Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

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作者 ceca
時間 2023年01月25日
留言 186則留言,31人參與討論
推噓 41  ( 42推 1噓 125→ )

這是玩到中期的煩惱. 你手上的房子不夠多. 然後槓桿還是可以開很大. 所以你就會產生你要一直貼錢進不動產的局面. 這個局面有人一輩子都在這邊沒突破.所以應該也是很多人的煩惱. 以目前市場行情來看.中南部大概在總資產1000~3xxx,槓桿大概在3倍. (這邊是指有概念的狀況... 有些人資產6000萬也搞得沒有正現金流產出,因為他的操作方式的問題..XD) 這邊你能做的只有"賺更多錢去把資產滾更大" 當你總資產滾破4000,你就會開始有手段. 手段就是. 你4000資產應該不會去做長期,做長期的效益對你來講很低. 你一般是中期和短期. 而4000資產,你手上會有五間房子以上. 那你這些房子在買賣換物件之間. 就會產出一些餘額. 例如你蛋黃區下1000,漲起來賣掉拿回1400. 然後去買兩間6xx的中古屋. 這樣你可能就會有個50萬的餘額. 這50萬就開始是你的"正產出"現金. 而你兩間6xx漲到賣掉拿回兩個900. 你這時候又回頭買蛋黃區1600.(假設他又漲了一點) 你就又有一百多萬餘額產出. 而你50萬去支付6xx漲到900的利息是還會有找的. 至於付的本金,會在你賣掉的時候又拿回來. 所以你第二次賣房子,除了正產出的1xx於額外,你還可以拿回這段時間支付的本金. 而因為你手上物件超過五間. 所以你等同一年會交易1~2次... 在扣除有時候冷盤不好操作之類的你要貼錢進本利和. 5間以上應該還是可以開始讓你貼完錢還是有找... so..通常在中南部,你資產4000萬(含負債,所以你本金大概在1800~2500萬左右). 你只要"懂怎樣操作" 你就可以擺脫你還要貼錢進不動產的狀況. 喔我是指普通人的操作. 你如果是老鳥,中短期又很熟練. 那2000萬資產你可能就可以變出正現金流. 但我們先排除太專業的能力背景. 記得 長期持有是你資產破5000在做的. 沒事不要那麼早在那邊等等等等等.投報率很爛的. 你資產破4000之後就會發現你的槓桿大概剩下50%...XD 之後在擴大資產,大概槓桿都會維持在40~50%...當然在上去還會更少. (這邊排除用人頭的選項,不討論這種灰色地帶操作) 你槓桿縮減的時候. 你就會思考囤置的選項. 要嘛就是長期屯在未來發展區. 要嘛就是屯高收益物件來撐高現金流(為了借更多錢) 長期兩條路看你的需求而選擇.. 當然另一方面. 你本來規畫的中期和短期操作也不會減少. 單純就是當你正產出資金越來越多,然後槓桿開到緊繃銀行不願意借你更多錢. 這些多的錢,就可以拿去屯長期持有物件. 喔你說你要屯台指數正二....也可以拉....XD...但這邊只講不動產. so.... 沒錢的時候. 現金流基本上都是"靠買賣價差"取得. 你靠租金,現在很難補得起來.(是指高槓桿的時期) 除非你就養到你貸款都還清...XD 一般人做投資都很愛"穩定收益"(包含長期穩定增值) 喜歡穩定收益不是問題,這樣你比較沒壓力,你的精神和體力可以拿去做更多快樂的事情. 但是穩定收益基本上就不用太期望可以發財. 在投資市場,買賣永遠是最強勢的賺錢方式. 但當然同時也是壓力最大,刺激度最高,最直接表現實力,也是最有趣的操作. 搞買賣的人,通常都有殺氣....因為買賣市場本來就是戰場. 不會在那邊跟你幽幽雅雅客客氣氣... 外表再斯文,他骨子裡也是一個戰士. 而喜歡買賣的人,就是在享受買和賣的成就感. 抓住機會,獵捕物件,順勢出脫,改變策略... 市場又是一個會變化的環境....所以在這個環境當中,想盡辦法獲取最佳收益. 這就會成為你對你自己價值的肯定. 而不需要別人肯定你. 那你不需要別人肯定你的時候. 你對他人會客氣嗎??.... 不會!!! 別人的眼光是屁...XD 尤其你玩的東西是世界上最現實最六親不認的"鈔票"!!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674618797.A.412.html
1Fqqphor: 推,真的是這樣,感謝 01/25 11:56
2Fbirdpon: 注意看,這位西卡大太狠了 01/25 11:59
