[新聞] 旅日地產專家：哆啦A夢裡大雄家就是租的

誰說一定要買房？旅日地產專家：哆啦A夢裡大雄家就是租的！ 黃郁傑 Jack Huangꀲ021-12-05 13:20 https://i.imgur.com/Gpo9hlP.jpg 哆啦A夢劇情中，大雄家並未買房，而是長期租屋居住（圖／澎湃新聞提供） 我們想讓你知道：哆啦A夢劇情中，大雄家位在東京都市區某處。曾在日本長期任職房產 業的作者考證發現，大雄爸媽原來是長期租屋在此，為何不買房呢？作者認為，應該是出 自父母收入與修繕費用考量。 最近一篇討論大雄家是租房族的文章受到眾多網友瘋傳，許多人不敢相信從小看到到大的 大雄家，竟然沒有買房，而是從奶奶在世的時候的長期租客！ 因為作者藤子Ｆ不二雄老師去世後，由團隊接手製作，導致目前動畫有銜接上劇情小bug ，這些姑且不談，筆者希望透過本文說明，在日本社會觀念裡，大雄家一輩子租屋是一點 都不奇怪的事。 首先，有網友認為，因為「貸款沒繳清的房子，一樣『等於是跟銀行租』的」，認為大雄 家的繳納的是貸款而非租金，這點絕對是誤解。（延伸閱讀：台北房價有多離譜？旅日地 產專家嘆：東京蛋黃區每坪才62萬，而且是實坪！） 對白顯示大雄爸媽付的是租金，而非房貸 許多人學習語言的時候，都會自以為是的將母語與自身文化理解，套入到學習的語言中， 即使在中文中會有這種用法「貸款沒繳清以前房子是跟銀行租的」，但日文對於租金與貸 款的名詞完全不同，動畫裡用的日文單字叫做「家賃（やちん）」，這個字只會有一個意 思，那就是「租金」；而日文說到貸款時，則會用「ローン」這個單字（編按：應為"loa n"的音譯）。 再來，依據從以前到現在的各話，可以知道大雄家是個座落在東京都練馬區的3DK獨棟住 宅，大約在昭和40年代（1970年代）完工，詳細地址實際上則不存在。練馬區在區劃上因 為離新宿、涉谷等鬧區較為遙遠，多屬於低樓層矮房，日照採光良好，根據日本總務省統 計局的「小賣物價統計調查各年度報告書」可以查出，1969年練馬區每坪租金1,780日元 。依照各話資料可以查出大雄家約莫是35至40坪，因此在當時，35坪的月租金約在6萬日 元以上。 https://i.imgur.com/a1r8Hg1.jpg 愛好者考證，作者將大雄住家位置設定在東京都市區的練馬區（圖片來源：哆啦A夢wiki ） 在現今（2021年）來說，相同類型的住宅月租金大約落在15萬日元左右，考慮到大雄家屋 齡年份較老舊，實際租金雖有調漲，應該還是會略低於這個數值，大約會落在13至14萬日 元(約3.2萬新台幣)。 那如果大雄的爸爸及奶奶早在昭和40年（1970年代）就決定要買下房子的話，大概會花多 少錢呢？ 買下大雄家　約花1,034萬日元 依照大阪府立中央圖書館內所留存的「建設統計要覽」，日本住宅每坪的建設成本大約是 9至10萬日元，考量到大雄家的使用面積大約35至40坪，建築物本身大約需要400萬日元的 資金。土地部分，由公告地價可以找到昭和45年每坪約18.3萬日元，土地面積約是使用面 積的80%，土地購入價格約需584萬日元，再算上仲介費、代書費用（約為總款項5%），推 算下來當年買下大雄家的住宅，總計花費為1,034萬日元。 因為日本對木造房的法定耐用年限只有22年的緣故（超過22年就變成危老建築、不能住囉 ！），銀行應該只能分20年、即240期來繳款，以當時銀行貸款利率為8.5%，每期需要還 款近9萬日元。 接下來我們得來探討看看大雄爸爸的年薪，到底落在怎樣的水平。藤子老師最初曾將大雄 爸爸描寫為經營者，後來將此一人物設定更改一般上班族。