Re: [請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)

一次回完 ※ 引述 《ntpuisbest (阿龍)》 之銘言： : 很重要所以貼三次 : 　 : 大抵上我從c大生上學到以下幾點 : 　 : 1.不動產漲跌看基本面公式 比較正確的說法是看需求 我曾經遇到被漲100%的租金 (租一間透天2萬→4萬) 一個不成熟的新興地區 高消費族群的人數波動 決定了租金的波動 租金從來都是跟著薪資在走的 交易成本改變不了什麼 : 　 : 2.老屋比新屋保值，因為超過30年的房，根本沒啥好折舊 保值的不是房 是土地，超過30年的房，甚至更舊的 其殘值是負的 因為得花錢去修 而這些修繕費 就繼續灌進去你的房屋殘值 遇到土地建物須分開登記時 這個觀念就很重要 : 　 : 3.炒房就是把低總價買光，然後自住戶就會開始我家不一樣 看地點 沒有鄰近新建案帶動的地區 低總價區要放很久很久才會輪的到 : 　 : 4.不要相信什麼蛋黃捷運，蛋白老屋漲得更兇 因為低基期 平平都漲5萬 單價20萬→25萬，漲20% 單價15萬→20萬，漲35% : 　 : 5.持有稅打擊持有，交易稅打擊交易 : 　 : 6.不動產是散戶市場(這點忘記然後有什麼結論了qq)，有籌碼面還有什麼一個忘記了 不動產是建商跟財團的天下 (或是超有錢的散戶) 一般散戶能做的事就跟買飆股一樣 平常沒事就把低基期的潛力標的買一點 等主力帶錢攻 人家賺個幾十億 散戶分個漲價帶動效應，分個幾十數百萬 運氣好可能就是倍數成長 只是這時間，真的要等很久 : 　 : 7.要看房價跌就是看事件指標 法拍和租金 這點比較適用在商業不動產 住宅型的被受薪族群租金綁定 想降也沒那麼容易降 看指標熱區的量跟價會比較好判斷 房地產只有開槓桿太大才會有資金壓力 而一般正常借貸的買法 下手時就已經吃掉你的現金流 就算房市下跌，只要正常還本息 資金流沒受影響 頂多就是不拿出來賣，等待下一次漲勢 : 8.租金，價格最直接，這兩個沒跌，其餘房價跌就是存在於你的幻想 2016~2018 房價跌了2成，租金好像也沒什麼跌 : 　 : 9.少子化造成人口集中，鄉村沒人要，都市搶破頭 : 　 : 但是有幾點我還是略有問題 : 　 : 1.租金沒跌，房價不跌我相信，但是人口移出還有少子化，難道不是長線利空嗎？ : 即使少子化是國安危機，政府會引入東南亞人口好了 : 他們也不太可能跟台灣人繳一樣的房租吧?? : 這樣下來難道租金不會跌? 這不是 是非題 而是各個區域有不同的變化 人口越集中的地方 還是不受少子化影響 會跌的，就是人口漸漸變少的地方 不一定是鄉下，也會發生在舊市區 : 　 : 我的意思是基本面也是可以用來預測租金吧@@ : 　 : 2.基本面公式是不是存在一個假設 : 那就是不動產價格不因時間而縮小 正確的說法 鑑價還是會低於成交價 一般財報上的估價都是參考用 真正要要處份，都會超過估價 公司賠錢都能把股權打包賣掉換現金 何況是不動產 : 像是股票好了 : 如果這間公司股價跌，但股息發一樣，他的投報率超高，但還是賠錢的 : 　 : 究竟為何不動產不太折舊 : 是因為土地不折舊嗎？ yes，土地永遠增值 所以才會有一條土地增值稅 : 還是因為老屋跟新屋使用價值差別不大 : 還是因為這是華人的天性 : 沒賺我幹嘛賣 : 3.少子化多少和房價有關，如果政府在市中心大規模提高供給，例如小學改成社宅，難道 不會劇烈影響房價? : 畢竟政府還是要救少子化吧 : 不然真的太恐怖 沒得救… 能救早救起來 至於影響房價嘛…？ 最多停著不動，或小幅下跌 像日本那般有價無市而已 : 4.繼承這件事，少子化下來，我假設每個小朋友都可以繼承一戶房子好了 : 小明跟小華生一個，他的小朋友小白繼承兩戶 : 小白在和小美生一個，他的小朋友繼承了四戶 : 繼承難道不會劇烈影響房屋需求? 不會 不能住的破屋，不會列入需求 而這些舊房子，自然會消失在歷史的洪流 : 　 : 5.關於戰爭 : 我可以想像即使阿共打贏 : 他為了維穩不太可能搶大眾財產 : 可是如果是搶有錢人當成軍功分給將士呢 : 這難道不可能做嗎？ : 畢竟台灣也是蠻仇富的吧... 回到最根本問題吧 這點房版幾乎避而不談 台幣的價值源自於政府公債跟外匯存底 武力轉換政權時，這兩個通通歸零 再加上土地國有制 中共如何不搶你財產？ 台灣房地產 到時比台積電的股票還不值錢 *註：台積電擁有大量的海外外幣現金 股東八成以上為外資，這是掠奪不走的 中共是可以保有人民的居住權 但是完全不需要保證你的房價值多少錢 更別提拆遷賠償 (當初禁煤令拆住宅煙囪，可沒有在賠的) 說拆就拆，可是中共的本色 甚至一句話給你開限售令或房屋配給制，你也沒輒 要避免走到這一步 就只能像香港一樣，和平移轉政權 讓台灣的政府公債完完全全讓中共吞下去 這樣才能保有台幣的流通性跟價值 連帶以台幣定價的不動產價值，才守的住 : 6.不動產為何不會像債券一樣 : 每個區的投報率都不太一樣，中南部高，台北低，可是為何台北房價還是比中南部高，如 果是債券，這件事不太合理 : 難道是因為台北的風險比中南部低，為何不是中南部趕快漲到跟台北一樣價格，投報率一 樣低或是台北降價呢 你把他想成是台北市不動產債券 或高雄市不動產債券 會比較合理 每個地區的投報率，本來就不同 甚至還會隨著時間變化 平平是美債 也會因為期限不同有不同定價 本來就不能一以貫之 : 7.人口移出北市，到林口，台北需求減少，為何沒看到跌，難道是因為去年股票太好賺， 所以沒跌 : 還是又是我家不一樣@@ 只看戶籍變化沒有意義 雙北地區，甚或再加入部份的桃園基隆 本來就是一個大台北生活圈 在這個圈子的人，就一直增加 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.228.239 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618420245.A.F98.html