3Fbirdpon: 大過年的就發一篇醒腦的戰文 XD 01/25 12:00
一般人會有一個問題. 你的投資手段會侷限在一兩種操作模式. 而這一兩種操作模式,會在某個時期可能有最佳表現. 但是在其他時期可能並不是很好的優先選擇. 而這也是不動產比較麻煩的地方. 一般人沒那麼多錢去做太多不同種的炒房操作模式. 短期中期長期改套收租店面. 這還牽扯到物件又不同,公寓大樓透天新屋預售屋. 地點又不同.蛋黃蛋白蛋殼,話題區,被遺忘區(例如林園..顆顆) 你全部都做一輪,可能要十年並且資金可能要幾千萬. (以前一輪大漲大概10年) 所以不動產最難是經驗難取得. 所以大多數人就是一招打到底.. 那你自然在某些時候就會覺得操作起來會卡或是沒那麼爽. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:05:09 另外. 其實最泛用的手段是短期..XD 只是短期會弄髒自己的手,例如跟鄰居吵架吵到要幹架,在小房間跟對方對嗆之類的. 但是短期只有在"漲太兇"的時候難操作. (你買賣的時間差損失的漲幅很大,讓你覺得賣了再買好像在做白工) 以及跌的時候不能操作(跌的時候哪一種炒房方式可以操作...XD) 這也是為啥那些仲介店東,投資集團(非開放式),都是做短期. 這手段適應環境性超高,收益又很屌. 當然資產龐大+卡到槓桿成數後. 短期會有短期的侷限. 因此資產龐大之後,你一定會被逼著挪移很多錢去做中期和長期. 除非你用人頭. (投資集團愛用人頭...有店東用房仲店的房仲...有高利貸用欠債的人,喔通常是軍公教 工廠老闆用工人之類的 不過這邊講一個黑暗的....當發生事情的時候,人頭會是替死鬼. 所以用人頭他們會做ab約,並且有很多黑心裝潢...反正出問題又不是上面的人擔) ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:11:15
4Fabyssa1: 這數字都高雄版本 台北大概要*3吧 01/25 12:14
台北會是另外一個生態. 台北最大的問題應該是"卡到你貸款上限" 你隨便兩間公寓就破槓桿上限了. 所以台北有台北的玩法. 要問台北的投資客. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:15:27
5Fstarbucks16: 推 01/25 12:15
6Ffrowning1226: 推~是啊,客氣幹什麼...只是要不要浪費力氣問題 01/25 12:15
補一下. 台北物件總價很高. 總價很高代表甚麼. "代表你翻修的成本相對房價很低....XD) 你一間2000萬的公寓,翻修費50萬70萬.... 翻好賣2300.... 這是台北的優勢. 當然反過來就是,你兩間2000萬的公寓,你要貸款八成,總貸款額3200萬. 你怎麼貸?? 所以在細節玩法和資金以及貸款控管上面. 會跟中南部差不少. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:17:28
7FF93935: 關鍵字一次買兩間 兩間一起送 不同銀行 沒有負債比問題 01/25 12:20
8FF93935: 我用過 01/25 12:20
這招我有問過銀行房貸專員. 國泰說它們會查[email protected]@ 看起來可能要找特定銀行. 台北的數字算起來會跟中南部不一樣. 另外為啥我上面會抓槓桿3倍. 因為你買了500萬,翻修50萬. 你現金要準備170萬...所以大概三倍. 但是在台北. 買2000萬翻修70萬. 你現金準備470萬,槓桿還是4.5倍. 所以台北有台北的玩法. 操作細節差很多.. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:22:33
9FF93935: 兩間一起對保 01/25 12:20
10Fabyssa1: 樓上….其實也可以加碼三間四間一起送 不過要有中途出狀 01/25 12:21
11Fabyssa1: 況的備案跟準備金就是 01/25 12:21
12FF93935: 一次要找到三四個都適合物件蠻難的除非亂買,或者同一個 01/25 12:23
13FF93935: 房子門牌三個 01/25 12:23
14Fs26492755: 貸款時間差要看銀行 01/25 12:24
15Fs26492755: 有的送件核貸放款 會拉你兩次以上的聯徵 01/25 12:24
