Re: [閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言： : 噓 NovaShin: 笑死 我說的是增貸轉貸出來買預售，你為了要鞏固自己房 01/30 11:51 : → NovaShin: 板大大的威望可以不斷的胡說八道 真心不簡單 01/30 11:51 這篇單純分享兩點，另一點是在另一篇文有提到老屋翻新簡單賺這點。 不確定是不是真的認為老屋翻新賺錢很容易...... 如果不是這個意思， 那就當我誤會你的語意了。 先講一下老屋翻新好了，個人非職業翻修投客，但幾年來也陸陸續續翻修過幾間， 我是不覺得老屋翻新有多簡單啦，反而新手自住客自己去翻修，還蠻容易遇到 裝潢蟑螂的 (只要你陷入的比價的迷思，遇到的機率大幅提高)。 翻修這東西沒有標準作法，有人地板順平給你報水平價，有人報 XX 等級材料， 實際上在你看不到的地方用便宜貨，水泥品牌 / 磅數 / 木材種類 / 線材， 有設計師或統包為了省錢或找不到好的師傅又要趕工，找便宜沒經驗的人來做。 施作明顯有問題的你看到好一點的統包或設計師摸摸鼻子幫你改一改，一般的用 最省事的作法粗糙解決問題，機掰一點的兩手一攤爛命一條就這樣。 而那些你乍看過去好像都一樣，或是隱藏在裡面的基礎工程，實際上用便宜的料， 搭上拱不力的兩光師傅，只要你遇到一次，保證讓你的翻修經驗值大幅提升。 而翻新除了裝修水很深之外，對於市場的敏銳度以及挑屋眼光，也不是一蹴可及的。 這個房子在你看屋的時候，你就已經想好你想怎麼翻修它，也已經預估好翻修後的 你預期賣出的價格是符合你的利潤以及市場可接受的價格，這對市場的掌握精準度 、抓成本的預估精準度都有非常高的要求，至少這些跟自住或單純想買一兩間投資 房地產的人來說，老屋翻新絕對是偏向吃力不討好，畢竟你前面要學的東西太多了。 當然老屋翻修做久做多次了，熟練後自然操作起來順風順水，但你沒全程自己去搞個 10間8間的，說真的翻新財其實一點也不簡單。 而第二點關於增貸買預售(或買中古)這點，N 想要表達的點我能理解， 不過真實市場狀況，會發生 N 所述的 "槓桿開過大" 的機率並不高。 甚麼意思？ 拿我個人為例，我半年前才用太太的名義增貸出來投資， 如果我拿這些錢，每間10萬10萬的去買 100 間預售(講得比較極端)， 這些預售交屋所需的貸款『明顯』非我現有的財力或現金流可以吃下的數量" 那在這種情況之下，增貸出來去投資自然風險非常高，而且很有可能爆掉。 但現實狀況下，有人鼓吹這樣做嗎？ 沒有 阿版上增貸的人是怎麼操作？ 以我為例，如果我把這筆增貸的錢，即便拿去買 2-3 間預售，我照樣貸得下來， 因為我本業收入夠，現金流也夠。 而為什麼不用自己現有的現金去買而要透過增貸？ 因為增貸者當下現金有可能不足。 (但他本業收入夠高足以 cover 每月還款風險) 因為增貸者當下現金有其他更好的用途，例如已經持有債券，一買一賣轉化成本高， 因為增貸者預期當下行情即將大好，在抓現金流可安穩還款的前提下，多貸出來投資。 例如我 2020 看到無限QE 直接信貸200萬出來丟股，阿這筆錢如果虧光了呢？ 以我當年的本業收入，沒幾個月的事而已。 但如果當下不做呢？ 那就是喪失 200 萬的大好投資機會。 至於如果你要問我怎敢說那時是好的投資機會？ 這就端看個人眼光判斷了，而且我看這點也不是這串文爭論的主題。 所以增貸有沒有風險？ 有啊！ 但問題是像我這種增貸者，心臟都很小顆，只敢做能力範圍以內的事。 如果你今天要特指 "增貸貸到超出自己能力範圍以外而爆開的" 那也沒說錯， 問題是我看 Ceca 也沒鼓吹大家要增貸到爆開，還是有？ 有的話貼來看看。 而從整體市場房貸違約率來看， 這種狀況也是極其少見，表示真的增貸把自己搞爆的，是少數中的少數。 這還不論增貸搞爆的原因是因為創業失敗跑路的多？還是因為拿去買預售爆開的多。 總結就是增貸是一種理財工具，工具本身沒有不好，只有使用者的操作有沒有問題。 這版我看那麼多年，印象中沒看過真正分享買房或增貸投資的分享者，有鼓吹大家 要把自己槓桿開到爆的。 在自己可承受的增貸範圍內，適度的增貸去投資，確實能 夠增加你資產累積的速度。 以上，單純分享。 如果有人看完跟你想的不一樣，以你的為主 因為我真心覺得，與其多跟你互懟幾分鐘，我的角度可能是勸世， 救一個是一個， 但對你的角度解讀起來可能是挑釁或批評。 那這樣何必呢？ 不如時間我省下來多陪我女兒玩。 ----------------------------------------------------------------------- 最後提一個點是我自己另外想到的，算是有感而發吧，跟本次討論無關。 就是同樣一件事情，不同論點者會爭論，其實根本沒有誰對誰錯，單純是對 這件事的看法不同而已。 拿槓桿開好開滿這件事來說好了，我認為的槓桿開好開好是指一人兩間(8成-7成)， 兩人四間，再超過算上槓桿的投報不一定划算(除非找人頭)。 這狀況之後我個人看還要不要再吃貸款，就單純只是看看有沒有利差了。 但有人認為的槓桿開好開好是指一定要開到你收入可借到的上限才叫開好開滿。 你說這兩種人在討論 "槓桿開好開滿" 會怎樣怎樣時，會有交集嗎？ 呵呵～ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.207.43 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706593573.A.9AF.html