為了避免計算的複雜，在此都 先用受薪階級、即上班族來做估測。 依據日本國稅廳的統計調查，一般的上班族在1970年代的平均年薪約落在81萬日元。大雄 的爸爸在一間架空的商社擔任課長，因為沒有更精確的資料，筆者只能用數據回推。日本 社會一般認為，合理的租金支出約會佔薪水的三分之一，因此由上述的6萬日元租金來計 算的話，大雄爸爸的年薪約為6x3x12萬=216萬日元，是一般上班族平均薪水的2.7倍。 同樣根據國稅廳統計資料，2020年日本平均年薪為433萬1,000日元，以同等比例計算，大 雄爸的年薪約在1,169萬日元，也符合統計資料中2020年商社課長年收平均的數據，因此 這個推算應該是十分合理了。 看到這裡，或許有很多讀者覺得大雄爸爸根本缺乏財務眼光，幹嘛不在以前就把房子買下 來好好的繳房貸，現在早就繳完輕鬆了呢？還得付上比房貸貴的租金。 在日本當房客，有四大優點 這部分就要牽扯到在日本買房及租房各有其優點，因為篇幅限制的關係，在此只跟各位讀 者粗略分析租房的優點： 一、所有修繕費用都由房東處理 如一直以來筆者強調，日本跟台灣民眾對置產的認知，最大差別在於房屋修繕。日本政府 對於房地產應如何定期修繕維護是有明文規定的，舉凡大樓管委會條例到獨棟自主修繕計 畫隨處可見，因此若擁有一間屋齡四十年以上的老房子，所花費的修繕費將會很驚人，但 身為租屋族的大雄家，此時便一毛錢都不用付。 二、不須繳納固定資產稅（日本的地價稅＆房屋稅） 日本的房屋每年都會依照公告現值百分比來課徵固定資產稅，從以前到現在，東京都練馬 區雖然歷經了泡沫經濟破滅，然固定資產稅的稅金還是上漲了不少，身為租屋族的大雄家 ，此時也是一毛錢都不用付。 三、租屋者可享有中大型企業住宅與交通津貼補助 日本稅法裡規定，住宅津貼可視為企業一種支出款項，進而達到節稅目的，因此許多的企 業都會提供該項津貼福利，來廣納人才；大雄的爸爸所任職的公司，於現實中並不存在， 無從得知各項津貼實際為多少。不過依照數據來看，最少都會有3萬到全額不等的租金津 貼，該津貼有個特別條件，那就是申請者必須是住在「租賃的房屋」，因此大雄家的獨棟 房子，租屋費用就只要10萬元日幣左右。 四、省去處理房產的繁複手續 基本上只要進入日本商社任職，外派到不同地區歷練是必經之路，因此大雄爸爸的職場生 涯八九不離十，也是搬家與出差不停歇；這時，租屋就可以省去因為搬家，得頻繁買賣房 屋的手續，更不用說買屋之後的修繕維護，只要租屋，就可以把大雄和家人帶著走。 總結上述大雄家的租金、爸爸的年薪以及租房的優點，不難發現在日本社會裡，買房並不 是一件必須的事情，綜合考量下，有時租屋甚至更划算！根據統計，日本買房族只佔了六 成，租房者則近四成，遠大於台灣近九成的買房率（編按：住宅自有率），和一成的租房 率。 不過在討論完大雄爸爸為什麼不買房以後，筆者更好奇，45年的木造老房子到底怎麼承受 129.3公斤的哆啦A夢在屋裡跑跑跳跳，以及大雄真有膽在租來的房子裡胡搞瞎搞嗎（笑） 。 －－－－－－－－－－－－－－－－ 作者為創業家，旅居日本第12年。臺灣出生，早稻田大學企管碩士、經濟學學士，取得日 本房地產仲介專門執照（宅地建物取引士）。 責任編輯/周岐原 風傳媒 https://www.storm.mg/lifestyle/4081720 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.144.112 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/C_Chat/M.1638699199.A.A11.html