Re: [閒聊] 庭皓的市場觀察

其實還是很多人搞錯一點. 房市主要是賣方主導的.. 因此你永遠都要優先看賣方. 美國為啥堅強? 因為利率一段式,所以屋主堅強.賣方不認輸...所以只有小跌一丁點. 2008為啥會崩潰?因為次級房貸引爆大量高投機性屋主,不安定籌碼太多. 當這些不安定籌碼炸掉銀行的時候,大量不良債+大縮水的交易量,就把房市衝垮. 韓國為啥崩盤? 因為高投機性屋主太多,尤其大量房東房租滾房子?!? 而利率炸掉後連鎖崩潰.而崩潰的釋出量過大,買盤又限縮. 越南為啥會崩潰? 阿世界級的投資盤,你說這些屋主投機性有多高...XD 光中國人認賠殺出,越南房事就會大地震了.... 至於中國. 中國目前跌幅還不多. 主要是因為房子綁戶籍+限購令. 所以一般人民投機性屋主太少了. 但是中國也不是因為這樣所以房子就穩定了. 主要是,他有大量高風險的建商. 這些建商手上的餘屋和不良債怎樣處理. 決定著中國房價是否崩盤. 中國買盤因為房價超過基本面太多而本來就低迷. (其實中國低迷很久了,但因為賣方堅硬,所以房價甚至前兩年還可以上拉 買盤少,代表大量低價釋出會快速崩跌,但也代表,少量加價成交交易就會大噴) 交易量小的時候,如果買盤堅定,還不一定會跌,甚至硬炒都還可以. 但交易量小的時候,只要一定量的不良債,就會直接拉垮房市. 因此只要少數的瘋狂往下成交. 整個行情定位就是瘋狂向下. (反之亦然) 阿台灣勒? 台灣違約率那麼低. 屋主無論一般人民還是建商,全都那麼堅挺. 你光想想,今天的台灣和2016年比,有沒有無論一般屋主還是建商 都更強大更有實力. 2016預售屋投資客崩潰的風險,今天完全看不到. 那就不用說2000年....XD 因此台灣房價硬!!!...超級硬. 硬的原因就是賣方太硬. 賣方太硬的原因就是. 空空最愛的"政府打房"....XD 就像我們今天買預售屋. 還有空空懷疑交屋怎麼辦? 靠邀現在預售屋禁止轉讓,你說我們買預售屋會買自己無法交屋的東西來自殺? 你是當我們買千萬房子的人是智障還是你是智障? 千萬耶,多少人買不起...阿它們比較聰明我們比較笨. 你怎麼會懷疑比自己有錢的人比自己笨...你是沒出社會還是從那美剋星來的? 你那麼聰明,為啥你房子買不起?? so...不知道現在預售屋不能轉讓,不知道要交屋,不知道交屋後房地合一要從新算? 我看..是你不知道吧....顆顆. 阿每個預售屋的買盤都是要買了至少放個兩三年多的放五六年才賣. 你說這種買盤跟2016一大堆搶交屋前轉讓,或是更早之前還可以一交屋就轉讓的. 差多少? 至於中古屋. 現在第二間貸款七成,第三間貸款四成,壓著我們槓桿都開不起來. 你說賣方是有多軟...XD 更不用說,要壓垮中古屋市場其實沒那麼簡單,因為中古屋屋主大多都很硬. (傳統要貸款的時候,銀行都嘛要查你的負債比幹嘛的,就是在過濾高風險投機客) 你說投資客買一堆...問題是很多都是用人頭. 用人頭通常它們也都是合股,而人頭本身能吃下來代表他的收支比是銀行認可的. 所以用人頭的投資客反而更硬好嗎..XD 不過以上只是講跌. 漲的話就要看炒做. 所以漲是另外一個故事..!!! 基本面好不代表會大漲. 如果基本面好就會大漲直到達到基本面水平. 那台灣為啥房價還在被低估阿..XD 阿中國是怎樣炒到超越基本面那麼多啊.. 阿就因為炒做. 中國炒作失控把他的房價推升到天上去. 台灣從2003以後,炒作政府就干涉. 難道大家忘了十大惡人之首~張盛和...是怎樣打房的. 然後一路各種市場控制直到今天. 所以台灣炒作一直都沒失控. 造成房價一直都沒漲夠. 當然我知道對那些買不起房子的空空來講. 它們永遠不相信"台灣房價被低估沒漲夠"這個事實. 但是,反正....他拿他的人生去賭,那是他的人生,不關我的事. 記得...任何實質供需問題,都會寫在租金上. 所以這是基本面的基礎數據參數之一. 供需失衡就會在租金投報率那邊看得出端倪. 甚至租金投報率還可以反映通膨,反映薪資,反映物價. (當然他也會反映房價...XD) 他是一個模糊系統最佳化的結果. 因此你要尊重租金投報率這個東西. 就像,高雄大學和橋頭新市鎮. 兩個並排在一起,為啥高雄大學比橋頭新市鎮好出租. 是不是牽扯到高雄大學附近的機能+右昌擴張+海軍.. 因此目前高雄大學基本面比橋頭新市鎮好,這直接從出租市場看就知道. 你不用去分析一大堆地形阿環境阿... 這個出租市場就反映了區域的競爭力,包含機能包含工作人口等等的需求面. 因此為啥中短期可以優先追高雄大學,因為比較好養. 但是你看我們買橋頭新市鎮的抓的事成屋後還要放5年,如果含預售時間可能7~8年. 而橋頭科學園區2025年才會完工 (他有工廠和科學園區的馬路阿地下排水阿水電一起在蓋 所以2025年沒多久就一間間工廠開工) 而他土地招標那麼瘋狂. 因此2025年開始就會"空降式"冒出大量上班人口. 幾千幾千人這樣進去,並且是在短時間內瘋狂進去. 而在沒兩三年的時間,工作人口就上升一萬人. 這時候再加上政府在這邊丟的實驗小學實驗中學. 很快機能就會補上. (其實機能是最不需要煩惱的,因為補機能很快,你只要有需求,商家就會進去) 所以橋頭新市鎮通常是以中長期投資為主. 你需要給他時間成長...那是買未來...未來位階會提升,要吃的是這一塊多漲的bounce. 但是我們排除這種買未來卡位的. 大多區域,他的基本面,基本上都是直接看租金就好. 也許租金可以炒作.或是因為房價而影響到租金... 但是炒作不向房價那麼容易外,你炒作影響的是不同獨立都市的差異. 因此... 同一個都市的租金,炒作效應是很低的... 同一個都市的租金可以直接視同區域的基本面基礎. 更不用說"租金的變化"這點代表著區域的成長或是衰退. 所以對一個都市的判斷,你直接去看他租金變化最直接,誤判率會很低. 就像買未來的,也許他租金一開始投報率不好但房價高.那他出租投報率並不好. 但你會發現他"租金"絕對數字再上升....代表這邊在成長. 反觀如果衰退的地方,也許他租金本來就很高,但是之後你發現租金停滯甚至下滑. 這就可以成為你"追高殺低"的時候的基準. 租金的上漲和下跌....是很重要的指標.. 價格是盲目的,租金是理智的.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.98.161 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693732155.A.AA9.html