16FF93935: 銀行我就不說了反正投資客適合銀行就那幾個,絕對不是大 01/25 12:24
17FF93935: 樹 01/25 12:24
18Fs26492755: 就不能這樣搞 01/25 12:24
19Fhungi: 覺得估價能力也是門檻. 另外算上交易成本.賣出再買屬於神 01/25 12:25
20Fhungi: 人級的操作,想想真的很難,目前還是常用省吃減用和用本業 01/25 12:25
21Fhungi: 收入硬剛貸款。 01/25 12:25
22Fabyssa1: 嗯 每家掛聯徵時間不同 衝到卡住會很尷尬… 01/25 12:25
23Fs26492755: 大樹我覺得不差耶 可能我自營商 他認列收入的方式跟海 01/25 12:26
24Fs26492755: 一樣寬 目前我貸款大宗就是大樹 三千多萬 01/25 12:26
25FF93935: 嗯…當然就講好了只送這兩家 不會亂槍打鳥,再來有些銀行 01/25 12:27
26FF93935: 一定額度下不用送總行 分行內自己搓掉就好了 01/25 12:27
27Fabyssa1: 第一間走延後交屋 後面才有時間找物件 分時買同時辦 01/25 12:27
28Fs26492755: 其實多房會更輕鬆 只是成本會增加 但收益更增加了 這 01/25 12:27
29Fs26492755: 有點像是房地合一賺錢才課稅 你為會了怕被課稅而不去 01/25 12:27
30Fs26492755: 賺錢嗎 01/25 12:27
31Fabyssa1: 大家會不會講太多了? 01/25 12:27
32Fs26492755: 反而起頭比較難 金流比較緊 01/25 12:27
33FF93935: 當我狗屎運就好不用太認真哈哈 01/25 12:27
這要看銀行. 小銀行甚麼鬼狀況都有可能...XD 不過要做這個可能要特別研究哪幾家. and... 其實不動產容錯率很高. 買3xx,翻好賣4xx. 這個3xx可能是300~350,賣可能是450~500. 利潤還有總價的10%以上. 你抓錯了要嘛就是少賺,要嘛就是賣很久而已. 沒想像中那麼難. 但要有一些經驗. 累積基本的判斷能力. 因為有些人的想法總是太天真. 沒經歷過市場的洗禮,判斷會走錯路. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:31:01
34Fs26492755: 這都已知用火 沒啥好不能講的 跟增貸一樣 01/25 12:28
35FF93935: 第一間就例如簽約1月壓五月底交屋 01/25 12:28
36FF93935: 哎呀條件都是能談有些還沒找到新房子 他也樂意延後交屋 01/25 12:29
37Fs26492755: 藏東藏西沒必要 船大不佔海 一年轉移數量二三十萬 不是 01/25 12:29
38Fs26492755: ptt有辦法去撼動的 01/25 12:29
39Ffrowning1226: 分行自己能搓掉的很省事,大銀行毛一堆... 01/25 12:31
40FF93935: 投資到現在感覺不是在玩房子而是在找漏洞哈哈,過了就有 01/25 12:32
41FF93935: 種爽感 01/25 12:32
42FF93935: 不要再私信我怎麼搞的,我頭殼撞到幻想的,每次都有人問 01/25 12:34
43FF93935: 我奇怪的貸款我怎麼知道我怎麼搞出來的,朋友多交點人家 01/25 12:34
44FF93935: 自然會幫你 01/25 12:34
45Fs26492755: 可是大樹去分行的貸款條件很差 差到我都想撕存摺 01/25 12:34
46Fs26492755: 總公司給的就好很多 01/25 12:35
47Fceca: 我的國泰是總行的,很敢放... 01/25 12:35
48FGarbolin: F大剛好沒遇到銀行回查而已,一查到馬上就會被收回 01/25 12:35
49FF93935: 大樹要去找直效行銷部 會有意外之喜 要找對人 01/25 12:35
50Fs26492755: 去年有個活動 聯徵滿分都能參加 我身邊也有幾個包租公 01/25 12:35
51Fs26492755: 婆收到通知 蠻香的 01/25 12:35
52Fceca: 中長期持有我會找國泰"轉貸"... 01/25 12:36
