Re: [閒聊] 打房以身作則才有效

不用講那麼多. 以長時間來看. 建商往上賣必須建立在中古屋有跟上的情況. 也就是新案和1x年屋最後會大約落在2成價差. 中古屋上不去,新案會掉下來. 新案掉不下來,中古屋會上去. 現在就是經典新案掉不下來,然後時間凍結狀況,所以產生中古屋和新案龐大價差. 建商則是一臉要撐到之後市場回溫中古屋追上去的態度 但是例如以前崩盤. 以前崩盤很多時候中古屋崩潰了,新案也跟著崩潰. 當然也發生過建商倒閉,餘屋進入不良債被便宜賣. 不過無論怎樣. 中古屋和新建案彼此間會有拉扯效應. 最後大家會往一個穩定價差收斂. 而如果今天跌了,新案價格往下. 請問反映在甚麼東西上面? 對...就是地價!!! 因為營造成本固定,你很難看到營造成本明顯的跌. 所以你很容易看到地價跌. 甚至只是價平交易量大縮,也會產生地價跌. (2008 2016地價都明顯下跌) (對喔誰跟你講土地抗通膨的...顆顆.) 這也是去年12月左右最危險的時候. 我都建議各位觀察土地成交....地價跌了就要看跌多少判斷會不會有回檔現象. 當然很可惜,土地價格也只是進入死魚. 所以既然土地價格不跌,營造成本大漲. 那這代表甚麼? 這代表這兩年越晚拿建照的新案,價格必然越高. 當然建商也知道,所以他們有些都成屋才賣...以免在死魚盤太快反應會嚇死各位. (這是短期的商業操作手法而已) 但是等到降息,你在來看市場會怎樣. 因此回到居住正義. 今天中古屋所有人都要加價賣. 並且要知道,你今天新買一棟新案,你還有交屋款,裝潢等等成本. 更不論一堆人還要灌交易成本. 每個人都要把這些成本灌上去還要賺錢賣. 也就是你買1500,一兩年內要轉手,你至少要賣16xx. 那請問中古屋怎樣跌? 那中古屋都只漲不跌. 請問你2年屋賣1650,建商新案要賣多少?....當然1750嚕. 那營造成本如果固定,請問甚麼東西漲? 當然是土地漲阿. 如果土地也不漲,營造成本也不漲,單純利潤漲. 也就是建商的利潤從35%放大到60%...你知道會發生甚麼事情? 那就是...我們這些投資客立刻都變成建商. 然後搶土地來推案,便宜賣,我只要賺50%就好....吃你們其他建商的豆腐. 啥?當建商很難?...你只要有錢,誰都可以當建商.. 建商就是投資客,投資客就是建商,兩個做的事情完全一樣,差在規模而已. 那自然市場一競爭下,要嘛建商賣價必須回縮,不然會被我們新起的吃豆腐. 要嘛他就只能哄抬地價(當然他手上有其他屯地) 因此到最後結論就會變成. 營造成本固定,中古屋屋主都要加價賣.... 因此土地價格上升!!!! 直到,大量屋主願意賠錢賣. 例如大量失業,例如大量人房貸違約被法拍之類的. (1980 1990 2000大崩盤都是這樣,主要是產業轉型陣痛階段. 你想一下,如果今天科技業崩潰了都要外移,台灣科技業薪水從200萬變成剩下50萬一年. 而且科技業就業人口只剩下1/2.... 那會怎樣? 是不是一大堆科技人付不起房貸,房子要被法拍,然後法拍也沒人買會一直流標 之後才拍出很賤的價格,例如科學園區附近重劃區,5年屋拍出15萬一坪的價格 然後還一大堆15萬一坪的法拍屋可以選 這樣房價能不崩嗎??? 喔,1980 1990 2000就是這樣子崩的.... 主力產業外移或是轉型或是崩潰,新興產業還來不及接手撐住天空 所以房價就在這個過渡期崩潰) 而大量的中古屋都法拍成交15萬一坪. 請問建商敢賣多少?50萬一坪?60萬一坪?? 建商當然最多賣25~30萬一坪. 那請問營造成本固定....建商怎義賣25~30萬一坪? 自然就是地價崩潰嚕...土地沒人買直到地主願意低價賣. 不然也不會怎樣,就沒人推案而已...所以2000~2003推案量很低是這樣來的. 並且..推案的有些是庫存土地蓋了賣出清,拿來跑公司的現金流..以免公司倒閉. 啥你說地主都很能撐? 你再做夢嗎..XD 一大堆地主都是借錢買的,甚至動用民間貸款或是股東或是集資. 