Re: [閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯

老台中人很不認同七期甚至水楠很正常. 就像之前高雄人認同文化中心,不認同美術館農16和新彎區. (有興趣可以翻五六年"以前"本版的文章和推文,或是去高雄版翻) 不過台中和高雄有一些格局上的不同. 七期很小,價位獨立很高. 美術館農16很大. 所以後來高雄會比較認同美術館和農16是因為進駐的人很多. "人會因為自己買了哪裡,而認同哪裡並且把她吹成神" 但實際上. 七期是豪宅區這一點你無法否認. 最簡單的,你看財團都買哪邊? 泰山家族內鬥,前董座不就是買了一棟七期之後再那邊吵架. 對,財團要買台中,他會買七期. so...七期滿足豪宅的認定和地位沒啥問題. 豪宅區是不需要一般人認同的,他只要有錢人和財團認同就可以了. 就算你在地有錢人不認同,例如廖老大好像買在溫泉路的別墅. 但是只要有足夠的財團和有錢人(並且不需要是台中人)認同. 七期才小小一塊,就可以達成豪宅區的認定條件. 至於為啥要買七期? 豪宅區的標榜是甚麼? "尊貴不凡"阿....買這區就是貴就是屌就是讚. 因此財團買豪宅可以讓員工高層和股東覺得有面子老闆有面子. 有錢人買七期可以跟朋友炫耀. 至於甚麼機能??...它們買這邊的使用方式又跟一般人不一樣. 財團買七期當招待所他需要顧慮甚麼機能?家樂福?好事多? 有錢人家裡有傭人,他要顧慮甚麼便當?修車廠? 所以不要用一般人的思維去套豪宅區的結構. 而水楠其實和七期比較不一樣. 不一樣在哪裡? 他主要是產學專區. 他大部分土地都是拿來做產學使用. 以後會引進大量企業總部(叫它們搬家過來),和研發部門. 附屬的住宅區其實並不多. 而另一點在於. 你要知道七期的土地塊蓋光了. 七期平均屋齡應該在10年左右. 而水楠還是一片空地. 這代表甚麼? 這代表之後七期的房子就會開始老化. 然後"高價新案"都在水楠. 當然現在的建築老化很慢,尤其是觀感上面. 因此一個區域要因為建築老化而衰退的時間會比以前更久. 以前例如高雄文化中心或是西區,他因平均建築老了,然後被七期,美術館農16給追過去. 可能需要2x~30年. 未來可能要更久的時間. 這有拜於建築技術的大幅進步. 但無論怎樣. 空地才是炒做的燃料. 建商才是主力炒手. 沒有空地的地方永遠只會慢慢凋零.和被遺忘. 當你七期無法有足夠的空地再繼續推高價案之後. 建商自然會找另外一個區域去推高價案. 目前這個狀況在台中就很明顯,建商之後高價案會集中在水湳. 如果你還看不懂,那我建議你不要屯屋,去買台灣50正二比較好..XD 這已經不如五六年前那麼不明顯,現在簡直敲鑼打鼓告訴你就是這樣一回事. 而價格呢. 目前推案會價格略低於七期是因為他一片空地,所以需要幾個案子來打底. 之後價格就會追平七期推案. 在之後七期就沒辦法推案,因為沒空地了. 那時候在推案價自然就變成台中最貴. 這是很SOP的蛋黃重劃區的變化. 而下一點在於. 水楠這個地方,他以後主要是產學專區. 這代表甚麼? 這代表...他不需要思考怎麼往外移動. 是外面的人需要思考怎樣移動到水楠來上班..XD 另外至於機能甚麼的. 當你有人,自然就會有機能. 那個東西打造很快.. 插一間百貨公司很難嗎?插幾間全聯很難嗎?弄個商圈要很久嗎? 機能永遠都不是發展的重點.... 長期投資基本上都無視機能這種東西. 因為他是時候到了就會產生.... 然後講講投資. 這種一定是長期投資. 中期的話要抓時機進場. 我記得2020年還是2021年初應該有建議進場七期中小坪數中古屋. 我記得那時候還提到最便宜的東西是市政交響樂,大家最不爽的興富發. 入手價應該在2x萬... 現在成交價多少各位可以自己看. so...中期甚至中短期,七期可不可以買? 當然可以,挑對時間點就可以進場. 而且買的時候,他是"價格凹陷區"??..他是"低價區"?? 不是阿...他那時候就是最貴區..XD 而可以買的主因就是,因為他是最貴區. 所以大漲的時候他最早反映. 所以你2020年進場隨便買一間,你今天隨便賣掉. 2~3年的獲利應該就很驚人. 而且我講的是"買入在賣掉" 而不是買了預售屋,然後沒賣掉在那邊吹噓"旁邊的建案都要賣多少" 我們講的都是賣掉後拿到的錢好嗎...不跟你吹價格. 我是不知道當時我這樣建議有沒有人買拉...XD 反正鈔票在自己口袋,自己對自己的錢負責. 然後講到長期. 長期最重要的是"位階變化" 為啥是位階變化. 因為你其實會發現. 一線二線三線四線五線. 位階沒變化的情況下 你同樣丟一千萬進去. 最後都是拿回2000萬回來. 