[閒聊] 大坪數.

之前大坪數低迷的理由,內行人應該都知道. 狂做ab約,買3000做6000貸款八成=貸款4800萬. 買一棟還可以拿1800萬現金,並且4800萬都是房貸利率1.7~2%. (相對那時候基本的貸款大概6% 7年期... 你光利率就.借4800萬等同你用一般周轉貸款1600萬的壓力..更不論現金流壓力) 因此蓋太多,炒太兇.一堆人在那邊洗錢. 直到十大惡人之首張盛和出手. 限制你豪宅貸款成數.. 所以這些洗錢的就做鳥獸散. 因此豪宅市場就陷入低迷...供給量過大,絕大多數買家跑光光. 當然還是有人買. 但是因為"炒手"跑掉了(建商) 房價又不是靠自住戶買到暴漲的. 房價暴漲要炒手!!!...炒手都跑了,那你漲個屁. 因此進入長期低迷狀態. 這個低迷狀態就是在為之前炒做的泡泡,被張盛和搓破後. 產生了一個天坑. 用冷盤+時間去填那個坑. 這個局面持續了很久. 直到現在. 這一波大漲漲幅有點囂張. 因此,大洪水灌過來,居然把之前豪宅的坑給填掉了..XD 你可以從現在大坪數(150坪)以上看出端倪. 150坪的物件,這一波都有漲價漲到..無論他漲多少,但他就是漲到了. 很明顯的漲到價,基本上就可以宣告"坑被填掉了"... 坑沒被填掉,是漲不動的.. 因此大坪數市場應該會開始起死回生. 當然啦起死回生不代表就要噴或是報復性大漲. 但會脫離之前冷盤低迷的狀態. 而下一波大漲,就要關注,有沒有炒手回頭來炒這一塊. 在蛋黃區中最棒的土地上,蓋大坪數豪宅,單價也很高,總價更是超高的物件!!! 然後大肆廣告,上風尚水,人間CBD,地上前花園... 而台灣最會炒做的炒手就那些建商,如果他們紛紛回籠開始炒. 那就代表豪宅市場正式要回來了. 當然這必須觀察才知道... 因為這是人為操作的事情,非市場現象,所以無法推論判斷. 只能講"現在市場開始產生這個回來炒大坪數的機會" 但是要不要回來炒,這要看建商老董的態度. 也許它們認為玩小坪數還沒玩夠,還不想回來....這也有可能. 而等到大坪數又回來後. 中南部的區域價差有機率再度被拉開. 主要是因為,大坪數對地價的拉抬效應太強大. 所以會把蛋黃區的地價再度往上拉. 那蛋黃區的價格就會跟其他區域拉開. 再者,豪宅下去,周邊會有其他配套打造. 所以區域的實際型態也會產生變化. 至於說甚麼買不買得起? 在台灣從來不用煩惱這個問題. 你在台南蓋到一棟5億十億,照樣有人買得起. 單純它們要不要買的問題. 而如果今天,五億十億的東西,你不要說會亂噴亂漲. 他只要跟著整個大環境市場行情跑,人家漲多少她漲多少就好. 你就會看到,甚麼鬼都有人買. 現在是因為,大家都認為大坪數漲不動,所以大家都不買..想買的跑去買大別墅.. 所以才很難賣. 這種少數東西+買家資本主義性質極高的產品... 市場受"認知"影響很大... 至於說,如果豪宅又開始起死回生的話. 操作會變成. 這時候會有一個所謂的"單坪價補漲"現象. 也就是單坪價落後的產品,他會有一個單坪補漲的狀態. 例如2房單坪35,三房33,四房32,80坪30,100坪28. 你會發現,之後兩房漲到45.... 而三房會追到44,四房43,80坪41,100坪40. 所以會有一段時間,單坪落後越多的漲越兇. 因此"中期"操作可以去追這一塊,有吃到會非常的爽非常的肥. 不過請記住,必須是豪宅市場起死回生,又一波豪宅炒作興起. 再去追中大坪數.... 不然的話會建議,60坪以下的物品,進可攻退可守.四平八穩. 當然你說你自住... 自住又沒差,豪宅市場如果10年後,20年後才炒. 你住那麼久麻吃的到. 所以自住爽就好了. 中期才需要仔細觀察,判斷,在下手. 中期操作最吃判斷....!! 短期最吃實際市場的經驗和操作.然後瘋狂SOP複製成功經驗... 長期只要眼光大概大概就可以了...其他就躺著等.當然長期通常也是賺最少..XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.113.181 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675400958.A.967.html