[閒聊] 回一下近期授信貸款經驗

https://i.imgur.com/yELMTA0.jpg 最近板上吵得凶，我其實看房地產就沒有那麼絕對，反正很多東西就是工具，而每個人挑 合適自己的積極理財或防禦的工具而已。 我是房東也是房客，我也很支持社宅啊，房價掉對我來說無所謂，我當然也希望以後房價 親民啦，租屋穩定沒有什麼壓力，有小孩的我其實也有這樣的期盼啦！ 所以多房派一定支持房價穩昇，窮人活該嗎？啊至少我不是啦！ 加入房地產戰局就是不得不跟，所以我覺得苗頭不對我就進場了，說穿了也是為了後代安 穩、留好後路啦！ 雖然上次PO怎麼處理房地產的部分流程，也租房也支持社宅，突然就被噴假正義的炒房仔 ？ 呃-我有租房是事實，我是房東也是事實，我有實業也是事實，我還自己在NGO擔任要務幫 一些無家者翻轉也是事實。 阿，房版是只有純多和純空嗎？好像互相罵的跟垃圾一樣，看不懂這風氣？ 隨便被上標籤也是麻煩，反正避免麻煩誤會，我直接就砍文簡單。 這次就不說自己怎麼操作了，直接分享yiliang1107版友的近期金流警示文。 因為剛好近期交屋三間。 ——前情個人條件提要—— 自己條件是有人頭，有法人，也有現金流，但個人沒掛負責人 (因為銀行對中小企負責人 沒多友善啦) 由於有法人的身份所以知道真要抓金流有多煩，政府真的要找碴細查，老實說很難有人可 以全身而退啦，所以平常就蠻注意了。 租房也是處理金流的方式之一：舉例，我在新莊重劃區租屋齡新的大四房每月租3.5W(含 車含管鎖3年半租金)，舊公寓出租2.6W。 這樣等於每月才貼9K，其實大坪數每個月管理費就要5K了，更遑論貸款利息，我怎麼算都 是租就好，還可以將資金拿去股市或其他有肉的地區做防禦做投資，所以租。 然後租金可以每個月多+3.5W涵蓋做薪轉，非常方便呀！ ——近期案件的內容—— 時間點都是前兩個月至今。 同時 .進一間成屋(約三千，要拿來重購退稅用) .交一間預售屋(約1200) .賣一間新竹店面(買進成本1160，加裝修約1300，賣出約1700)。 —近期授信查核的狀況— 貸款部分台商銀行，知道自己肯定是沒問題。 這次為了瞭解目前檯面下政策，直接找官股銀行和外商銀行評估貸款，原因後述。 ※賣的部分 首先呢，賣的新竹那間(金雅重劃區)，當初是貸8成最低利率。 兩年後金雅一路飛到46起標價，我就脫手套利。 不過最後買家因為貸款金流部分被銀行卡到，最後只好想辦法直接全額現金買斷。 *這是各位買家要注意的地方。 ※買的部分-新屋 新成屋的部分，外商銀行問的每一筆金流帳戶問的很細，連經理都說現在政策關係抓得很 嚴，要查核會比較仔細，建議打電話照會核實時，最好存摺帶在身上？因為那通電話非常 重要。 (還真的有點傻眼，每筆金流也解釋得很清楚了，不過核實照會還得對簿子這麼嚴？) 結果呢，打到公司問清楚職務，還有打電話問貸款金額外，還問幾年幾月幾號那筆金額是 做什麼的。(啊我原本就有寫好在存摺啦，不然誰能記住 =.=) ※預售屋的部分 -建商對保太超前辦理了，和真正能實際交屋差的太遠，超過3個月金流要重新核實並更新 ，這是第一點。 第二是，每期的匯款都要有完整記錄提出，並說明款項從哪邊來，然後關心幾筆簿子上的 同額進出交易 (我的同額就真的只是湊巧) ——近期經驗就以上那樣—— 有問現在是不是檯面下規矩變動比較快，和比較嚴？感覺和之前有落差。 官股/外商銀行業務經理 「對，他們比較保守，也有不少走到最後一步但沒辦法核，客戶抓 狂的，他們也很無奈。 (因為能否核貸不是業務決定的，他們只能積極一點解釋寫寫報告)」 然後請不用擔心我斷頭，反而我抓賠售機率蠻高的，現有房產大多只剩北部重劃區了，A7 22獵入，頭前、副都4字頭。我不愛追價，我有入手的評估紀律。 還有目前獲利的都是台北以外的商業不動產(商辦/店面)，基本上沒結算住宅。 留在手裡的住宅都是紙面富貴，沒賣單純收租當社宅友善房東，好房客還年年降租，用租 金攤提成本。 住宅屋齡也相對新，以後留給家人和孩子運用而已。 ——為何找官股和外商—— 第一，確認自己的金流方式是不是可行。 第二，過不了，其他銀行我也過的了，而且有不貸款的能力。 第三，覺得官股銀和外商銀會是政策的先行指標，想看看看管控的風向。 以上是近期的經驗分享，不代表全局，要衝要守都行，給各位做參考。 -- ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706617604.A.1B6.html