[心得] 台北市最低房價：不是社子島的社子畢業文

一個多月前剛畢業（簽預售算畢業嗎 XD），下訂了社子的預售屋，預計明年 10 月交屋 因為太太老家在附近葫蘆堵一帶、我自己在新北投長大、目前跟太太在士林租屋 但發現網路上其實對於社子的討論一直都很少，想說來寫寫這個長期被「誤會」的地方 自己也有帶一些有在看房的朋友來這邊認識一下，對既有的刻板印象也有所改觀 幫忙整理列出一下這附近的狀況、未來的可能發展以及看過幾個建案的簡單心得 提供給在預算上有限制但又想留在台北市的首購族多一點考量點 ※※※ 首先，一般人聽到「社子」應該都會先跟「社子島」連結在一起， 腦中浮現淹水、落後、貧窮、禁建 40 年、各種違建、居民抗爭等等關鍵字…… 『天龍國哪裡不宜居？這 5 個地方網友嫌到不行』 『遭網友頻頻點名的 5 個地方，有意料之中的萬華、社子等地方』 然而實際上民眾或媒體普遍負面印象中的這個地區， 具體指的其實是延平北路七段後面（上洲美快速道路口）的社子島部分； 廣義的「社子」確實涵蓋中山高速公路以北、基隆河與淡水河中間的這整塊區域 整個社子都屬於台北市士林區門牌，實務上會將「社子地區」再細分為三個區域來看 ■ 社子島（延平北路七段起後面 / 以北） 首先其實社子島實際上也並不是一個島，它最早是一個基隆河與淡水河交匯的沖積平原 另外社子島也早已是不會淹水的地方，但因為 40 年禁建因素確實非常落後 晚上進到這區真的覺得彷彿到了偏遠鄉下的感覺、連一家 24 小時便利商店都沒 而目前柯文哲推動經過當地居民 i-Voting 表決通過的「生態社子島」都市計畫已經審定 市府專案計劃網站 >> https://shezidao.gov.taipei 社子島現有兩條聯外道路，除了最早的延平北路外、在北投焚化爐旁又開了一條社子大橋 但這條橋 2013 年通車以來基本上沒什麼人用，主要是未來紓解社子島發展起來後的車流 屆時延平北路勢必無法負荷，所以將透過社子大橋分流出來到寬闊的承德路 據說未來還有機會開一條橋連通到蘆洲，但這部份都還只在討論階段 （台北市政府：『興建蘆社大橋？ 北市︰言之過早』— 2016.07.05） ■ 社子（中正路以北，延平北路六段左右一帶） 這塊是生活機能已經長年完整且熱鬧的區域，全聯、頂好、美廉社、社子市場 / 夜市 各式餐廳、生活用品店、郵局都有，學校部份有個社子國小，此外多是寧靜的住宅區 市容的話我只覺得除了市場部份確實比較髒亂外，其他民宅區域雖然老但其實都還 OK 預售屋或新建案近年成交行情大概在每坪 45-50 萬間，前幾年跌下來後近兩年價格穩定 離全聯 / 市場跟未來捷運站社正公園（已核定路線）近的好位子可能會稍高一些、 靠環河快速道路的建案若是 3 房的甚至可到每坪 39-42 萬的程度 交通方面，此區域目前完全仰賴公車，公車可說四通八達，主力進士林劍潭班次非常密集 唯一缺點就是目前仍沒有捷運，但這反而也是這區的另一個優勢：低入手門檻 + 成長性 捷運過去喊到有點像狼來了的感覺，但今年環狀線北環段終於核定路線與確認會在此設站 ■ 葫蘆堵（中山高速公路以北～中正路以南，延平北路五段左右一帶） 指中正路 / 環河 / 重慶北路 / 中山高速公路包圍的這塊區域 這邊基本上也是密集的舊公寓住宅區，中間有個小傳統市場葫蘆市場 我覺得這區反而比六段感覺更老舊又擁擠一點、交通也更混亂，這區也有一些銀行 