Re: [問題] 買賣不破租賃之例外

※ 引述《powerjj (ya)》之銘言： : 請問 : 租約超過五年，沒有公證。 : 前房東賣屋轉移所有權以後 : 新房東不承認既有租賃契約 要大幅調漲租金 : 不接受就要趕人（原租期還有三年） : 這個情況是否完全沒辦法了？ : 當初租屋時已花錢做裝潢、設備…等等 : 是否可以向前房東請求損害賠償呢？ 看完大家的回應，我頭好痛，完全沒有人分析法律關係，只會推文講個模凌兩可的答案（ 甚至還有可能是錯的），真心希望民眾有法律問題，拜託洽詢專業律師（不管是收費的還 是各區公所、法扶的免費諮詢律師），能不要上網問就不要上網問，你生病會上網請人抓 藥帖嗎... 以下謹依原po文章所提供的資訊，分析如下： 1.本件租賃契約超過五年且未經公證的租賃合約，因此依民法第425條第2項規定，不適用 同條第2項「所有權讓與不破租賃」之規定，因此，對於新屋主來說，除非新屋主曾經表 示願意承受系爭租約，否則，對於新屋主而言，系爭租約根本不會存在於新屋主與原承租 人（以下稱原po）之間，如果原po不願意接受新屋主的租賃條件，兩人之間就沒有任何契 約關係，新屋主自得依民法第767條要求原po搬遷。 2.承上，若系爭租約未能適用民法第425條第1項而移轉到新屋主及原 Po之間的話，那系 爭租約會自動消失嗎？ 當然不會，對原po跟舊屋主間，租約仍然存在，但此時因為舊屋 主將租賃標的物出賣，導致原po無法對使用租賃標的物，這個時候就涉及到民法債務不履 行的問題，包括原po能否據此請求損害賠償，損害賠償的範圍為何等相關議題。（疑問： 到底原文回應裡面有人認為不能請求損害賠償的理由是什麼？？是認為不構成債務不履行 ？） 3.至於有某m大說，民法第425條第2項講的是超過五年的部分不適用第1項規定，但未逾5 年的部分仍有適用，如此顛覆我以前所學的觀念，我還特地去查了該條文的實務見解（看 了大概100多筆的判決摘要），完全沒有看到此種說法，再者，依據民法第425條第2項之 立法理由：「二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付 公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執 行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行 ，爰增 訂第二項。」，由此可知，本條項的增訂，就是為了防免當時常見的弊端，不允許任何人 用這種手段來規避債權人的強制執行程序，因而增訂該條項。所以我真的是......浪費寶 貴 的時間在探討一個沒有根據的回應上！！！ 註：重點是原po還推文表示受教了（昏） 4.法律本身本來就是一門社會科學，沒有絕對的對跟錯，也因此遭遇民事法律問題，常常 有甲說、乙說、折衷說等說，但回歸源頭，民法還是有其基本觀念跟如何判斷法律關係的 原理原則，每次看到有人僅用一句話回文（不帶任何法律分析），或是用自己的涉訟經驗 來告訴發文者一件事情要如何處理，我也只能笑笑地說，能不要上網問法律問題，就不要 上網問（搖頭） -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.89.124 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LAW/M.1631295367.A.6BC.html