[請益] 空屋租出去，台灣或能迎向更好的未來

<請益>懇求多屋者把能住人的空屋都租出去，台灣才會有美好的未來和下一代 先講結論：持有閒置空房的房東，很多都是高所得人士，然閒置房地產資源若沒被有效利 用到，會造成台灣商店變少，通膨變高，同時年輕人花在租房相關負擔太大，而無資源照 顧下一代；若持有閒置空房者，願意降價讓利一些給租客，使得台灣空屋率降低，雖然自 己短期利益會犧牲一些，但會點亮造福其他人和台灣下一代，我相信大部分的租客還是會 感激房東讓利的。 現況1：台灣房地產供過於求，空屋率非常高 根據主計處2020年空屋普查，空閒住宅數達到166.4萬戶的歷史新高，佔全國住宅總數達1 8.5%，空閒住宅相對於2010年的普查，又增加了10.4萬空閒住宅。 另一種統計方式，內政部在2022年11月9日發布的資料顯示，2022年上半年低度使用（用 電）住宅85萬8850宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.52%，較2021年下半年增加0.86 個百分點，是近3年相對高點，從過去資料來看，整體低度使用（用電）住宅總數也在持 續攀升。 OURs都市改革專業者組織秘書長彭揚凱也表示，從屋齡來看，未滿5年的新建住宅空屋率 最高，且法人囤房空置的狀況還更加嚴重。 鏡媒體2022.12.23報導「【追蹤全臺區段徵收案】七成計畫地區空屋數高於平均、三成土 地轉手賣出填成本 學者批：制度被濫用」中，政大第三部門研究中心研究員蔡穎杰，引 述政大地政系教授賴宗裕的研究說道，「2014 年研究就已經指出，國內房市累積足以容 納 5000 萬人的總量，更不用說現在！」 TVBS新聞指出，台空房率世界第一；ETtoday新聞雲報導指出，空屋率是美國7倍還是一直 蓋。 實地走訪，發現台北的東區、公館和永康商圈等精華地段，卻仍有很多閒置的一樓空屋還 沒出租；根據內政部地籍圖資網路便民服務系統和內政部不動產資訊平台查詢可知，高鐵 桃園站特定區和淡海新市鎮第一期發展區第二期開發區的低度用電比率分別達到42.65%及 40.86%。 小結：一般先進國家的空屋率大約落在3-6%，台灣空屋數相對過去的台灣，和世界其他地 區，的確非常高。 現況2：近20年台灣房價所得比翻了2-3倍，台北房價所得比在國際上僅次於北京、上海和 香港，和首爾差不多 依據內政部統計，2022年Q2全台平均房價所得比是9.69年，也就是台灣人平均要不吃不喝 9年半以上，才能買得起一間平均價格的房子，當中最苦的是台北市16.17年；若回推回20 02年Q2，當年全台平均為4.43年，台北市為5.96年。 依據知名國際數據網站<Numbeo>的其他計算方式，以該機構的標準統計出2022上半年各主 要城市的房價所得比，前五名分別為北京52.21、上海43.81、香港46.93、首爾32.32、台 北31.6，接著巴黎19.15、台中18.83、新加坡17.49、倫敦14.5、東京13.28、高雄12.02 、多倫多10.58、雪梨10.39、紐約9.94、柏林9.42、洛杉磯6.43、杜拜4.42，台灣主要都 會區的房價所得比相對全球，真的蠻高的。 小結：不用多說，台灣房價真的非常高。 現況3：央行低利率政策也是造成房價上漲的主因之一 中央銀行副總裁陳南光於「台灣銀行家2022.1月號」發表「央行為何應該關注房價波動」 一文指出，房價持續上漲不僅會威脅金融穩定，也有導致資源誤 置以致降低總要素生產力（TFP），以及加劇財富分配惡化之虞。由於寬鬆貨幣政策（低 利率）是造成房價上漲的主因之一，央行積極因應房價的大幅波動，不僅有助維持金融穩 定，也是負起相對應的責任，緩和寬鬆貨幣政策對於經濟生產力與財富分配的負面效應。 且需儘早進行政策評估，及時採取行動，避免負面效應擴大。 小結：陳南光教授的研究指出，低利率與高房價之間的關聯以及其因果關係，經過非常大 量的實證研究，已經得到確立。 