近年有少數幾個新建案但價格較社子再高出一段（可能比較沒有社子的既定負面印象） 這邊的話要注意靠海光宮旁有個超大嫌惡設施陽明山瓦斯儲氣槽 買在這除了包含預算考量、我跟太太本身也熟悉這個生活圈外，也還要考量未來發展性 畢竟在如今房價這麼高的狀態下，一些本來就宇宙無敵高的區域應該很難再更高上去 但社子目前的價格來說至少未來有捷運跟社子島改建的支撐，即使不漲至少也絕對抗跌 附上目前整個士林房市的價格分布提供參考（資料來源：住展房屋網 2018.9 數字）： ．社子地區 40-52 萬 / 坪 ．後港地區（劍潭站附近）55-80 萬 / 坪 ．舊市區（士林站附近）67-85 萬 / 坪 ．芝山地區 68-110 萬 / 坪 ．士林官邸周圍 70-110 萬 / 坪 ．外雙溪地區 67-90 萬 / 坪 ．大天母地區 85-140 萬 / 坪 ■ 未來發展 #1 環狀線捷運通車 喊了很久的台北捷運環狀線北環段終於在今年 6 月核定路線，社子也已確認將會設站 路線將從新北產業園區（連接機捷）— 徐匯中學站（轉乘中和新蘆線）— 沿著集賢路 穿過淡水河後到 — 社子（設站於社正公園）— 經過百齡橋沿中正路到士林區公所 — 一路到現在的紅線士林站（可轉乘淡水信義線）— 故宮 — 劍南路（轉乘文湖線至內湖） 目前表定時程大約是 9 年半後通車，但理論上應該也會再拖個幾年吧（攤手 #2 社子島改建 雖然柯 P 在對中立場上或很多議題上飽受批評，但以台北市長角度仍是真的做了很多事 即便公宅未能達到政見數字，確實也是一批一批的在蓋在抽、士林華榮市場也在蓋中繼宅 （為了加速都更，讓都更時住戶可以暫時安置的公宅） 自己最原本是打算有想去抽奇岩或明倫公宅住個 6 年再買房（戶籍在北投機會稍大一點） 但後來有小孩了想說遲早還是得買 QQ 以下這支影片很完整的說明跟介紹了「生態社子島」的背景跟未來規劃，蠻值得一看的 也真的很謝謝前副市長林欽榮對社子島改建案所付出的努力 https://www.youtube.com/watch?v=zxtIH09cKNg 如果真的之後能做到影片中 3D 示意圖的中央生態公園美景， 未來（或許 15 年後吧？）自己會想搬進去換個三房，有種大都市中的桃花源的感覺 #3 士林北投科學園區 目前承德路兩旁的地都整好了，但我是有點懷疑到底這個園區是要給誰進駐的…… 郝龍斌任內規劃的園區原始設定好像目標是生技、媒體， 媒體我自己有些涉略我是覺得不太可能、科技業感覺也不太會來這邊， 生技我就不太清楚了但台灣生技產業現在應該撐不起這麼一大片園區吧 （我高中正好是讀這旁邊的中正高中，是很羨慕以前整塊荒地現在變這麼漂亮拉） 所以這點姑且就打個問號好了（？） 不過撇開未來不明的士林北投科學園區，其實這附近已經發展好的藝文設施依然很多： ．兒童新樂園（2014 年開幕，從以前圓山那邊遷過來的） ．科學教育館 + 美崙科學公園 ．天文館 ．台灣戲曲中心（2017 年開幕） ．台北表演藝術中心（預計 2021 年完工） #4 社子輕軌 這應該是更遙遙無期的事，可以先當不存在；現行規劃預計會有東西線與南北線兩條， 一條從大橋頭站（新蘆線）通到北投、另條從士林站（淡水信義線）通到社子島內 連通後可改善未來通往大同區的交通跟改建後社子島內的連結 但主要對外交通應該仍會是環狀線捷運跟重陽橋 / 百齡橋 / 高速公路 ■ 主要道路與建案分布 主要我分成幾條大路來介紹地段，社子這塊的話： ．