53FF93935: 每間銀行都要回查啊,怎麼不會回查?不然怎麼確定有沒有 01/25 12:36
54FF93935: 抵押 01/25 12:36
55Fceca: 下次去問農會,安泰等看看..農會一個金額以內是分會自己核定. 01/25 12:37
56Fs26492755: 對 大樹要找對人 我真的真的打算撕存摺過 但大樹單日可 01/25 12:37
57Fs26492755: 以無約轉50萬跟atm單日50萬 是其他家問不到的 01/25 12:37
58Fs26492755: 但雖然大樹很敢放 他的利率也不會是最強的 只看利率我 01/25 12:38
59Fs26492755: 覺得兆豐好 01/25 12:38
60Fceca: 中信利率不錯,但是它們放款越來越摳門. 01/25 12:38
61FF93935: 貸款收回去還不簡單 賣掉就好了又不是沒賺錢 01/25 12:39
62Fs26492755: 所以貸款的選擇 年限不用講 越久越好 成數跟利率的平 01/25 12:39
63Fs26492755: 衡 取決你獲利的穩定 01/25 12:39
64Fabyssa1: 回查是金流有沒有進房地產吧?同時辦有違規? 01/25 12:39
65Fs26492755: 核貸後很少會收回 除非你碰到央行天條 那叫自殺 01/25 12:39
66Fs26492755: 回查也有一定程序 每家銀行不同 妳的貸款專員除非不想 01/25 12:40
67Fs26492755: 要業績 不然會把你安排的妥妥的 01/25 12:40
68FF93935: 而且哪裡錯了銀行又沒規定一次不能買兩間,除非銀行每年 01/25 12:45
69FF93935: 重新跟你要財力證明 每年重新算負債比 01/25 12:45
70Fceca: 這其實很多都是看分行經理的態度..XD 01/25 12:46
71Ffrowning1226: 我弱弱的問一下,第二第三戶可以這招一起嗎... 01/25 12:46
72Fceca: 之前還有用經理簽的...在一個金額內.. 01/25 12:46
73Fs26492755: 卡到限貸會管 如果只是負債比 頭過身就過 01/25 12:48
74FHAHAHUNG: 我還是拿個穩定收益就好了 錢給高手賺@@ 謝謝C卡分享 01/25 12:49
75Fabyssa1: @frowning 1126 第三戶購屋貸款卡央行規定我不知道 01/25 12:49
76Fabyssa1: 走週轉金比較保險…也要有可能失敗的退路, 可以直接跟業 01/25 12:49
77Fabyssa1: 務開門見山談 他比較熟他們銀行作業方式 01/25 12:49
78Ffrowning1226: 嗯嗯...反正就是備足金額,有就當賺到 01/25 12:50
79Fs26492755: 譬如三戶都是購屋貸款好了 你在二三戶的時候 負債比 01/25 12:50
80FHAHAHUNG: 不然有人跑來診間鬧也很麻煩 01/25 12:50
81Fs26492755: 不ok 但因為有時間差 所以過了就過了 不會每年去查 但 01/25 12:50
82Fs26492755: 如果你是二三戶都八成 其中一戶會被追回 我問到的是這 01/25 12:50
83Fs26492755: 樣 01/25 12:50
84FF93935: 第三戶天條不能動啦 01/25 12:50
85FF93935: 金管會抽檢中了就罰很重沒人敢動 01/25 12:51
86Ffrowning1226: 謝謝各位前輩...這篇很高深耶! 01/25 12:51
87Fs26492755: 所以會被追是你卡到央行天條 內規可以很寬鬆的 01/25 12:51
88Fs26492755: 不然認真來說 我去年真的要算負債比是爆炸的 因為我前 01/25 12:52
89Fs26492755: 年只工作了8個月 01/25 12:52
90Fabyssa1: 第二第三戶同時走週轉金的話應該就可以 01/25 12:52
91Fabyssa1: 不過要先備足資金門檻比較高 01/25 12:52
92Fs26492755: 但因為有資產在 所以從寬認定 最後核貸金額我自己都覺 01/25 12:53
93Fs26492755: 得超神奇 01/25 12:53
94Ffrowning1226: 對...反正資金一開始最好要有備,我大概知道了嘿嘿 01/25 12:53