現況4：房地產的確不能算是台灣經濟火車頭，房價持續上漲可能損害長期經濟成長 根據主計處2016年發布的產業關聯分析報告，房地產業中不動產對於經濟的影響程度，只 有0.8332，住宅相關服務才0.5370，營建工程也不過1.2474，真正影響力最高的火車頭產 業反而是化學材料(1.5949)、基本金屬(1.5126)、電力設備(1.4122)、電腦、電子產品及 光學製品(1.3772)或成衣及服飾品(1.3808)，這些影響力都比房地產更大。 中央銀行副總裁陳南光於「台灣銀行家2020.10月號」發表「房價持續上漲，可能損害長 期經濟成長」一文指出，台灣的自有住宅率達85%，擁有一戶者約88%，上漲的房價對於僅 擁有一戶住宅的家庭，只會使得換購房屋更形吃力，至於無殼蝸牛更只能望屋興嘆。能夠 從房價上漲獲得好處的，是那些擁有多戶住宅的家庭及炒房投資客，對於GDP與總要素生 產力的負面效應更需審慎處理。其中也提到，超過10年熱絡的房地產交易與高漲的房價， 營建工程業與不動產對於台灣GDP的貢獻卻未見顯著上升。並綜合實證結果，整體而言房 價大漲對於台灣GDP以及總要素生產力均有顯著的負面影響。 小結：高房價會對台灣GDP產生負面影響，並排擠掉企業非土地投資和創新活動，會降低 投資、生產力及經濟成長。 現況5：高房價帶來的社會問題--少子化：為何年輕人不婚不生? 遠見雜誌2023.01.10報導，人口連3年「生不如死」！新生兒13.8萬創歷史新低；TVBS報 導2022年11月15日報導，台灣總生育率2035年恐取代南韓墊底！ 少子化危機淪國難，裡 頭提到代表平均每位婦女一生中生育的子女數的生育率，在2021年已經不到一人，降到0. 98人；回頭看1999年(兔年)台灣出生人口約28萬人，經過23年後的2022年台灣出生人口砍 半僅剩下13.8萬人，由於目前僅有女性才能生育，如果生育率還是1不變，一男一女還是 僅生不到一年，可以想像再過23年後台灣新生兒會僅剩下7萬人，再來變成3.5萬人，也難 怪這會被政府認定為國安問題。 受到高工時、高物價和孩子未來高生活開銷和低薪影響，年輕人在現代本身要生孩子就很 辛苦了，再加上高房價和高租金的負擔再上去，最後導致目前台灣平均一位女性只能生一 個。 小結：低生育率並非全因高房價和高房租所導致，還有女性教育程度提升等其他因素導致 ，然綜觀南韓、中國大陸和台灣的生育率相對全球特別低，然房價所得比卻又特別高，因 此高房價應該是導致低生育率的因素之一。 現況6：以純財務角度回測台灣過去30年歷史資料，大多地區租房會優於買房 以台北市大安區為例，在1990年貸款買一棟2,000萬的房子，貸款30年，期末2020年那棟 房子的價值約6,000萬元；然如果改為租房，就能把頭起款省去，每個月繳的租金也比較 少，省去的頭起款和租金，把閒錢拿去買美股或者台股大盤並長期持有，期末2020年名下 沒有任何一棟房子，但會有約一億元等值的股票；因此從純財務角度出發，過去台灣大部 分地區租房會優於買房，大約30年後會是3倍和5倍的期末價值差距，惟實際擁有一棟房子 所帶來的安全感和其他非財務因素，絕對是比租房來的好。 小結：過去資料顯示，從純財務角度出發，租房通常比買房好 現況7：不同房屋持有者應有之正確觀念 一、擁有0棟房子者：肯定希望房價和房租下跌。 二、擁有1棟房子者：依據財政部財政資訊中心2019年「房屋稅籍所有人歸戶統計表」， 擁有一戶者約占88%。當房價上漲，僅擁有一戶住宅的家庭，不太可能為了享受資本利得 而變賣自宅。這也是為什麼有學者認為「房屋財富不算是真正的財富」。更何況，對於僅 擁有一戶住宅的家庭，房價上漲只會使得換購房屋更形吃力；如果從孩子角度出發，會導 致未來孩子長大出社會後，要成立新家時，無力面對高昂的房價所得比；如果從數學角度 出發，由於2016年開始實施房地合一稅，從那時起算，就算持有超過10年以上的房子，也 會因為房價上漲有所獲利，須扣除15%的房地合一稅賦，然房價下跌低於成本價就因沒有 獲利，而不用被課徵房地合一稅；因此如果房價下跌，不僅換屋時可以以較低的價格買入 新房子，原先的房子賣了還不用被政府課稅(也可以想成如果今天全台灣所有人的存款全 部捐一半給政府，同樣都是減少50%的存款，你跟郭台銘誰的損失會比較大?)