社中街 — 一條弧形從環快接到社正公園（未來捷運站），安靜乾淨悠閒的純住宅區 　　　　　　我自己最後買在這邊，主要考量安靜、步行 11 分鐘達未來捷運站位置 　　　　　　目前整條社中街也有多班公車紅 3、紅 10、紅 15 可直達士林或劍潭 　　　　　　社中街上有頂好跟走到底在社正路上有全聯 　　　　　　△ 此區建案 / 沃荷、三磐舍紫、萌萌 i-TIIDA（4 米挑高末代夾層屋） 　　　　　　　　　　　 藏悅、志富志富、金星水悅、參陸居 ．通河西街 — 面基隆河，前有河濱公園、三座棒球場跟河景，跟社中街大致上平行 　　　　　　△ 此區建案 / 杜拜（只有 3 房、4 房格局） ．社正路 — 社子最熱鬧的地方，社子市場 + 夜市，但此區因傳統市場市容雜亂 　　　　　　△ 此區建案 / 喬崴 MIT、有樂、筑丰美吉、幸福一町目、萬家春 ．延平北路六段 — 同樣也是熱鬧跟公車主要路線經過處，沿路皆為餐飲店與商家 　　　　　　但抱歉這區我完全沒看，目前沒有資訊可以分享 XDDD ．環河快速道路 — 此區最低價，下探到 3 字頭，面快速道路需隔音，且離鬧區稍遠 　　　　　　　　　距離公車站也有些距離，但如果是開車族直接上快速道路極度方便 　　　　　　　　　△ 此區建案 / 金河富居、金河帝國、京水灩 葫蘆堵的話： ．重慶北路 — 上下中山高交流道的區域，雖有麥當勞但生活機能較不便、有兩處加油站 　　　　　　　△ 此區建案 / 士科京璽、吉美悅河、吾御 ．延平北路五段 — 此區段的延平北路車比較多比較雜，但也相當熱鬧， 　　　　　　　　　這邊有葫蘆堵傳統市場，附近有市立圖書館。全區較為老舊擁擠 　　　　　　　　　△ 此區建案 / 澄品（小坪數）、雙河匯、閤美（挑高夾層）、山河悅 ．葫蘆國小周遭 — 同樣比較老舊擁擠一點，但步行到未來社子捷運站也是 8 分鐘左右 　　　　　　　　　中正路可直接搭公車進士林劍潭或去三重蘆洲；中正路車行流量大　 　　　　　　　　　另有人行天橋跨環河北路讓行人或自行車可直接連通到河濱公園 　　　　　　　　　△ 此區建案 / 藏御、渼士林、硯藏 其實目前當地暫時應該沒什麼新建案了，但有看到社正路跟延平北路幾棟正在蓋 有興趣的未來可以持續關注這帶的新建案，這邊一直都是少量少量的釋出 相信隨著捷運核定後應該也會加速更新 目前其實主要仍是當地人或是士林人買比較多，或是以前從社子搬去三重的人再買回來 畢竟有地緣關係的人才會比較知道這邊的優點 我自己也把先前看過的案子簡單心得列給大家，有在看這附近的也歡迎討論交流 XD 看屋背景先說明一下： 除了這區以外先前我主要還有看重陽重劃區一帶、復興崗、跟稍微參考一下淡海一期 累積大概看過 30+ 間的 10 年內中古 + 新成屋 / 預售屋 至於沒考慮公寓主要是考量未來小孩需求跟安全性上的考量（火災逃生地震等） 【萌萌 i-TIIDA】@ 社中街 目前應該是這裡唯一主要在賣的案子，39 戶、預計今年底交屋；代銷說近期會有樣品屋 有一房 20 坪、兩房 27 坪跟三房 38 坪格局 20 跟 27 的房間部份有 4 米挑高可以自己做另外做夾層增加使用運用空間 每坪開價 50 萬所以不含車位總價只要千萬以內 不過提醒一下：該處工地去年有發生工安意外，在屋內有一名工人觸電而死 