Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢

非常錯誤的觀念, 基本上, 大部分情況買房不是負債, 至於買房是否算投資, 要看狀況, 我就大致分析一下 首先, 買房是要: 1. 自住 or 2. 投資房(出租或是賺差價) 1. 自住: 買房不是負債也不是投資, 自住房是"理財"工具, 拿來省錢省房租省稅, 強迫存款的理財工具, 自住房繳的利息與房屋稅, 可以抵消所得稅, 比方說我繳利息兩萬美金+房屋稅一萬美金, 我的所得稅繳十萬美金, 那麼十萬美金可以抵扣三萬美金, 可以有三萬美金的退稅, 當然這是大致算法, 詳細稅法要仔細去查看 2. 投資房: 2.1 出租: 這就要看現金流, 我相信在台灣這麼低的租金與這麼高房價, "現在"買房出租幾乎都是負的現金流, 即使在美國, "現在"買房出租也都是負的現金流, 比方說, 房貸一個月繳房貸6000美金, 本金繳3000美金, 利息繳3000美金, 房租收5000美金, 每個月的現金流是負的-1000美金, 但是有人的算法不是這麼算, 有人是把五倍槓桿算進去, 算的是每個月房租獲利率, 而沒有去考慮負現金流的問題, 比方說房價是100萬美金, 房租5000-利息3000 = 2000美金每個月獲利, 2000*12/20萬頭期款 = 12% 所以他算的是每個月房租獲利率12%, 所以出租房是否是負債, 也要看你是用什麼樣的算法去算, 我用現金流去算就是每個月-1000 的負資產, 你用五倍槓桿去算就是每年12% 的獲利率, 那就是正資產, 沒有對錯, 單純觀點的不同, 以及是你否能夠承受負現金流長達數年甚至數十年, 當然時間拉長就可以漲租, 所以不要太誇張的負現金流的話, 三到五年內漲租可以變成正現金流 2.2 投資房賺差價: 這就簡單多了, 你覺得你買的房之後是否會漲, 漲的幅度是否可以彌補你房貸的利息, 房屋稅與維修成本, 一樣沒有標準答案, 以台灣房價只漲不跌的情況, 大部分投資房賺差價都是會賺的正資產, 如果是美國的話, 那就不一定了, 尤其在美國買到太貴的豪宅, 很可能賣不掉或是賺的不夠付房貸利息與房屋稅, 買中高價位的可能會漲不動, 不夠付利息與稅, 所以很難說, 看國家看地點 ※ 引述《howhow801122 (傑哥)》之銘言： : https://i.imgur.com/Z06pbkX.jpg

: 最近阿巴告訴我說 : 買房子肯定是負債 : 還警告我不要斷章取義 : 房屋出租也未必是資產 : 即使未來有漲價還是負債 : 因為你漲別人也漲 : 你哪來變有錢 : 可是想想不對勁 : 同樣是阿爸講的漲50% : 頭款200萬 : 自住：1000萬漲到1500萬 : 別人：1500萬 漲到2250萬 : 自住房賣掉200+500萬=700萬 : 還是阿爸指的是買3000萬的房子 : 如果是我道歉 : 阿巴說賣房的50%獲利 : 全部得補進新房子獲利全都沒了 : 哪裡有漲價而變有錢 : 唯一會增加的只有房貸 : 2250萬 自備款= 450萬 : 還剩下250萬 : 假設 : 700萬現金真的全補進新房子 : 賺的500萬也確實真實存在呀...... : 只是放在頭期款內 : 還是我財商知識不足 : 租金大於貸款=資產 : 一次性獲利=不等於資產 : 不是都是新台幣嗎 : 還是我誤會阿爸了 : 還唸說 房屋增貸 : 投資不熟悉的領域就是賭博 : 1.賺500萬不是 資產 : 2.房屋增貸 輸光怎麼辦（不能買ETF?) : 最後建議 要考慮的機會成本 : 把錢拿去投資ETF穩穩4% 變更有錢 : 房地產就是假資產 真負債 : 這10年 房貸負債都笑呵呵 : 還是只要是 負債通通被打槍 : 負債也有分好壞吧...... : 是不是 : C大老師說的財商知識不足 : 財商 : 決定房子是資產還是負債？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 46.253.189.46 (瑞士) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701086395.A.3D2.html