺點:戶數偏少、資收間環境不優 大城有德(成屋有裝潢) 開價24xx 大成是台中來的建商，印象中好像是有段時間都沒什麼想看的物件，所以才看了這個社區 對這社區的印象就是當天看完下樓，一到大廳覺得超級無敵暗(大概是傍晚5.6點，但不知 道為什麼不開燈) 印象中看的那戶是高樓層，下午一進門，太陽非常大(體驗到西曬的威力) 但其實看它的方位，應該是朝西南但還是被曬得不要不要的 屋主是科技業(有看到某公司的服務紀念牌)，原本應該是自住，內部裝潢有花心思在弄 雖然是四房，但其中一房大概都是書房或是只能放單人床的大小 公設印象中在頂樓，用點數使用的樣子(社區管理員說非住戶不能進去，所以直接用監視 器monitor show給我們看) 優點:中規中矩，好像沒有特別強項 缺點:福地 大硯九+1(成屋有裝潢) 開價22xx~23xx 這社區看過2次，都是社區最大坪數，只是一個是低樓層，一個是高樓層 此戶別建商的標準格局是3房2廳開放式廚房，其中一戶是改成2房跟半開放廚房，另一戶 就是完全標準房 社區戶數是個人覺得非常適合大小(接近100戶)，其實戶數也是我們看房的重點 因為戶數太少，管理費會拉得非常高，太多又會變得很雜亂 所以基本上我們較屬意的社區基本上最多都不超過150為主 九+1所在的隘口二路也是部分人所稱的大硯街，這邊包含了二十二間堂、三十二品、四十 八章等大硯過去的作品 現在這區生活機能應該說是非常好，小7、全聯、頂好幾乎都是步行可達，然後距離東興 國小也是步行5~10分鐘 優點:建商品牌、地點生活機能、戶數 缺點:低樓層視野不佳、格局較不好規劃 大硯五五侘(成屋無裝潢) 這社區其實是看爽的，因為超過預算太多，完全沒有在射程範圍內 只是剛好女友的朋友有買在這邊，再加上自己也很想參觀，才跟仲介約 一進道屋內就可以看到大硯強調的超大公共空間，還有一個很大的中島 (以前在美國住過一段時間，所以很愛有中島的廚房) 房間就真的是讓你休息用而已，沒有非常的大 客餐廳的視野真的很棒，可以把東興圳整個納入眼底 基本上這物件就是當藝術品參觀，但相對於我很有興趣，女友其實蠻無感的 優點:建商品牌、地點生活機能、學區 缺點:價格、格局不好規劃、戶數偏少 坤山靜境(成屋無裝潢) 開價24xx 靜境的地點對於高鐵通勤族非常方便，但基地面積偏小，周遭臨路也很小 C戶中樓層以上才不會被美麗新世界擋住，低樓層只能跟他對看 當初看的時候康乃薾圍牆旁邊都停滿了車，聽說後來畫成紅線有比較改善 坤山的案子公設就是都中規中矩(說白了就是單調) 相比於台中建商，在這部分其實有很大的進步空間 房子物件本身就是很標準的坤山規格，格局都是很方正 建材配備基本上在新竹大概也都都是前段班 不過C戶格局上有個小缺點就是工作陽台需要穿過餐廳才能出去(這點在安境就修改掉了) 停車場整個的環境真的是會讓人想買坤山的房子的原因之一(不與所謂的豪宅比較，只拿 一般人買房的標準來比) 優點:建商品牌、通勤便利 缺點:低樓層視野不佳、周圍巷弄路窄、戶數少 坤山禾和(成屋無裝潢) 開價25xx 禾和當初預售時剛好是房地合一稅1.0剛打下來，造成當初銷售也遇到一些阻力 不過到了2019年來看，當年真的是買到賺到，而且嘉豐國小也開始動工了 標準的工字型建築物，沐慕大體上也是一樣的建築物 個人感覺社區整體綠化更勝於靜境(可能跟基地比較大有關) 周圍有小7、楓康，10分鐘步行可以到福興東路的商圈 抗性當然就是面北的福地，這部分見仁見智，不多作評論 但從市場反應的結果就是，基本上還是有人能接受的 優點:建商品牌、鄰近學區 缺點:福地 坤山安境(預售屋) 先說安境個人覺得最大的缺點是臨路一樣不大，大概只比靜境好一點 然後C戶中高樓層以下會被富源芳庭跟綠水雅筑擋住的 按照當初坤山給的空拍機所拍的高空照，基本上15樓上以上才能眺望道芎林竹東的飛鳳山 那個方向 AB戶中低樓層會看向東興國小，不過未來潛在視野隱憂就是合石的案子會蓋到多高 剩下基本上安境所有的條件，應該是近兩年內有開案的案子裡算是數一數二了(地點當然 沒有大硯Urban15好) 還是希望坤山未來在公設上能向台中前段班建商看齊，畢竟也是新竹的指標建商 優點:建商品牌、學區 缺點:低樓層視野不佳、周圍巷弄路窄、戶數少管理費高 心得: 以為自己可以很快打完，結果前前後後打了4個小時，不過最主要都是在搜尋看房的回憶 片段，還有確認敘述是否跟現場照片相符 我知道這一年來新竹房地產變得非常病態，當初也是看到一度接近崩潰，因為自己也是覺 得有機會掉點價格下來 結果就看著房價一路往上噴上去，只能說還好在疫情爆發當下就果斷進場(結果2020年無 緣變少年股神，口袋已空) 當自己進場之後，我都勸著還沒買的好友，真的有能力就買下去吧，至少我現在繳頭期款 不用擔心突然像股市一樣修正 也告訴一些看著價格買不下去的朋友，真的喜歡就買吧，現在可能覺得買在山頂，可能過 幾年發現其實還只是山腰而已 然後最後想分享的是 "每個房子的成交價格是由市場來決定的" 可能是開始看房也買房之後，回測過去物件成交的價格其實很有趣，尤其具有抗性的物件 每次看到市場上一些有抗性物件開很高(新竹常見的電塔、福地...等等之類)，就有一堆 人愛跳出來嘴這裡不好那裡不好，結果屢次都賀成交被打臉 歷史總是反覆重演，我個人也很期待整個竹北房地產到底會被炒到哪去 感謝版友們花時間看這篇心得文，祝大家都能順利畢業 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 121.143.134.67 (韓國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1622381849.A.C13.html