95Fs26492755: 掛4一定沒問題啦 01/25 12:53
96Ffrowning1226: 銀行知道有地方貼你封條通常缺業績就放水 01/25 12:54
97Fs26492755: 我記得行員打給我 那個s264多貸款給你一千多萬你會很困 01/25 12:55
98Fs26492755: 擾嗎 當下我在社區文康室簽斡旋 我直接說來啊 我兩間一 01/25 12:55
99Fs26492755: 起下 然後真的一起中 01/25 12:55
100Fceca: 央行講不行的都不要去挑戰他,跟國稅局一樣..XD 01/25 12:55
101Fs26492755: 不然我去年只打算買一間的 就是莫名多了錢才買兩間 差 01/25 12:56
102Fs26492755: 點第三間也買下去 01/25 12:56
103Fs26492755: 面對央行跟國稅局其實不叫挑戰 叫自殺 你各位不要衝動 01/25 12:56
104Fs26492755: 但沒說的 可以儘量試 01/25 12:56
105Ffrowning1226: 沒說的都不違法,我們秉持法律精神 01/25 12:59
106Fabyssa1: 不過單純第三戶走週轉金就可以 這招通常是拿來破解負債 01/25 13:00
107Fabyssa1: 收支比 通常是囤屋的最後一擊 用下去就可以休息幾年了 01/25 13:00
108Fabyssa1: 因為賣了也無法再買 有點像NBA 球隊突破薪資上限的狀態 01/25 13:00
109Fabyssa1: …. 突破負債比上線 降一點也沒用不能簽自由球員 01/25 13:00
110Fcalvinshiu: 現在短期交易稅很重啊,漲幅也沒那麽大了 01/25 13:01
111FNTU303150195: 置產後才感受的薪水是淨收入的威力有多強,可以支 01/25 13:07
112FNTU303150195: 撐強大槓桿 01/25 13:07
113FNTU303150195: 感謝c神 01/25 13:08
114Folliekr: 希望趕快鬆綁,不然只吃的起低總價的物件@@ 01/25 13:10
115FNarok: 最難的是…家裡長輩還在管 毛一堆 01/25 13:16
116Fkagaya: 可以在買房前就先問銀行能不能過嗎?不然簽下去負債比不過 01/25 13:20
117Fkagaya: 不就慘了 01/25 13:20
118Fceca: 買之前就可以估. 01/25 13:22
119Fabyssa1: 業務只能講他個人觀點….審核都可能有變數 01/25 13:43
120Fceca: 通常是先估房子價格,個人財力那個要等聯徵. 01/25 13:45
121Fceca: 不過長貸款你會對自己個人放款額度會有一定的概念. 01/25 13:45
122Fchen831030: 推 01/25 13:57
123FYishanhuang: 感謝CECA大開示如何突破中產資產陷阱XD 01/25 14:10
124FYishanhuang: 看來一定要靠本業賺更多資本才能往上走(?) 01/25 14:11
你靠買賣或其他投資也可以. 但是就算你靠買賣. 資產不高的時候,你都還是會貼錢進去. (主要是槓桿很高外加你物件少,所以遇到冷盤或是交易卡頓,你就要貼錢進去) 這邊不是指你貼錢貼到資產再往上爬...那個太慢了. 你貼錢只是維持你的投資運轉. 你應該還是靠投資來把資產往上推升比較快. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 14:14:26
125FYishanhuang: 謝謝! 01/25 14:16
126FOizy: 這篇含金量有點高.... 01/25 14:39
127Fqoomn: 請問ceca 大神,假如已經有一間房,要轉增貸出來購置第二間 01/25 14:49
128Fqoomn: 房,有負債比22倍的問題嗎?會不會貸不出來?前幾天問國泰 01/25 14:49
129Fqoomn: ,竟然說他們沒在辦這個了,問中信反而是有,剛好跟你說的 01/25 14:49
130Fqoomn: 相反 01/25 14:49
我後面都在用資產負債比. 所以收支比用的比較少,因此情況可能不太一樣. 不過國泰轉貸應該還是很正常吧. 但是他有他的一套計算你收支比的方式. 22倍那個方案則不清楚.
