[請益] 單身第二間投資覺得超難賺

小弟單身，不想名子掛家人底下(長輩煞太強，工作11年每次勸退我再緩緩，然後本來想 買的那間就漲超過1000萬了@@)，長期都是股市收益非常穩定(除了疫情爆發那年)，去年 十一月中房價恐慌症發作開始看房，參考CECA大的文章在十二月上旬已經購入第一間高雄 大學三房(叫我楠梓漢)。 最近有設想在挑低總價的一間當作投資(考量因素，版上各位前輩都分享過，如果一換一 ，本業沒有暴漲的情況下，大多蛋白換蛋殼，很少有人可以成功往蛋黃區前進，然後還買 更大間的)，所以策略上想說如果蛋白區兩間，都有賺到漲幅，抓持有超過五年，同時脫 手的話，感覺有機會往蛋黃區插旗。 有試算一下315萬放股市跟去房市(總價1048萬)，分別預期的報酬狀態。 房市: 高雄高鐵站前兩房機上 機械車位1.8坪 建物24.31坪 第二間房七成貸款 1048萬總價五年成本預估: 0.3X12X5=18萬(管理費) 0.022X734X5=80.74萬(利息) 30萬(規費五年房屋稅地價稅) 冷氣基本家具40萬 累積成本: 1,216.74 假設1400萬出售成功 車建(26.11)攤平坪價: 入手:1048/26.11=40.13 脫手:1400/26.11=53.6 仲介費估計56萬 1400-1048(成本)-12(契稅)-56(仲介)=284 284計算20%房地合一稅估計56.8萬 1400-1216.74-56-56.8=70.46(實際收益) (有出租抓一個月租金兩萬x12x5=120萬) =190.46 ................. 股市: 315萬頭期轉股市 質押放大後可變為504萬 504X0.07X5=176.4(股票利息) 189X0.0215X5=20.3175(股票貸款利息) 201.6X0.2X5=17.64(所得稅) 176.4-20.3175-17.64=138.4425 ................ 結論: 1.一定要出租，沒有出租的收益狀況真的很悲劇。 2.高鐵左營站前一坪漲到54萬是否可能，這點我有點心虛，感覺要再去找基期比較低的區 塊操作比較適合? 3.覺得沒親人可以掛名的情況下，第二間的投資已漸漸失去優勢,還是有享受到槓桿的報 酬加成，但效果沒那麼好了。 4.上述推論正確，房市可以多賺50萬。 附註:股票投資抓一年收益7%，未考慮複利操作等細節，所列條件可能有缺陷，請多包涵 。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.170.203.132 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705128733.A.96B.html