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[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話
月經文 少年股神被房產神話戳到流量密碼.
指數投資 清流君參戰 (前情提要 個人非常尊敬&感謝清流君各種影片分享)
https://youtu.be/hIQ694t9rOs
戰前提示 :
a. 房產神話 :無房者買房自住 五倍槓桿
b. 少年股神 :無房者租房(相同市價成本) 投入指數 複利奇蹟 再戰神話
戰情分析
a. 近十年房地產平均漲60%(平均值還算合理) 相當於每年4.8% (沒考慮槓桿&成本)
b. 近十年台灣指數每年漲11%, 20年平均每年漲9%, 參戰估值抓8%
戰情例子 2000萬 頭期400 貸款1600 前置各種費用額外10%約200萬
a. 1600房貸2% 30年無寬限 每月約6萬還款
a.1 每年自住成本分析 2%利息+稅金/修繕/有的沒的 = 4% (<--猜高估1.6%)
(ps.2%額外支出覺得偏高 2000萬房子額外支出大概0.4%差不多)
相當每月額外支出2000*0.04/12 ~ 6.6萬/月
a.2 每年平均上漲4.8% 高於成本 還是會賺
b. 頭款+前置成本600拿去股票滾 每月租屋6.6萬還款額度相同(租同等級屋)
b.1 租金 = 買房自住成本 = 6.6*12 = 80萬/年 (只估2.4% 就是可租4萬的房子)
b.2 指數每年平均上漲比房地產多4%. 或者約8%.
清流君認為 房價租金比現在房價偏高 or 租金偏低
比值要收斂房價下降而非租金上漲 (好像沒查過台灣六都租金歷史?)
a.b.比較 前0~5年 少年股神勝 , 5~25年房產神話勝 , 25~少年股繩敗部復活
個人影片分析 :
1. 機會成本比較那邊有問題 :4%(我認為2+0.4%)的持有成本已經拿去租屋了
都是消耗品 沒辦法拿去滾股市.
2000萬的1600房貸 的機會成本 買股根本拿不出來.
信貸的還款最多也是7年 跟房貸條件差很多.
2. 低價租屋(例如市價的1~2%租金)的少年股神(可能要20年)才有機會跑贏房產神話
3. 如果買中古屋壓低成本6折比如1200萬. 根據租金特性 少年股神會更加不利.
4. 預售屋房價飆漲 已經漲到影片中2000萬 租3~4萬的狀況 投資客難怪不玩了 不如股票
自助還是可以買 已經是利潤最後的殘渣
5. 以上買預售屋自助可以 ,投資就是賭一把的色彩變高. 中古屋自住還是首選.
以上 請問清流君影片的分析 少年股神這一戰 是否有機會打臉房產神話或者我觀點錯誤?
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