Re: [閒聊] 房地產要崩盤了嗎？

好吧,幫各位科普一下當年崩盤歷史. 當年崩盤正式垮掉是2000年,直接崩到沒人敢買. 而2001~2002也算是再跌,不過那種就是崩到沒人敢買,那供給端還有物件的持續下跌. 不過這是市場行情. 但實際上崩盤的警訊在1999就開始. 而產生原因就是累積了,網路泡沫,1995閏八月+97台海危機+台商西進... 所以當時有兩大資金外逃. 一票就是像我姑爹那一群,拿綠卡,把台灣資產變賣,幾千萬幾億幾十億的挪移到美國去. 另一票就是台商西進. 一樣把台灣的工廠收了或是減少規模,把幾億幾十億幾百億挪到對岸去. 也因此造就台灣有史以來最嚴重的資金外流. 也造就台灣不動產歷史以來最嚴重的崩盤(1980 1990都沒這一次嚴重) 他足足低迷了三年....一般來講不動產崩盤政府就會立刻護,所以1980 1990都V型反轉. 只有2000~2003是碗公型反轉. 這是當年不動產崩盤的真相. 2000年正式宣告崩潰. (1998~1999就開始有市場房子賣不動,以及賣屋量大增的現象, 直到2000年,大量不良債在法拍市場出現,壓垮整個市場行情...) 2001~2002則是大崩毀之後的餘勁,也就是法拍市場繼續有物件再釋出,然後很少人撿. 所以法拍繼續讓價格往下跌. (這也是為啥,我們投資客欲看崩盤,先看法拍,法拍市場沒有造成價格破壞. 你在講跌我都嘲笑你在幻想.... 只有法拍可以快速壓垮市場和破壞價格...這是歷史經驗) 而這段時間發生了兩件大事情. 1.SARS => 2002~2003 2.921 => 1999 然後這時候就產生很奇妙的現象. 很多人說,921造成房價大崩盤. 另一票人說,SARS造成房價大崩盤. 而我們有看市場的,就是嘲笑這些人都是外行人. 921地震倒塌跟房價崩盤沒半根毛關係. 地震你房子倒了你就選擇住公園不買房子???.. 那維冠大樓倒了,怎麼不見她旁邊的房子價格下跌..?? 921只是剛好發生在1999年...不是921壓垮了房價. 然後SARS是這樣. SARS壓垮的是店面... 阿家那時候台中和台北都有店面,所以知道店租在2000年崩潰一次之後SARS在跌一次. 所以店面跌到悽悽慘慘戚戚.... 否則你要知道,1980年開始,因為台灣中小企業興盛,錢淹腳目. 所以店面成為很很多人置產首選. 甚至到今天,還一堆玩不動產的都抱著以後要買店面收租來養老的觀念. 都是那段時間產生的. 但是2003最後SARS崩潰後,店面就開始受到大量網拍衝擊. 所以其實2003之後店面就開始走向弱勢... 這也是為啥2000年以後,你從來都沒有聽到生意人說台灣經濟很好. 馬路上永遠都在講經濟不好,共體時艱,生意難做..XD 那是因為,1980~199x年相對於2000年後,落差太大了. 就像甚麼新堀江,西門町,五分埔,甚麼地下街人滿出來...是不是都198x~199x的事情. 2000年後店面就再也見不到當年的榮景. 那是因為大量的網拍搶食了大量的消費. 不要說甚麼高雄,你光看台北五分埔就知道跟199x年差多少... 那還有甚麼光華商場之類的...當年都嘛跑去那邊買大補帖... 當然啦店面走下波不能怪SARS,只是當年有接觸店面的應該很清楚SARS對店面的衝擊. 整條南京東路都在瘦豬(售和租). 不過這時候你再回頭看,SARS對住宅的影響. 我只能講....沒影響,反而2003是住宅起漲點,尤其台北..XD 並且2003還是台中七期和高雄美術館的開啟時間點. 住宅基本上2000年就崩的差不多,2001~2002的續跌幅度並沒很大. 2003開始反彈.. 反彈理由很簡單,除了房貸利率從6%降到1.x%之外. 那時候房貸可以貸125%.... 所以終於台灣有史以來最嚴重的不動產崩盤就開始反彈.. so...SARS是住宅起漲點,一直都不是下跌的狀況. SARS壓垮的房價是商用不動產.....不是住宅. 只是,記者傻傻分不清楚,店面跌寫新聞寫成住宅也跌. 名嘴搞不清楚,以為新聞說跌就是跌. 然後跌幅....跌50%??. 結果是拿1998年的房價做基準再對比的.而不是拿2002年的房價做對比. 那自然..當記者和名嘴都傻傻搞不清楚的時候,你想一般人民????? so..今天,很多人都對當年市場歷史很混亂. 