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Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
: 舉實例來說 還沒管制以前
: 你有個3000萬就好 你可以去買6000萬以上土地 3000用土融
: 我就抓6000就好 以前不動產景氣不好 只要你跟常合作銀行配合 你土融隨便都有6成以上
: 那你現在沒現金了嘛 當然就是搞預售
: 假設是衛星市鎮 一般的地區 建物價值跟土地5050
: 利潤抓兩成 所以總銷就算1.2億*1.2=1.44億
: 所以你就是用3000萬搞一個1.4億的生意
: 結案之後扣掉土建融 14000-3000土融-6000建融=5000
: 這樣3000就變5000搂
藉由這個數學來算一下像ceca提到的無本利用集資的建商是怎麼爆掉的
1. 3000萬現金集資來的 年報酬率10% 所以每年要給股東300萬
從購買土地開始抓3年(申請建照倒楣花了一年)
消耗掉 300*3=900萬
2. 3000萬土融 小建商6% 基本抓5% 所以每年要給銀行150萬
消耗掉 150*3=450萬
原本的2000萬獲利扣掉利息就剩下 650萬
建融也要利息...不過利息部分比較難抓 就請mfcke學弟補充了~~~
利潤沒抓好 營造時間拖太久 請照時間太久 建商是會虧錢的
而投資客的獲利
1000萬預售屋 丟200萬進去 3年後 漲到1200萬 獲利是100%
年獲利是 33.3%/年
算起來是大勝被ceca揪到的土地投資人只有10%~~~~
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[閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
home-sale01/04 02:51
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