Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩

※ 引述《grotwpig645 (張智良)》之銘言： : 心得： : 老屋改造創造高收益現金流 : 不用拿出太多現金就可以擁有很多房產 : 300間套房一間成本30萬9000萬現金 : 一房一個月收租1.5萬的話 月收450萬 : 投報率60% 賺爛 : 各位房蟲覺得這樣的模式好嗎？ 你算錯了。 常見的二房東主要有兩種模式： 1. 如文中提到的，找老舊整層公寓or華夏原始房東整層出租，再花錢隔套賺價差。 這種方式的成本主要有三點： a. 每月月租金 (給原屋主的) b. 裝修成本 (計算時每月攤提) c. 空置成本 (保險起見多半一年都會抓空租1個月) 這種物件挑選文中提了，而租金的部分則是儘可能地跟原屋主議價，議越低， 他的回收週期越快。 此方式最常見的談法是 "我免費花錢幫你做房屋裝修"，租約到之後你可以拿到有裝修後 的房子，到時候你自己租同樣的租金也很賺！ 這模式二房東通常都是跟原屋主簽 10 年合約，成本回收周期大約是 36 - 60期左右， 後續的才是真實他賺的。但他一開始回收的錢就能選擇繼續投入擴大規模！ 舉例來說，一間整層住家市價租3萬，透過幫你裝潢房子談到租金 2 萬或更低，租約到 期後後面所有隔套的租金都是原屋主收，這對很多原有屋主沒心自己處理房產租屋的 很有吸引力。 上面的案例保守計算隔好月收租6萬，年收租(扣除1個月) 66萬，扣除24萬原始租金， 一年淨利42萬。實際裝修成本抓 150 萬上下，本案例回收期是 43 期左右。 即便一開始只有一間本的作法，要累積起來也不慢。 一年收回42萬，要搞第二間3年多，要搞第三間只要2年，要搞第四間只要一年， 搞到第五六七八九十間，都是越來越快。 以上都是如果這位二房東無其他自有資金來源慢慢累積的玩法。 實務上二房東的現金流來源還有另一種，一開始說的第二種二房東： 2. 代收代管，一般收 10% ~ 15%，裝潢費用和房子都是原屋主出，而他們協助屋主 裝修 + 後續出租，裝修上先賺一手(保守估裝潢賺30%)、代收代管每月抽租金10%~15%， 因此若額外有一間代收代管的物件開發到，裝潢賺40萬+，代收年賺6萬， 這情況下要搞第二間只要2年(效率整體快一倍)。 所以案體做大到 300 間並不會很久，持續做幾年內即可做到。 困難的點在於工班的培養以及開發並管理代收代管的案件，還有一個點就是如何讓原始房東 的屋況在 10 年後不要太好，避免他自己跑走便競爭對手。 有些原始屋主看你賺心裡會癢，想跟你毀約讓你去告的都有，遇到這種都是額外的成本。 至於房客的連選，基本已經透過租金做市場價差，相對比較容易吸引到好的租客， 同時選擇高度方便的區域又在雙北，基本也可以排除找不到人租的問題。 所以賺是很賺，但沒有你講的投報 60% 那麼誇張就是了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.205.247 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691116110.A.6B6.html