https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=434110 另該建案好像也拆成好幾個公司名稱對外使用， 我沒認真研究背後原因但可能需要注意一下建商是否有其他問題 【三磐舍紫】@ 社中街 新成屋，單棟 27 戶，比較特別的是社子狹小的區域他還是塞進了坡道車位 但目前只剩一戶兩房格局，因他的兩戶格局走道有點長自己跟老婆都沒很喜歡 電話又常常沒人接超級難約，一副不想賣的樣子，試了好幾次都沒看到最後放棄 但反而因緣際會讓我反而去看了隔壁另一間很喜歡的預售最後下訂，買屋真的吃緣分 【沃荷】@ 社中街 我自己最後買的，就在三磐舍紫隔壁，表定 2021.03 交屋、建商說會提前到 2020.10 原先也因為交屋時間還太久加上 591 上什麼資訊格局圖都沒放想說就跳過 後來騎機車看完萌萌 i-TIIDA 後下了場大雨被困住，又聯絡不上三磐舍紫 附近走路繞繞經過銷售中心時看人很多就想說進去坐坐避雨聽聽看 這個由當地的老建商全樂建設跟地主合建然後自己賣，當地非常多的公寓都是他們蓋的 甚至社子公園最早也是該建設公司自己用自己的地蓋一個花園造景來回饋鄉里 後來才被政府徵收去當公園，在社子已有多個建案，大概每六七年會推新的 他們建設公司辦公室就直接設在這邊，一種感覺出問題也找得到人的安心感 雖然沒樣品屋，但接待中心有完整展示出選用的廚具衛浴 包含建材地板、磁磚、牆壁用料、大門、房門、窗戶這些全部實品全擺出來 一路看過超過 20 個新建案下來，瞬間就感覺得到在用料跟品牌選擇上的用心 整間全豐群防颱氣密窗 + 防孩童開啟的安全防護、Hamman 電熱毛巾架、 大建室內木門（老實說還真的第一次看到室內用一扇要價 2 萬的門 XD）等 7 層樓 2 棟 30 戶，機平車位每戶搭一個 195~200 萬（B2/B1）； 完全平平開進去的升降梯也比全機械車位來的舒服，車子也能開進去後到電梯前放家人 最後入手了 4F 2 房 24.56 坪（公設 34%），才正式開賣一週就已經是該格局最後一戶 應該真的是最後一戶，因為我朋友也很喜歡那格局想要隔天殺去問就已經沒了 @@ 以下這三間雖然是前年底看的，但也簡單寫一下： 【閣美】@ 葫蘆堵 挑高可做夾層，2+1 房格局，本身空間規劃挺不錯的，不排斥夾層屋的話可考慮 夾層雖然空間可近乎加倍運用，但未來轉手時可能會需先行拆出有潛在問題 【志富至富】@ 社中街 此處巷弄比較狹窄點，本身在一塊畸零地的三角區塊上所以整個基地不是方正的感覺 其中一面低樓層視野會有個超大電線桿跟面一個社子社福宮，但好處是巷口就有頂好 【喬崴 MIT】@ 社正路 24 坪 2 房跟 32 坪 3 房，主打挑高 3 米 6，可以做些上下舖或強化收納空間運用 但實質上應該算是 1+1 跟 2+1 格局而已，一樓有四家店面 ■ 延伸討論：學區（用不到的可直接跳下一段總結） 提醒大家：學區確認非常重要，這算是我們這次買房唯一疏漏的一件事 Orz 但也還好因為太太老家就在附近，慶幸應該是可以把戶籍掛過去補救 ※ 好用連結 / 台北市教育局學區查詢系統（地址查學區 + 從學校反查涵蓋區域）>> https://www.tp.edu.tw/neighbor/html/ 犯錯的原因是太太原本就住葫蘆堵附近，她讀重慶國中時也很多來自社子的同學 就一直認為社子的學區也在重慶國中，自己讀過覺得這學校沒什麼問題就沒再詳加確認 直到簽約後某天回頭一查才驚覺國中學區居然是社子島內的福安國中（崩潰） 社子島因為以前限建本身比較貧窮所以當地弱勢家庭學生比例極高（曾高達六成） 該校也是台北市倒數第二所全班級裝設冷氣的地方（最後一所在陽明山上應該不怕熱） 甚至還是由電器商業同業公會捐款給該校裝設 此區大致學區分配（但沒有明確分界線，所以實際上請輸入地址去查涵蓋圖）： ．