Re: [請益] 北市精華地段老大樓有價值嗎

※ 引述《chopinmozart (aha)》之銘言： : 如題 : 北市精華地段 : 如信義路和光復南路交接 : 有很多30 40年老大樓 : 單價10年從來沒有漲過 : 始終在80 90遊走 : 但只要一出現新建案預售 : 預售都兩倍價格起 160 170 起跳 : 想請問那種老大樓會有價值嗎 : 還是等都更價格翻倍 本身持有安和路二段太平洋雪茄館百坪店面 來分享一下持有十年的心得 先付人權，明天有區權會但我懶得去 跟老人開會蠻痛苦的 https://i.imgur.com/PjRDJAx.jpg 1. 入手成本要低，最好是法拍或可處理的債權 我這個是某國內銀行的債權擔保品 他們就呆帳，十幾年前問我願不願意接 我就殺個價接盤過來 所以入手成本大概比法拍一拍貴一點水準 入手成本低很重要 你才會有安全邊際以防未來租不出去空置的損失 至少成本低，還可以用市值鑑價出週轉金出來 不過那是另一議題。 2. 租客要嚴選，租金可以穩定成長 買的時候就要深入調查租客的付租能力 太平洋雪茄館是香港一個富過三代富豪的企業 有古巴雪茄的壟斷代理權（後來有被打破） 這個壟斷代理權造成高額的毛利 基本上付租能力沒問題 我為了這個店面學抽雪茄 沒事就在週末夜晚去觀察裡面的客人 很確定都是消費高的在地客 所以我租金接盤後，第二期續約就給他漲上去 砍ㄧ輪來回後，算是安和路二段上固定租金店王 店面價值除毛租金雖然不高（大概2.5-2.8趴） 但對我來講就是固定收益，沒什麼風險問題 接下來每期續約都是五趴五趴漲 2020-2021疫情期間有阿莎力減免幾個月 3. 周遭不是完完全全都更開發不了 我買的時候，基本上有了解世紀花園大概幾戶 持分大概多少人，我發現其實很多是原地主戶 再傳給第二代，然後開支散葉 所以籌碼上，不會到台北市小套房這麼混亂的持 分或是有背景（黑道）的土開建商在搞，相對 比較單純。周遭鄰里也要觀察，去了解旁邊 遠企旁的大停車場誰是地主，誰有可能做都更 近兩年宇宙邦和全聯王已經整併完成 我在隔一條路，他們蓋好，我這邊差不多屋齡過40年，基地完整街廓，籌碼產權相對簡單 潛在的都更價值就出來了 我舉個範例，如果你去買敦北的老大樓 基本上松山機場不遷移，就是建築限高，容積就是不高，當初差不多一樣的金額，買敦南 ，都更效應較佳。 松山機場遷移的可能性跟宇宙邦整併完成那塊停車場可能性。我選後者比較高一點。 4. 管理完善的社區 再補充一點，一定要稍微研究一下管委會有沒有做事，我持有的第二年，整棟就拉皮，所 以有分擔一些拉皮費用，這個很重要 租客是需要門面的產業，管委會有推動拉皮 這個就是好的維護，也是漲租金的籌碼 所以下次路過大家可以看看 38年的老大樓還是保持的很好 外觀像10-15年的 以上分享，我後來發現，如果租戶夠特殊，房東還可以有些優惠啦，像我雪茄是都拿8折 ，這菸草十年來是漲價快兩倍以上。 我有朋友說租給米其林餐廳 他座位都不用排哈哈哈哈 喔對，上次文章，有人在下面說我不分享 啊我現在分享了，請問可以學習嗎 我是覺得很難啦，因為平心而論 要有一樣資本去執行，比較困難一點 推薦大家還是走較實惠經濟的其他縣市住宅產品投資，以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.229.174 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702656549.A.A70.html