[心得] 台北內湖畢業文

和女朋友看了一年的房，接近100個物件之後，終於找到未來十年的家了。得之於鄉民太 多，希望能夠多少回饋一些自己的經驗和觀察。 在看物件前我覺得心態是最重要的，第一件事就是確定自己有沒有這個需求，我和女友在 公司附近租房，1X年社區主建物不到十坪的三米六夾層大約25K/月，住了一年後真的覺得 受不了這種空間，於是開始尋找公司附近平面至少1+1房、有陽台有獨立廚房的20年社區 發現租金大約都在35000以上，雖然負擔得起但是也讓我們萌生買房的念頭。再考慮到我 們的投資大部分都是存股，沒有過人的投資天賦，於是就達成共識開始尋找物件。 第二重要的是認清自己的能力，算出自己的負擔上限後再打開591和樂居，爬一下新案開 價和實價登錄，然後慢慢可以得出自己的能力範圍可以負擔什麼區域、年份、坪數等等。 同時可以開始找仲介帶看，或是去新案場吸收資訊，不但可以實戰練習，也可以縮小自己 的範圍，確定自己對物件的條件。切記，一定要寫下所有要滿足的條件和不能接受的條件 ，這是底線和原則。 這個認清自己能力範圍的時間可長可短，我們大概也是花了一個月才選好區域、寫好所有 的條件。我並不推崇過度節儉來養房，人生不是只有住的需求，所以在規劃時真的不要把 預算抓得太緊。評估後我們的主要條件是離捷運站步行不超過10分鐘、30年內的電梯大樓 、平面正兩房、有保留至少一個陽台、房間一定要開窗、主+附大於15坪等等，最重要的 是成交價要在2000萬內。 確定好條件就可以開始看房，首先約好每一個物件都養成做好功課的習慣，區域均價、學 區、交通、嫌惡設施等等，到現場後不管電梯大樓還是公寓，仔細觀察頂樓和梯間的維護 ，了解潛在鄰居的素質，社區留意公告欄和公設，觀察管委會的運作狀況。物件內部看越 仔細越好，牆壁、樓地板高度、二工的細節、採光、通風等等都是重點，越了解物件才不 會有資訊落差。 出價的部分真的不要客氣，我自己就是從沒什麼興趣的物件開始練習出價的勇氣，出幾次 之後就稀鬆平常了，爬文加上詢問長輩和朋友都是建議從8成左右開始，以2022上半年來 說，從八成開始出仲介沒有一次收過，好物件開價合理，當天開放馬上成交的案子也遇過 ，三天內成交的更是不在少數。各種秒殺，殺得我和女友各種懷疑人生。所以看到50間之 後，如果物件條件看起來不錯、開價合理，我就會帶著斡旋金去看房。下半年我的觀察就 是看房的人數真的有差，上半年常常社區外面站了一堆各種顏色的仲介，一次兩組、三組 進去看都是常有的事。2022下半年成交價也開始趨近於社區最高單而不是各種跳空10/坪 、20/坪在成交，議價空間真的越來越大，試探性出價仲介也會接球、討論，而不是直接 打槍。 怎麼判斷是不是好的物件？這就是為什麼版上前輩都建議沒事就去多看幾間，看多了同範 圍的物件，就知道行情在哪開價合不合理了。這個部分可以搭配去新案場吸收代銷整理的 好的資訊，增進自己對區域基本面的了解，也可以評估預售的付款方式和等待時間適不適 合自己，我們因為馬上有自住需求所以幾個很喜歡也負擔得起的新案也只好忍痛放棄。 培養多位仲介也很重要，每一家都至少要有一個溝通起來能接受的仲介，畢竟每間都有不 同的物件，出價的時候除了找自己的買方經紀人也記得別家出出看，或是直接找接案經紀 人，常常會得到不同的底價。不嫌麻煩的話像是請親友出低價助攻之類的方式也可以試試 看，反正也沒什麼損失。 斡旋的部分第一次真的很緊張，第二次開始就無感了，重點就是把底線早早跟仲介講清楚 （第一次沒有踩很硬所以來來回回三個小時也沒有什麼進展），怎麼下斡旋、議價，仲介 了解你的底線和條件後就讓他處理，底線踩好當然不表示沒有空間，但是這部分千萬不要 透露，讓自己暴露在資訊不對等的狀況下，像我們最後成交就是總價加了20萬。 最後分享一下我們的條件，我和女友不是什麼PR99或是含著金湯匙長大，我們都是八年級 前段，國立大學學士，雙薪1.3M+1.8M(出社會五年才達成），當然也有幸運的地方，原生 家庭願意贊助百萬以上的裝潢費，所以我們可以看不帶裝潢的中古屋降低負擔和預算。原 生家庭也都只有老公寓自住。觀察身邊從小到大的朋友、大學和高中同儕、科技業和金融 業的同事、看房過程遇到的其他買方，有的原生家庭直接現金全額付清；有的自住房增貸 給小孩當頭期；有的雙薪PR99；最多的就是手上直接有準備給下一代頭期的現金，連增貸 都不需要。所以版上前輩說的都是真的，我們的條件真的非常普通。雖然我打從心底很難 喜歡版上一些前輩對房地產投資的態度，但是這不代表他們說的不是實話。成年人讓自己 的喜好左右判斷能力是不負責任的。 看房的過程很多年輕人被震撼教育我很能理解，新案一律100以上，成屋也是隨隨便便90 、100在開價，如果你是出社會不到十年的年輕人看到六都蛋黃區的新房子開價覺得很誇 張，沒關係很正常，我們也是，也許版上有錢人和投資客的話很直你聽不進去，那你可以 參考我和女友的心態，如果你下定決心要買房，做好規劃，認清自己的能力，那為什麼不 去看看蛋白區或是蛋黃區公寓、老大樓呢？先住個五到十年，持續精進自己的本業收入， 能做一點穩健的投資當然更好，等到有能力再去買更新更舒服的物件，房子如此，人生所 有的消費不也都如此？ 最後要感謝版上所有熱心的鄉民，尤其是ceca大和IBIZA大，還有NovaShin大，甚至願意 幫素昧平生的鄉民聯絡案場熟人爭取條件（雖然最後沒有成交但是超級感動），我可以用 親身經驗證明他來房版一毛沒賺我，還花時間從中幫忙聯絡，再次跪謝！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.41.110 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675062804.A.0D0.html