大家漲幅怎麼都87%像....XD 除非你是買到總價過高的東西產生漲幅天生就是慢的狀況. (這狀況在中南部最明顯,台北比較還好,台北高價的東西價格壓制力沒有中南部那麼強. 當然我指大樓類產品,透天或是別墅高價位大占地,土地夠大那他就是在養地的概念. 例如前一兩年,青海路和美術東八街角那個大透天...他是被建商用地價收購的. 他佔地已經足夠"自己拉一間大樓"....所以可以當地價賣. 因此有錢人高價位很愛買大佔地別墅...那是真的養地. 對喔你家甚麼20坪30坪地坪的透天不要跟人家說在養地...XD 尤其巷子裡的透天你要被建商收購,你孫子大概都變成爺爺了... 因次大佔地透天別墅侵蝕到大樓類高價位產品的市場,造成大樓類高總價壓制力很大) 所以長期投資,你一定要記住. 你賺錢不是賺甚麼好地點,location.... 那些都是屁. 你賺錢是賺位階變化. 無論它是二線變一線,還是五線變四線. 你不管甚麼她基礎價格多少還是環境怎樣. 他只要位階會改變,就有屯屋的意義存在. 例如林園有沒有很爛.工廠一大堆交通超爛污染很重隨便看都是煙囪. 但是因為交通建設,所以他的位階會往上跳,因此屯屋可以屯林園. 反過來. 水楠可不可以屯. 他未來會是台中最貴,但現在不是.. 並且最貴我以前講過,他是沒有所謂的天花板. 他衝到一坪150萬都合理好嗎... 他是中區霸主....只要不要超越台北最貴,就是合理. 所以他除了位階往上跳外,未來如果資金繼續爆炸,那有突破天際的樂透可以抽. 所以也是可以進. 而那些...位階很難變化的地方. 老市區,沒空地的地方,沒"缺點"的地方.... 都不適合長期投資. 投資這些地方跟你無腦亂買有87%最後得到差不多的利潤...XD 對喔為啥要講缺點. 因為缺點被改進是位階變化的主要形成現象之一. 像林園缺點在交通,那他之後有捷運有國道七號,並且都核准並且要通過了. 所以他的交通缺點被大幅改變. 他的位階必然產生變化. 同樣的國道七號會經過大寮,那大寮也是長期投資的選擇之一. 因此我這邊直接拿兩個極端. 蛋黃區和蛋殼區.. 兩個完全不同定位的區域.. 在長期置產的眼裡都是可以買的. 而重點都在於"位階變化" 有變化你才可能. 人家屯市區1000萬曾直到2000萬. 而你因為位階變化,所以至少1000萬增值到2500萬以上.(其他的要看) 至於說你要發財?? 長期很難發大財...XD 當然如果你是老鳥. 你可以抓到大暴衝的時候脫手,然後再轉布局. 也就是非無腦長期持有,而是加入中期操作的概念,吃到最肥的就跑. 那當然你可以賺更多....但這要經驗和技術. 另外長期屯屋基本上就是把物件當作資產持有. 要用錢就是拿它做擔保來借錢. 平時就是收租幹嘛的. 直到... 直到他的位階變化效應都反映了. 也就是當她例如五線變四線,你看一看他沒機會再往三線爬,他大概就已經到四線穩定. 那個時候就是賣點. 未來沒變化了,位階不往上爬了....那你還屯著幹嘛?等開飯? 不過長期是你錢很多的人在屯的. 因為你攤算投報率其實並不怎麼樣. 但是因為你錢很多,你一定被"金融操作問題"逼著要屯長期. 或是你忙著遊山玩水,忙著拚比賽,忙著救國救民. 沒空做一大堆不動產操作,還要跟人家吵架幹嘛的. 那你不在乎賺很多錢,屯長期ok. 另外長期也是甚麼鬼都可以買. 林園你買公寓也都可以賺一大筆. 通常不要買新屋就好,因為新屋折舊很兇. 但如果是重劃區,你買第一棟新屋...那就是你沒選擇的問題. 你那麼想屯這一區,他又是重劃區,那就只好買新屋嚕. 很多人會說房子老了你看他價格就不好了啊. 旁邊新屋60,你老屋才3x... 但問題是...你要跟"當時你可以買的其他東西"比. 也就是例如你屯了30年. 你要拿的是30年前可以買到的東西來比. 另外30年前可能才一坪7萬,現在3x. 而如果買老市區,可能一樣一坪7萬,現在28. 所以你管你的房子是不是那一區便宜的,或是旁邊新的都多少. 你實際上你就是已經賺了那麼多錢,並且比其他選項賺更多錢 你就是贏家. 至於說甚麼老屋賣不掉?? 叫他吃大便..XD...不然他把他家老屋送我?我幫他處理? 另外補一下. 水湳的開發. 但她南邊有一區"西屯工業區" 理論上都市規劃來看這個工業區會重劃. 尤其它不是農地,所以重劃的容易度遠低於農地. 但目前好像還沒收到風要重劃這一塊. 感覺市府應該是給他掛著慢慢處理. 這種重劃會變成"純住宅區" 因為這工業區的地主是零散的自然人和法人. 所以重劃後基本上就是住宅區,市府也會把他的抵費地賣給建商蓋房子. so...這邊可以關注一下都市發展的資訊,有沒有要變動. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674673290.A.8DA.html