；如果從通 膨出發，房東願意降租金使得空屋率下降，店家更有能力開店經營生意，整體外食通膨也 會和緩一些；因此擁有一棟房子者，應該幾乎都希望房價下跌。(會去用房地產增貸的比 率大約不到10%，而且眼光必須很精準，因為等於是開槓桿在投資，而且其實如果真的想 以小博大，不太需要透過增貸，因為現在台灣的期貨和選擇權市場也很發達，都可以用槓 桿來以小博大) 三、擁有2棟以上房子者：占台灣總人口可能不到4%，由於人們多半只需住在一棟房子裡 ，剩下的多半為投資，因此房價和房租越高，其財富效果會越大，因此擁有兩棟以上房子 的人，肯定會希望房價上漲。 解法1：提高房屋稅+地價稅 台灣目前自用房屋稅稅率為1.2%，土地稅則是千分之10至55，由於房屋稅是用政府的評定 現值來計算(遠低於市價)，土地稅也因一般住宅持有的土地面積極小，因此兩者加起來的 持有稅相當低。 解法2：提高空屋(囤房)稅 針對屋主持有的「非自用」的閒置住宅，課徵較高的房屋稅。台北市於2014年開始實施， 其他限制則是2022年7月開始實施，不過整體而言最高僅課徵到3.6%，比自用住宅的房屋 稅最高多兩倍而已，整體對於屋主的負擔還是比較低。 解法3：炒房必須有刑責 學習德國，建商定價超過行情20%，就屬於超高房價，將面臨5萬歐元的罰款；超出50%則 屬於刑事的房屋暴利罪，除了罰款，還有最高三年以下的有期徒刑；若是炒作行為造成民 眾恐慌或市場不安而損害公共利益，最高也是判三年以下有期徒刑加5,000萬歐元罰金。 德國將房地產視為民生必需品，而非一般的投資商品。 解法4：央行提高利率 解法5：再提高短期的房地合一稅 解法6：日本的借地借家法 簡單來說就是房東不得任意調漲租金，日本要求房東必須提供相關的書面證據，說明調漲 房租的理由，再向法院提出申請，要得到法院裁定核可，房東才能按照請求的幅度調漲租 金。房東也不能隨意終止租約。 解法7：官方的租賃平台 澳洲有一個由半官方、半民間的租賃平台，類似租屋的網拍網站，房東與房客只要透過這 個正規平台進行租賃，雙方就可以看到彼此的歷史紀錄，房東和房客互相都有保障。 解法8：租賃所得分離課稅 由社會住宅推動聯盟提供的解答，由於房東通常都是高所得人士，所得稅級距已經來到40 %，如果房東主動報稅還得被課40%的稅，房租收入瞬間被打六折一般房東都不會願意，所 以就選擇不報稅，也讓租屋市場有點黑市。 解法9：自用住宅屋主賠售金額，能夠抵稅 房地合一稅2.0如果賺錢就要繳稅，但賠錢卻要屋主自行吸收，如果賠錢賣可以抵稅，那 大家就更有誘因去賠錢賣房了。 現行我認為的最佳解法10：屋主主動降價去把空屋給租出去 我相信持有多屋者，大多已經接近財富自由，從「大學」中提到：修身、齊家、治國、平 天下，相信這些人都已經達成修身齊家的任務了，是時候來治國回饋社會了，觀察古今中 外，耶穌替人們背上十字架，釋迦摩尼佛不僅只在菩提樹下自行修行，而是出來普渡眾生 ，歌曲分享的快樂勝過獨自擁有，施比受更有福等，如果先前從房地產得到一些利潤，或 許是時候拿出來部分分享給其他蒼生了，相信這樣人生會過得更為踏實，我是租客也會很 感激房東的讓利的；同時也能把資源導引到正確的地方(例如台灣最需要的半導體和國防) ，讓台灣擺脫少子化的窘境，給下一代台灣人一個更美好的未來。 長期解法11：大部分民眾應當更加留意房地產相關政策，確保中央政府和中央銀行能執行 對大多數人更有利之房地產政策，同時也用每兩年一次的選票去投出合適的人選來推動政 策；就我觀察，時代力量和民眾黨的立委和政治人物特別關心此議題，藍綠兩黨也有立委 在關注，我們都可以在其臉書上呼籲這些議題，讓政治人物和立法委員更關注這個對台灣 長遠未來，影響最深的議題之一。 