Re: [請益] 會買老公寓投資客心態

※ 引述《controlfeng (controlfeg)》之銘言： : 常看到有投資客買在台北市和新北市以 : 外的老公寓，我常常在問，難道我是窮 : 人思維嗎？現在年輕人都麻喜歡飯店式 : 大樓，漂亮公設，是誰會買老公寓阿， : 現在台灣不管老人還是女生或是小公主 : 誰想爬樓梯，且梯間還臭臭髒髒的，就 : 算租客應該也不會想去找公寓，加上每 : 天要被垃圾車時間綁架，又沒人收宅配 : 完全不符合宅宅的需求，為何有人投資 : 老公寓，這些投客是鎖定怎樣的族群， : 不要和我說移工會買，老公寓組群是誰 : ？？謝謝。 你的重點畫錯了 不是投客喜歡老公寓 而是市場喜歡老公寓 就是因為市場需求強，投資客才會進場 這是不變的真理 其實不管哪個縣市 市區公寓都是成交量最大的案型 因為不管自住的、或投資的，都有剛性需求 理由很簡單 離不開不動產最重要的.....Location 因為佔據市區地點最漂亮位置最大宗的，就是這些老公寓 當然大家都想住新房、有電梯有管理 但最後還是得回歸現實，你錢夠嗎？ 我們來算算現在買個市區新房要準備多少錢 出了雙北 市區新房一坪算個30萬好了，3房要不要個30坪，是否該準備個900-1000萬？ 新大樓30坪還要扣70%公設，剩下21坪實內空間 阿老公寓呢? 同樣使用21坪，他就買24-25坪就好 (扣掉梯間) 運氣好有點增建，還有可能使用多個2-3坪 一坪給你買個15萬好了，一樣使用坪數，總價還沒400萬 老公寓屋況差，再給你個100萬裝潢好了 總價也才500 價格差不多新成屋的一半，地點還差不多 差別在每天追個垃圾車、收包裹麻煩一點、要爬樓梯 但可以省下500萬 我不敢說什麼選擇才是對的 但為了省下500萬，這的確是很多人願意接受的一種選擇 你想一下有多少人都願意為了買一送一去排幾個小時的隊 就不會意外有人願意犧牲方便換取更低的總價了 永遠要記得 老公寓是總價市場 低總價老公寓 永遠在市場是一級主流 銷售速度只有快而已 我賣過板橋50年公寓兩房沒捷運，還在橋邊，一坪50萬 (附近都只有成30幾) 也賣過中和40年公寓1樓一坪70，(非店面)，一樣沒捷運，附近1樓頂多見4 都是低總價優勢 900萬一樓兩房可停車、500萬兩房精裝潢 即使在前幾年市場不好的時候 也都是一個月以內賣掉 這也是為什麼你們常看到投資客喜歡收大坪數公寓或電梯來分戶 因為他可以創造很低總價，從而賺到單價之間的價差 大坪數公寓->單價收來就低->分戶完低總價->再賣單價就能創高價 差不多就是這樣 另外投資客喜歡收公寓 除了好賣之外，還有一個原因 就是價值好創造 老公寓屋況差，容易因為屋況買到不好，買到低於市場單價的案子 新成屋卻不一樣，新成屋屋況再差都有一個水準 所以你鮮少看到同棟電梯社區行情30，被你買到22的 不用說22，低個1成27就會被瞬間買走 但公寓卻有可能同一條街，行情30，我因為屋況不好買到22萬 以老公寓來講這是十分常見的現象 然後買22萬裝潢再花個一坪5萬，再賣行情也能套利一坪3萬 (但通常裝潢過都能賣行情略高) 也因此，中間能套利的空間又更多 所以... 總結來說 買新屋的投資客，賭的是趨勢 趨勢看漲，就容易大賺 看漲時新成屋、預售屋賣得特別快 遙想98年房地產正要起飛時 新成屋真的是一日三市，早上30買進下午就能32賣出 房仲都是賣到沒案子賣 但賭他未來會漲以投資的角度來看，其實還是有點投機 因為我們終究無法看出究竟未來要漲還跌 大部分都只能事後諸葛 所以要掌握可控制變因 就要像富爸爸說的 「買入時你就知道獲利多少」 所以你會看到常買賣的投資客 大部分的做法就是這樣 買低於行情的市區公寓(屋況差之類的)->創造價值(裝潢)->略高於市價賣出 舉剛剛的例子來說 買到22的房子，我就知道裝潢5萬後，行情賣一坪可以賺3萬 這就是很明確算得出來，而且89不離10的 這新成屋是很難做到的 因為除了新屋很難買便宜之外，你還很難算出他未來能漲到多少 這也造就為何投資客很愛買老公寓 差不多就是這樣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.71.219.82 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1610905556.A.948.html