[請益] 竹北標的與兩房格局請益

大家好， 本次想請教一個位於竹北台科重劃區的標的， 該案位於科大二路 前陣子大家戲稱與神同行的即將完工建案 禾子旺星光 預計購入的標的是中樓層面科大二街的兩房產品 【認為的優點】 1. location a.交通- 上午8點 汽機車通勤預估時間(google map預估平均值) 台元科技園區 15min 竹科 汽車走國一 16min 機車走117 18min 竹北高鐵 15min 新竹巨城商圈 15min b.生活機能- 7-11、全家、家樂福超市-步行 5min 家樂福商圈- 步行 15min 汽機車 5min 公園(公24)- 步行 5min 中國醫、東元- 汽機車5min c.學區- 內建光明國小、成功國中學區 星苗幼兒園- 步行 5min 汽機車 3min 光明國小-步行 10min 汽機車 3min 成功國中-步行 15min 汽機車 3min 亞太美國學校-步行 11min 汽機車 3min 2. 98戶的小型社區(96戶住家、2戶店面) 沒有大型社區人多嘴雜的缺點， 又可以避免過小社區管費較高或日後維護經費短缺之虞 3. 面科大二街採光佳、平假日隨機探訪算寧靜 詢問同區鄰近住戶也表示並無空汙、吵雜之狀況 4. 公設比相較於近期的建案相對不算高、基礎公設也算OK 5. 雖算預售不過已經近完工(明年Q1交屋) 所以可以實際進去感受採光、通風等感受 6. 給的建材尚算中規中矩 【認為的缺點】 1. 靈泉宮-位於基地前方中間，雖說建商針對前面庭園造景有特別優化處理 不過多少有抗性存在 ※為此跑過不少趟現場觀察，平日人不多、沒遇過89 燒金情形平假日上下午大約跑過2X趟沒遇過 網路查詢大概會是一整年會有1次布袋戲、1次較大的祭拜活動 2. 建商相對不知名，防水保固僅給1年，後續維護品質尚不明確 3. 兩房產品浴室沒有對外窗 4. 停車場沒有汽機車分道 5. 單價目前5尾6初，未來或許漲幅比較有限 以上大概是暫時想到的優缺點 另想請益格局部分 格局圖如下 https://i.imgur.com/GHqDNnN.jpg 權狀坪數 27.21坪 公設為8.94坪 主建物 16.31坪(客餐廳7.18坪、兩間房間各3.19坪、兩個陽台共1.96坪) 歡迎大家不吝給意見 多謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.166.119.186 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691911190.A.6BF.html