撰文動機： 前幾個月去當第31屆亞特盃心智障礙運動會的志工，早上幫忙接待舉牌子，引導心智障礙 朋友去比賽場地比賽。引導中遇到有學生問了不會回話，有學生握緊我的手一直唱五月天 乾杯的「會不會，有一天」，然後大概每隔兩分鐘對我重複唱這6個字，但一直沒唱下一 句「時間真的能倒退」哈哈；還對我說了一些很跳躍性的話語，像是「噴水池在噴水耶」 （但我完全沒看到噴水池，見鬼了哈哈)；或者說「籃球」，接著沉默5秒後說「得獎了」 。 下午最後一小時則是陪伴新北特殊教育學校的學生玩趣味遊戲，也在空檔中跟那些學生們 聊天， 聊他們平常在讀什麼專業，哪幾天要幫忙學校倒垃圾和住學校宿舍，這周上了什麼課或做 了什麼活動，最後他們還來猜我幾歲哈哈；有段時間站著等待比較久，我請學生、家長和 老師們去旁邊位置上坐著休息，但其中一位17歲的弟弟卻說「不要，我喜歡你，想要跟哥 哥繼續聊天」，我當下內心真的很感動，並回說「很謝謝你喜歡我」。 後來玩完趣味活動後，那位弟弟很開心大聲的說「今天的活動好好玩！明年還要再來！」 當下我內心真的很澎湃，那個緊握的雙手、弟弟那個突襲告白、和他們開心的瞬間，讓我 覺得參與今天活動真的很有意義，只要我們願意，我們都是有能力帶給其他人溫暖和快樂 的！ 小時候我覺得一個人要成功，只要肯努力，那成功也會很容易；但隨著慢慢長大，我發現 機運也占一個人能不能成功很大的因素；出生健不健康、家庭教育好不好、爸媽肯不肯栽 培、投資能否打敗大盤等等；我很幸運，出生在台北算是很精華的地段，爸媽也肯花資源 栽培我，讓我接受到比較好的教育，讓我一路獲取台灣最好的教育資源，也順利讓我有一 份不錯穩定的工作；我真的是何其幸運，穿著Nike的跑步鞋在PU跑道上跑步，但有很多人 可能是赤腳在石頭路上跑步，最後他們比我慢一點才跑到終點，我豈能說他們不夠努力呢 ，他們搞不好比我還努力呀，只是運氣差了些。 生於斯，長於斯，或許很多出生在台灣的人，在總總考量下，理性上會選擇離開台灣這塊 家鄉，這點是完全合情合理的，但我本人就剛好感性上無法放下我出生的家園，或許遠走 台灣是一條最簡單逃離戰爭和高房價低薪資的一條路，但我知道當越多有能力的人遠離台 灣，台灣國力會更加的衰落，而大部分我們的朋友、家人最終仍無法離開台灣，當有一天 最糟的狀況發生時(例如戰爭)，我感性上真的無法接受我的朋友和家人在台灣面對戰爭， 而我一個人在國外工作生活，彷彿不關我的事一樣，我會想要是當初我在多幫助台灣多一 點點，或許結局會有所不同，這樣我的後半生會活在悔恨中吧！ 如果只有我這樣想的話，那也就罷了，但我相信一定不只我有這樣的想法；在台灣狀況變 得更糟前，我們都還是有機會改變台灣未來的，哪怕只是一點微薄的力量，但聚沙成塔， 或許就從分享這些想法給周遭的親朋好友開始，讓更多台灣人知道，自己還是有能力改變 台灣未來的。我們可以對台灣現狀感到悲觀，但還不到絕望的時候。 最後對於持有多屋者，但目前手上還有空屋的屋主，我知道從自己利益角度出發，真的是 很難調降租金；但禮記曾說過：修身、齊家、治國、平天下；蜘蛛人叔叔也說過能力越大 ，責任越大；蜘蛛人自己也說過，有能力的人不出來相救，當壞事情發生時，那就是我蜘 蛛人漠視所導致的；對於別人的痛苦，我相信你們內心應該是會感到不安和痛苦的，是會 想要幫忙別人的，我想這或許就是人類和一般動物最大的差別吧，我們內心應該還是有股 力量會驅使我們向善的。 最後勉勵台灣一般廣大的租屋族和房貸族，面對挫折打擊不是最困難的，最困難的是面對 各種挫折打擊，沒有失去對人世的熱情；走出去看看這個社會的其他人，我們多半還是很 幸運的，我們都還是有能力能再站起來的；最後不管怎樣，保持笑容，認真的過每一天， 快樂的過每一天。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.27.59 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674485752.A.FC6.html