其實你自己問自己,你怎麼會認為SARS造成房價崩盤? 是不是記者跟你說的. 是不是你家那個一輩子買賣不超過3間房子的長輩跟你說的. 是不是...你也不知道為什麼,你就這樣認為...XD 還是你自己在市場中看到他崩盤???? 那...你都沒懷疑過你的認知是否正確嗎?? SARS造成房價跌,一直都是不動產是場的拔獅子棕毛故事...XD 甚至懷疑是不是搞不動產的故意放出來的假消息,以期待下一次遇到可以偷吃貨. 也因此,S這次武漢肺炎,你沒看到老鳥投資客並沒有甚麼怕. 當然這次疫情燒成全球現象,我們會稍微看一下有沒有壓垮實體產業. 因為如果壓垮實體產業產生通縮,那確實可能產生1980 1990那兩次崩盤的狀況. 也就是倒閉一整排上市公司+大量失業.... 但很可惜沒有... 所以沒看到我們觀察了一兩個月,就跳出來買房子. 你只要不燒到實體產業,我們玩不動產的最好會怕你. 你看2008我們有怕過嗎...XD...不要去追蛋黃區或是新建案太多的區域就好. 老屋無敵拉....你在那邊喊跌,我在旁邊數鈔票.. 燒到實體產業我們才會縮手... 更不論這次還有無限QE... 以及,法拍市場完全沒有無論拍賣數量大幅上升或是拍賣價格下降的現象. 法拍不死,房價不止沒聽過?? 哪個屋主會想賠錢賣....能壓著屋主賠錢賣的地方是哪裡??法拍阿. 阿你法拍拍那個甚麼天價..你跟我說房價要跌. 你快去洗個冷水澡冷靜一下比較好. 台灣哪一次崩盤不是從法拍市場引爆的??? 你是看到歷史大跌哪一次是直接中古屋交易市場交易出大跌的?? so..幫大家補一下歷史. 不動產最困難的東西,叫做經驗. 因為大事件都很多年才發生. 就像上一次崩盤離今天都20年了. 你要不是自己家裡有在玩不動產,今天40歲以下的,又幾個人可以見識到甚麼叫做崩盤. 阿結果是不是無論看多還是看空,大多數全都沒見識過崩盤. 結果大家都只好靠無止盡的理論在那邊猜阿推測阿...XD 然後其實自己也不太相信自己...看空的也不太相信空,看多的有的也會疑惑擔心... 而見識過崩盤的就知道. "阿,我盯著法拍看就好了" 所以你沒看我們玩不動產多定心阿...因為我們知道甚麼叫做崩盤. 同樣的,你沒見識過蛋黃區突破天際,你就無法理解惡性炒作的時候噴射速度有多誇張. 你沒見識過補漲,你就無法理解本來一坪10萬怎麼突然間就一坪15萬. 他怎麼沒有經歷11 12 13 14這樣漲上去??..而是本來一棟300萬,突然變成450萬. 因此你在挑選物件和切入時間點以及出場時間點以及出場價格的規劃. 你就會做得不精準. 那自然你賺到的錢就會比我們少很多. 這又包含房子該怎樣處理才會有更好的賣價,以及甚麼東西可以釣高價成交,甚麼不行. 這些都需要靠交易去累積出經驗來. 而就算你爸給你5億的房產,阿你每天就只會收租. 這樣你收租收30年...你其實依然是個不動產大外行. 你講的東西依然都只是你自己腦捕的理論... so...房版很難有甚麼少年房神,或是理論派大師也是這樣子. 因為.實體物品市場,經驗是很難用理論推論出來. 但是只要你有跑市場,你就會知道市場的一些個性和態度. 而理論派大師出來講,就很容易被打臉...因為實際上不會發生. 那就更不論,你改圖去做對帳單?天花亂墜說自己怎樣賺多少賺多少. 阿你沒實際操作過,亂講,我們這些跑市場的聽一下就知道這是假的..怎麼可能..XD 版上一堆人都是交易不動產量雙位數以上,三位數的也有不少. 亂講話一定被巴到媽都不認識. so...不動產其實很簡單,變化又緩慢,各種市場個性又長期不太變化. 但是問題就是.. 這些知識,都是要靠你實際去操作才會看到才會理解到的. 沒辦法靠理論去推論就了解市場.. 因為...這是社會學. 市場是一大堆千奇百怪的人組成,而不是"一群菁英". 就是因為是一大群千奇百怪的人組成,所以很多時候市場不按牌理出牌. 太過精密的理論在不動產市場都會失效..因為這不是自然科學,這是社會學!!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.177.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1620907299.A.9F5.html