Re: [請益] 房市要如何才能崩盤?

基本面就那樣. 出租投報率 vs 資金成本 + 持有成本. 你今天要房價大跌有兩種情況. 一種是沒有破基本面的大跌. 另一種是基本面崩潰後的大跌. 沒破基本面的大跌,2016的時候有個震盪,那種就類似,只是震盪幅度比較小. 而2000年那個崩盤就是破基本面. 而你從基本面去看也可以很清楚的看的到. 如果你要破基本面. 你要嘛就是收益大幅萎縮,也就是租金大幅縮少. 通常附帶的原因就是大量失業公司大量倒閉. 而資金成本就是如果你利率瘋狂拉升,也會破基本面崩盤. 目前有不少國家房地產崩盤就是這個原因. 最後就是持有成本大幅上升,這個很少發生,不過當年的日本就是典型. 當然你說,微服的加息,微服的加稅,都會回灌租金. 沒錯,微服的時候就會回灌租金. 不過當然多少也會有一些壓制房價基本面cap的狀況. 你成本+0.5%,收益可能會回灌+0.3%,但是差額的0.2%就會從你房價理論值cap出. 只是這個比例,你拉升的成本相對越低,那回灌到收益那端的比重就越重之外. 台灣租金非常的低廉,所以租金很容易因為任何的原因就被大量回灌而上拉. (跟房價一樣,一大堆阿貓阿狗的事情,結果房價還是很難跌,還是很容易漲,因為被低估) 當然反過來你大幅的加息例如把房貸拉到6% 10%. 或是大幅的加稅. 這樣自然租金也會往上拉,但主要回應的會是房價的大跌去平衡這個基本面. 至於另一種就是不破基本面而下跌的. 通常就是不安定籌碼殺出現象造成. 你讓他炒,一年翻100%,然後隔年把她停下來不漲. 這樣就會產生多殺多,然後有一個回檔現象. 因為前面有人進場的早,他10%的時候進場,然後看房價不漲了所以他只賺70%就要跑. 因此他便宜了20%賣,行情就被他給拉扯到. 所以這種回檔通常都發生在漲太兇的地方. 反而漲幅溫和的地方或是漲幅溫和的產品,回檔都很不明顯. 至於大跌的狀況. 主要就是大量的法拍和不良債壓垮市場. 你要讓交易市場自己慢慢往下交易是很困難的. 這次美國就是一個範例. 他的利率那麼高破基本面了,但你看他房價很堅挺. 因為美國的房貸利率是一段式的,所以前面持有的人並不會被壓垮殺出. 所以他的交易市場急凍但是不崩. 而要崩盤就是要有大量的房子進入不良債. 韓國那種大量包租公捲款事件也是型態之一. (不過目前韓國崩盤感覺還沒很嚴重) 或是美國當年次級房貸也是. 當然中古屋進入不良債一般來講還不是最嚴重的. 畢竟中古屋持有者其實很能撐,外加目前世界各國的產業還沒悲慘到直接全面崩潰. 你要讓人民,大量自住屋主,都房子被法拍這個狀況實在太難達到了. 而且在達到這個狀況之前會有一個更早然後傷害力更大的事件會發生. 那就是大量建商倒閉然後大量餘屋進入不良債市場. 2000年那一波就是這樣. 你現在看2x~3x年屋的建商,有幾個你認識的. 建商倒閉,手上又有大量餘屋,是房地產最傷的一種情況. 因為這些餘屋是新屋,也就是房地產的價格定位基礎. (老屋是看著新屋去算折數) 外加建商的推案是直接的完全賣家. 不像中古屋市場,屋主可賣可不賣,看目前價格不好很多人也縮起來不賣了. 本來換屋的不換屋了,本來要賣掉轉投資的就繼續出租好了(沒破基本面的話) 但是建商的房子就是要賣...沒有其他的跑跳想法. 更不用說建商倒閉,他的不良債權就會跑到債主手上. 債主拿到這一大堆餘屋,他自己財務壓力也是山大,所以只能低價拋售這些餘屋. 而如果債主也炸掉倒閉了,那就更上層的債主拿到這些不良債炸彈. 那他就更急著低價拋售. 因此價格就會一低更低再低. 而這可是新屋阿. 你新屋本來1500萬,當到後面惡性拋售到800萬. 