Re: [閒聊] 自住買到名聲很差的建商心情如何調適？

自住我不管. 自住首重"你這一棟值多少錢" 同一個地點. 寶咖咖的80坪案子 > 國泰的30坪案子. 大家鄰居,都嘛知道你那一棟的案子價格在哪個區間..顆顆. 所以自住不管. 這邊講的是投資. 投資是這樣子. 你要注意你的買價有沒有反映缺點. 利空已反映就不是利空. 例如寶咖咖系列如果在你這個區域,就應該是國泰的8折. 那你只要寶咖咖系列買8折就是穩如老狗,買7折就是薛爆可以等撈補漲. 但如果你買9折..喔喔...利空沒完全反映...你很大機率未來會吃到差的那一折虧損. 舉個例子. 高雄美術館,最便宜的案子是賓果家族. 一般來講他會低於京城畫家系列10%... 但是有一段時間一度低到15~20%....主要原因是因為"他比較晚漲" 時間點大概在2016~2017左右... 也就是人家2014~2015就漲到該漲的價位進入冷盤死魚盤. 但是賓果漲的比較慢,他到2016都還沒漲到他該有的位置. 因此產生一個價差. 之後很有趣的,賓果捕漲大概在2019左右,也是美術館開始有一點蠢動跡象時期. 那時候先補漲到10%左右. 後來無縫接軌2020的大爆漲. 突然賓果衝起來,衝到居然跟京城畫家系列幾乎同價位. (漲價的時候盤會比較混亂,剛好他還在補漲的上升階段,所以秤亂就跟上去) 一路到去年,賓果都沒有很明顯的價格落差. 直到最近冷盤,這個價差才又慢慢往10%放大. 因此投資你就要注意. 這東西不是不能買,而是你甚麼時候買. 買點就是在他價差拉到到15~20%的時候. 而當他價差低於10%的時候不能買. 至於10%這個價差狀況下,隨你開心要不要買. 價差會因為市場變化而有小幅震盪. 這個震盪你透過觀察,並且有抓準時機. 就可以拿來"放大你投資利潤" 中期投資要對各種價差很敏感. 無論是建商彼此間的價差,嫌惡設施的價差,或是OOXX產生的價差. 在各種價差震盪當中,尋找最棒的切入點買入最有競爭力的產品. 之後躺著等他價差擺盪回正常位置...你光這個震盪就可以賺一筆. (就算其他都沒賺,但多少可以把你的交易成本全部打消掉) 因此口碑不佳的建商... 可以買阿. 當然啦現在一定在講興富發. 興富發這次出這麼大的包. 你至少要抓10%的價差...這幾年. 並且是總價越高的住宅,就要抓越大. 他品牌形象重創,必然反應在市場對他建案的觀感態度上. 類似當年龍騰被別人掛布條,立刻品牌崩潰到物件跟寶咖咖看齊..XD 但是如果你是中長期. 反過來這個品牌形象重創事件會有時間效應. 短則兩三年長則四五年,就會被忘記. 興富發這種行銷能力特別強的建商,還不知道會不會出奇招. 因此你也許可以等到他品牌形象重創產生的利空效應發酵後. 找個很不錯的價差低點進場....然後放個幾年. 之後利空出盡,你還可以再賺這一塊價差收斂的利潤. 就像龍騰,你今天再看他,房價一點也沒比較便宜... 那當年如果你用寶咖咖系列的價格買龍騰. 今天你就比旁邊其他建案還要多賺總價10%以上的利潤!!! 我多次強調價差. 價差這種東西是投資,尤其實體產品,永遠都要非常重視的指標. 因次真實市場是大家比價尋找CP值買出來的. 任何人都不是白痴和凱子. 不會無上限的去追逐某個產品或是某個地點. 因此到頭來市場會對每個東西的優劣,產生一個長期的價差,然後去往這個比例收斂. 中間可能會有很多風風雨雨的大震盪幹嘛的. 但只要不正常的刺激或是炒做或是市場麻木效應時間久了退去. 那市場就又會往穩定價差去收斂. 炒做,或是市場的盲目之類的,並不是那麼好追逐. 因為你不是造市者...就算你是造市者,你自己其實也不知道你哄抬會不會成功. 就像興富發那麼會哄抬,在高雄想炒辦公室還不是炒不起來. 甚至大多的造市者,也不過摸著石頭過河,炒一步算一步... 因此如果剛好搭到炒做順風車就搭.... 但如果沒搭到或沒機會,千萬不要強求..... 硬來沒潤滑會破皮... 破皮你就要噴血了!!! 但是價差是自然現象,必然產生. 所以投資追逐自然現象.... 今天因為意外下雨沒出太陽??明天你太陽還是要從東邊升起. 你只要不要把太陽升起的方向認成北邊就好. 而自然現象,也是不動產最重要的基礎 => 經驗. 你要透過大量的觀察,長時間的觀察,你才會很深刻的體會到很多現象. 那你在做中期投資,就會更穩當,可以抓的機會才會更多,也會更無腦. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.8 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684840291.A.7C6.html