你真的那麼多地主都那麼有錢喔. 血觀音裡面,炒土地不也靠農會貸款...農會超貸買農地然後等重劃,結果烙賽. 因此很多時候,地價崩潰,你就看到有人自殺有人失蹤有人意外死亡. 土地喔...呵呵呵....有錢喔...呵呵呵. 哪來那麼多有錢人...呵呵呵. 對拉,股東的錢銀行借的錢都是自己的財產... (我講我的財產不包含我爸媽的...顆顆.) 買我媽那塊地的買家,還不是有幾個股東. (當然他們也不只買一塊) 而自然,地主撐不住,土地也是淪落法拍和不良債阿.. 之後自然就是被別人賤價取得. 對喔...100個地主,有50個實力派都沒貸款... 你說靠他們撐住就好? 喔..不是這回事.... 它們土地又無法貴貴賣掉,賣不掉,所以土地不再交易市場上. 但是另外50個撐不住,進入不良債. 本來50,一次垮掉變15. 只要有10比15的交易出現. 銀行立刻鑒價就是15.... 之後買家要做土建融,土地的貸款基礎就是15. 那自然等同資金大幅撤離這一區塊. 因此之後這邊的地價成交,就只能15 16 17 18這樣爬. 反正....隨著時間,定時都會有人撐不住跨掉.呵呵... 炒房是100間房子,10間在成交,這10間成交往上爬10%. 那100間房子價格就等同被認定上漲10%. 但跌也是這樣. 100棟房子,10棟跌10%成交. 那這100間房子價格認定就是跌10%. 很快的...... 除非有人有本事護盤,用原價把低價釋出都吃光. 但很難拉,尤其土地....誰有那麼多錢護盤...顆顆. 因此土地其實漲跌震盪都很大,並且反應速度很快. 這也是我們炒房都愛看土地當指標的主因. 所以說甚麼土地抗通膨的. 阿就跟你講. 興達港25年前...重劃區土地炒作到一坪17萬以上. 而我媽後來買多少?正幹道5.x萬一坪. (並且內部的3.x萬一坪) 也就是興達港重劃區土地17萬崩潰到3~5萬一坪.這是崩幾%..??? 並且維持2x年!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 抗通膨?抗個擔擔麵. 然後搭這一波台南東區南區炒做下來的熱度. 我媽把興達港出掉了,一坪大概10萬. 海底撈月...顆顆. (不過海底撈月自己要抓時機,不是崩盤就進場,如果25年前崩潰,你就進場 你會躺在那邊25年....) 阿為啥這個重劃區那麼慘. 不就遠洋漁港國際法修改+產業轉型... 台灣現在漁牧業早就沒有以前興盛.... 那靠漁牧業炒作的不動產,崩潰很意外嗎? 對喔....還沒漲回當年高點耶.還有很大的距離耶... 所以切記. 產業轉型是很可怕的. 真的大崩盤的引爆點,大多都是產業轉型. 更者,產業轉型會影響不動產的強弱分布據點. 對喔,居住正義. 阿居住正義,營造成本又不能跌,那要跌甚麼. 就是跌地價. 而上面得知,中古屋屋主都不願意賠錢賣 = 地價上漲. 所以正義個屁!!!!!!.. 你們都是房蟲!!!... 只要沒有虧錢賣房子的,你們都是炒房的推手. 你們都是房蟲..不要裝了!!!! 是你們都要賺錢,所以才讓建商價格可以賣那麼高的. 而想要居住正義,想要地價跌. 那你們所有人都賠錢賣房子. 30年前買500萬,今天要賣200萬....這樣才叫做支持居住正義. 你們都願意賠錢賣房子,那地價一定跌. 地價一大跌,我說過,我就會跳出來當建商,然後蓋便宜的房子給各位買!!! 我利潤抓40%就好...顆顆... 我可以幫你們實現居住正義沒問題...反正現在我手上又沒屯地,顆顆. 就事論事. 不要假掰. 不要自己就是個房蟲,自己造成房價大漲,整天還喊正義. 賠都別人賠,賺都自己賺.. 婊子裝聖女!!!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.62 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685076529.A.797.html