你說你其他中古屋應該多少錢? 外加這些餘屋可是又集中數量又多. 所以崩盤的時候最重要的重擊就是. 建商倒閉,餘屋進入不良債市場. 對喔這邊有一點非常重要. 重點不是建商倒閉. 而是餘屋進入不良債市場. 台灣最近也收起來很多建商...收起來就是倒閉,倒閉的美化詞. 無論他收起來是因為賺飽了要退休了不想玩了還是怎樣,都叫做倒閉. 但是台灣這些收起來的建商幾乎沒有餘屋進入不良債市場. (例如他買不起土地了,或是他房子根本沒蓋好就因為稅制或是土建融被擋道而倒了) 因此建商怎樣倒,房市照樣嚇嚇叫. 所以重點在於"餘屋進入不良債市場" 而不是建商倒閉. 目前比較明顯的大概就是對岸和越南. 倒閉的建商不少. 越南我不太確定狀況. 對岸那個其實有很嚴重的淺在風險. 一方面是因為他的房價是高於基本面的,本來就存在泡沫的壓力. 另一方面他倒的建商規模很大,手上餘屋數量很多. 不過目前中國政府用國家的手段去HOLD住這些餘屋不直接廉價掉入市場. 所以中國目前房地產還沒崩盤. (哀,人家威權政體,抗壓性會比民主自由的政體高很多...這點是威權的特性) 當然同時中國也大量降息,並且試圖拉抬通膨. 不過目前中國房地產的炸彈還滿大顆的. 外加他又撞到中產收入陷阱,很多行業有點悲慘,失業率也上升. 對岸現在不是在說,大學畢業即失業. 所以就算是威權政體,也有他抗壓極限. 而最後炸彈是順利被拆掉. 還是炸彈引爆引起中國金融危機,甚至掀起世界級的金融海嘯. 也要看下去才知道. 但無論怎樣,不動產這個東西對中國來講是一顆大炸彈. 因為他的不動產早就超越基本面.所以淺在泡沫壓力很大. 外加這個超越基本面的有點誇張,所以泡沫要消掉可是一項巨型工程.... so...沒看到我們對中國的房子幾年前就一點興趣都沒有. 無論他幾年前是不是在漲,我們都說"超越基本面的東西,我不玩" 而這顆大炸彈雖然是內資,是人民幣的事情,中國威權政府是莊家兼裁判. 但牽扯到後續延伸到產業或是內部金融平衡外. 他又剛好撞到中產收入陷阱+美國對她做貿易戰. 因此中國最近四面楚歌...就看中國政府有沒有辦法去解決它現在的大危機. 當然啦,烏俄戰爭救了中國一命...XD 如果烏俄戰爭沒打起來,那美國就有非常多的余力來對付中國. 而不像現在這樣,拜登政府被烏俄戰爭和以巴戰爭給拉扯住. (中國人應該很感謝上台的是拜登而不是川普) so...簡單講. 不動產跌的兩種背景格局. 1.破基本面而產生泡沫. 2.漲太兇不安定籌碼多殺多. 不動產跌的直接衝擊原因. 大量房子進入不良債市場被賤賣. 尤其是大量倒閉建商的大量餘屋是主要崩盤的主力炸彈. 你要讓房價崩盤,就從這些基礎去思考怎樣讓這些事情產生就可以了. 但是應該沒有智障沒事好好的要讓台灣房地產大跌的..XD 大概只有智障會相信智障上台會很智障的讓房地產崩盤. 以及一堆智障想要做的事情. 不要說極度智障還會讓房價上升例如預售屋禁止轉讓這麼智障家白癡. 很多智障的獻策,就算她真的有辦法一定程度的壓制房價上漲好了不要說跌. 也就是讓房價漲慢一點或是漲少一點的政策. 絕大多數都會很智障的....反過來讓租金井噴...哈哈. 到底是哪來那麼多智障想要把自己的生活變得更痛苦辛苦的. 這世界還真有趣阿. 你們到底知不知道你們想要的政策下去會產生甚麼後果? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.100.207 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704212260.A.AC8.html