[心得] 租屋件的投報選擇

這篇是以買房收租也就是投資的角度去寫 不喜勿入啊 還有我本身就是想什麼說什麼 常常會寫的落落長 要條列式分析 沒有！ 要總經 會計 理論 沒有！ 要排版 文采 沒有！ 要什麼黑絲女秘書 一樣沒有！！！ 不要為難一個做工人好嗎 ============ 我不知道別人怎麼分 但我自己投資房產是分為 增值件 出租件 增值件 顧名思義 重在增值 什麼房租算個鳥 多半是重劃區 附近有素地 重大建設 交通建設 就是很有發展潛力 未來房價增值機會大 但因為重劃區機能多半還沒完善工作機會也不在附近 加上量體大 你這邊要做出租勢必會 面臨租屋需求量少 供給量大的情形 所以你的房租很難往上拉 出租件 重在出租帶來的效益 最好可以抵掉貸款本利和達到金流上的自償 增值就隨緣當聖誕禮物 多半是舊市區 附近沒素地 就長這樣了 而舊市區生活機能成熟 工作機會也多 也因為舊市區本來就有原本的居住人口 所以釋出量少 租屋需求量高 所以你的房租是很好拉的 一般而言 就增值 增值件>出租件 就租金投報 出租件>增值件 當然這也不是什麼不是人頭就是字 而是物件有一定取向 不會是什麼攻擊100防禦0 而是攻擊80 防禦20 或是攻擊60防禦40這種選擇 就像我手上的八間 基本上都是出租件 但是他們增值潛力也有高低 租屋投報或者好不好租也有高下之分 ========= 以下都講總投報 雖然現金投報才是你真正實質上的收益 但總投報好計算很直覺 而且其實做久了 你換算的速度會很快 畢竟持有成本跟資金成本很好估 之前常看到有人說 1000萬只能租15000 或者租屋投報1-2% 那我想你買的一定有其他優點 不然你買身體健康的？ （置產族例外 透過一些更低持成本來置產的） 我常常舉我的投報都會被說 啊你以前買的 我就拿我這個月跟上個月交屋的兩間來說 570萬 租16000 571萬 租16500 其實我一直設定的都是不低於3.5% 這個數字是我認為要達到自償的話 只需要 20年 六成 或30年八成 在這個區間 自償是不困難的 現在貸款真的很幸福 我六戶貸款都30年 所以要自償就輕鬆啦 想當年我第一次辦到25年的時候差點沒謝天謝地 到後來好一點也只有自住這間願意給我3 0年… 雖然這兩間也是3.3-3.4% 但他是包租三年 需要讓利 跟屋齡不到五年很年輕 我覺得可以因為這些優點我可以退 在老婆懷孕後 買房也開始看學區跟未來如果小孩成年後可以留一間讓他在北部住 我帶著 老婆去黑皮 當年我要帶女友回家時 我爸給我一本泡湯券 以後我給我兒子一間套房 省得帶回家進房間關上門 在裡面認真複習功課我怎受得了 ========= 現在量縮 風向很亂 但我建議好好做你選擇的區域 因為每個區域不同 你無法用一個大平均去看各區 如果有人跟你說他全台都很熟 這個人八成是騙子 連現在網路上的名嘴 YT都不敢說他每 區都很熟 關於買房收租 我反而覺得可以繼續 我每年都有至少一次成交紀錄 就去年是買地蓋小屋 前兩年的群魔亂漲 什麼垃圾物件也漲 殺媽媽拖來拖去也漲 我不止一次抱怨 這時候是很難做的 因為堅持投報 即便海量下斡 也不斷的斡敗 不過好在我基本上有時候斡旋直接放仲介那邊 看到什麼再來簽就好 反倒下半年開始量縮 你比較有機會用實登的價格去談 有些屋主耳根軟心態差的 很容易就答應了 他們取得成本低或取得時間早 基本上就是多賺跟少賺差別 我有一間就是導彈在飛的時候屋主同意出來的 謝謝導彈！ 成交當下基本上租屋投報就是固定的 最低就是你的總投報 最高看你貸款成數算出你的現金投報 當然做的是出租件 增值本來就少 一年5-10%被增值件電爆 加上一年租金現金投報也是5-10%的話 你等於一年10幾% 如果房價持平甚至下跌時 你連這個都沒有 所以我還有另一種估算方式 這個物件 未來10年的租金淨利大概多少 而十年後 房子跌到我把十年租金賠光的機率是多少 反正租金能自償 代表立於不敗之地 當然你說租金也有可能會下跌 人生做哪件事沒有風險 你出門都有被車撞的風險 都敢出門了 我還在怕你租金會下跌喔 當然如果遇到什麼戰爭之類的大事件 我想你該先擔心的是別的 ======== 每個人的條件跟財務規劃跟未來想過的生活不同 有時候不懂為何投資工具一定要分高低 能獲利跟適合你才是最重要的 重點是找到屬於自己的投資邏輯跟組合 我最簡單 獲利不用高 但每年都要有 我只要讓複利隨著時間而成長茁壯就好 PS：自住我還是認為喜歡加上能負擔就該出手 因為房子不是每間都條件一樣 你說你要等 低點 好 就算讓你等到了 你心愛的物件在還沒低點也先被別人搶走了 因為你喜歡的條件 別人也會喜歡 當然你有老家可以回或父母家可以龜就另當別論 我身為房東 但我還是無 法違背本心跟你說 租房好棒棒 一輩子租房最好 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.28.161 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1664450940.A.CB5.html