社子島內 — 富安國小、福安國中 ．社子 — 社子國小、陽明高中國中部（滿額學校） ．葫蘆堵 — 葫蘆國小、陽明高中國中部 / 重慶國中 學區涵蓋到但不在社子地區內的有：重慶國中、陽明高中國中部、士林國中 陽明高中國中部本身還不錯，但班級數很低所以是非常搶手的滿額學校 需長年與雙親一同設籍甚至出具權狀、房屋也必須要是小孩雙親或爺奶外公外婆才符合 ※ 好用連結 / 108 學年度滿額國中改分發學校 >> https://www.doe.gov.taipei/News.aspx?n=6948C3CBF6631855 以上網址可以查到每學期台北市各學校的滿額狀態、最後設籍日 滿額後就開始比誰設籍久，超額部份會依預先公告的改分發名單可自選要改分發的學校 例如陽明高中國中部 108 學年度錄取的最後設籍日是「107.11.28 具權狀」 改分發可自行選擇學校為：至善國中、士林國中、福安國中、重慶國中 這再講下去應該也可以獨立寫一整篇了，所以有關學區滿額學校的 FAQ 可以參見 XD https://jr.hs.ntnu.edu.tw/wp-content/uploads/2019/03/1552100008-697418212.pdf ■　以下我個人總結分析社子目前的幾個優缺點： (+) 價格上優勢，最熱鬧地區每坪 50-55、步行 5 分鐘 45-50、靠環快最低可到 3 字頭 (+) 開車交通四通八達，可瞬間秒上中山高（含南下高架段）、環河、洲美、轉建國也快 (+) 台北市門牌，離三重跟士林都只差一條橋（但只比三重貴一些、比士林便宜超多） (+) 捷運環狀線北環段社子站（社正公園）已確認設站，未來連通三重、士林、內湖 (+) 相較其它區域，中長期來看仍具增值潛力（此區行情目前跟復興崗差不多） (+) 區內有多座小公園、外圍也有大量河濱公園跟廣闊河景，可騎自行車到大稻埕或淡水 (+/-) 觀望社子島改建計畫後續發展，按現有都市計畫目標 25 年內發展至 3 萬人居住 (-) 仍屬老舊的區域，但相較萬華那邊卻又單純很多，很多老人但沒有什麼社會問題 (-) 至少 10 年內仍沒有捷運，但此區公車班次密集相當便利 (-) 國中學區福安國中目前風評很差，需待社子島改建遷校重劃區發展後是否會改善 (-) 當地宮廟依然較多 (-) 延平北路六段處電線杆還未完全地下化，但持續有在往北延伸會陸續完成 (-) 普遍大眾對社子地區印象仍多屬負面，但這項資訊落差應該反而是價格優勢來源 -- 你有最高的等級，我有最好的信譽 你有最好的神兵，我有最強的戰友 你有最酷的魔法，我有最真的友情 無論你有多厲害，我得到的一定比你多 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.226.65.105 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1567923716.A.4CD.html