131Fs26492755: 時間點問題 有些活動不是一直都有 01/25 14:54
132Fs26492755: 我辦的時候去年八月 01/25 14:54
133Fs26492755: 貸款本來就很謎 不同銀行 不同承辦 不同時間點結果都會 01/25 14:55
134Fs26492755: 不同 01/25 14:55
135Fs26492755: 我去年沒有22倍的問題 而且我記得22倍是信貸吧 01/25 14:56
136Fs26492755: 不然我去年貸款3187萬不就代表我月薪要快150萬 01/25 14:57
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 15:09:36
137Ffrowning1226: 房子有抵押品不用算22倍,算多少很迷的XD 01/25 15:09
138Ffrowning1226: 不過應該最少能用房子價格的一半給你,資產負債比 01/25 15:10
139Ffrowning1226: 銀行有心要放給你的話,租金股息收入拿得出帳本的 01/25 15:11
140Ffrowning1226: 全部會請你拿出來認列,然後算最高給你,這要看個人 01/25 15:12
141FHSTim: 信貸才有22倍的問題 房貸沒有 只有負債比的問題 01/25 15:24
142Fchiu1209: 這篇含金量很高,推! 01/25 16:11
143Fyiliang1107: 推 01/25 16:19
144Fsspider0829: 感謝以上大大 01/25 17:11
145Fsspider0829: 最近我在貸 也沒想像難貸 公股把租金股票啥都有認列 01/25 17:16
146Fsspider0829: 前年本來要貸 土銀說應該過不了就打現金 今年再貸一 01/25 17:16
147Fsspider0829: 間 一樣的條件合庫直接過 實在很神奇 01/25 17:16
148Fqqphor: 非常感謝C大這篇文,今年朝這個方向去市場走跳XD, 01/25 18:13
149Fjemdogdog: 01/25 18:19
150Fjemdogdog: C大你說中我的點,明明資產和房子數目超過您文中提到的 01/25 18:21
151Fjemdogdog: ,但沒什麼現金流 01/25 18:21
152Fjemdogdog: 或許我是只買不賣,玩了十多年只賣出四間房有關 01/25 18:22
153Fjemdogdog: 目前手上的貨大概已經持有>5年,我該思考一下到底是要 01/25 18:27
154Fjemdogdog: 繼續租還是賣掉換標的 01/25 18:27
155Fjemdogdog: 另外貸款限制真的十分哭爸,越來越難存房… 01/25 18:28
156Fjemdogdog: 01/25 18:55
157Fcoolvls: 感謝C大教學,目前正在這瓶頸區,不斷本業貼錢進去滾大 01/25 21:26
158Fcoolvls: 資產,一番話點醒我,謝謝 01/25 21:26
159Fmegee: 又在複雜化笑死 ,不就低買高賣 01/25 21:54
160Fdidi0909: 佛 01/26 00:58
161FTylose: 收入要短期買賣來,收租這種穩定收益是被動收入 01/26 10:07
162FTylose: 兩者並存才是王道 01/26 10:07
163FTylose: 不難聽到一些純買賣,結果瞬間畢業的例子 XD 01/26 10:08
164Fqoomn: ceca大神厲害,22倍是記錯了,負債比才對,星展轉增貸是說 01/26 15:47
165Fqoomn: 要收入的七成左右,但國泰確實是直接說沒有在辦這業務,還 01/26 15:47
166Fqoomn: 推薦我問外商銀行 01/26 15:47
167Fau041l: 精華 01/30 18:00
168Fleota: 要收藏這篇 02/01 01:07

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