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Re: [請益] 會買老公寓投資客心態

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最新2021-09-21 22:53:00
留言61則留言,23人參與討論
推噓21 ( 22138 )
剛比賽被幹掉,所以離下一場還有點時間來發廢文 (比賽才是最殘酷的現實,所有人眼裡只有強者,甚至只有第一名 其他都是屁) 絕對不是在簽約室吃餅乾 基本上這幾年公寓被各位炒太誇張了 總價都要挑戰2x年屋,坪數小一點的單坪價更是連銀行都嚇死 (我的某個買家,最近貸款一直估不到,因為單坪成交2x萬) 是時候,公寓該進入休息了 休息多久?跟公寓無關,跟其他物件有關 也就是等其他人漲起來,公寓相對他們價格回到穩定盤的價差 其實各位奸商,最近應該也有公寓轉手變困難的感覺吧 沒錯,那絕對不是你的錯覺,或是你去年的發財金忘記還造成 一般來講,我們用建坪去看,公寓會和其他物件保持一個比率 以公寓2~3樓做基準 新建案的6~7成,2x年屋的九折 因此一般我們在投資,也是看比率 誰落後買誰 就像最近狂噴蛋黃區 其實前年我就講,蛋黃區和其他區域價差太低,此時不卡更待何時 但是反過來,應該是六年前,我不建議買入蛋黃區 這,跟什麼環境改變,跟什麼誰愛爬樓梯,學區好壞都無關 我們知道,你蛋黃區大樓本來就有這些優勢 所以你比二軍貴1成叫應該,貴兩成叫優勢已反應 但是如果貴到三成,那我就跑去買別的地方 當然啦,蛋黃區這種東西,有時候會隨社會環境結構而改變 畢竟,蛋黃區叫“奢侈品”,奢侈品市場比較浮動 所以買蛋黃區必須更密切緊盯市場 就像,我也沒料到會有武漢肺炎造成資金行情 本來想美術館一年漲10%很不錯 結果硬生生衝了20%起來,這種就是市場結構改變造成的影響 因此如果資金行情繼續囂張下去,蛋黃區價差拉到跟二軍差三成 我可能也會接受(當然到時候還要看市場籌碼去化釋出狀況) 但公寓這種東西是完全踩在基本面上“台北等都更的散退” 因此公寓買家是剛性空間地點需求者,以及包租公為大宗 (包租公看投報率,所以也是基本面走向) 所以當你看到他相對價格太高,那之後公寓會很明顯的變難操作 當然啦,這種東西要跌太難了 但他會成交時間拉長,價格死魚 至於為啥公寓價格會這麼誇張噴上去呢 這我以前講過鎖籌碼哄抬價格的炒房手法大家記得吧 然後,請問,一個區域,二樓或三樓公寓,釋出量有多少? 阿靠,是不是平均可能才一兩間兩三間 這樣你兩個投資客一人一間買走,不就產生鎖籌碼現象 然後你一定翻新裝潢賣 你買250賣350很正常 但有沒有想過,那是你是專家,你知道250是廢墟,350是精裝 但,更以後要賣公寓的笨蛋自住户屋主會怎麼想 “幹你娘,黑心投資客賣350,我家不一樣,我要賣360” 自住戶才不管你什麼屋況好壞,他只知道有人賣350 因此,東一區,西一區 各位奸商,你們隨便炒一間,就對2~3f公寓市場有很明顯的影響 不像大樓,有好多間在賣 一間精裝成交,但是立刻又兩三間一般成交破壞價格 所以造成,2~3樓公寓一下子就被各位炒起來 之後,阿靠,你2樓公寓成交500萬,三小G8天價 這時候五樓公寓屋主怎麼想? 二樓500萬,我家不一樣,視野比他好耶 所以他也要賣350 所以本來130的五樓廢墟也暴漲 最後就全面瘋狂 然後買家被嚇傻 之後轉彎跑去買老大樓 結果35年以上大樓,又被各位炒到要跟2x年屋差不多價格 (3x年老大樓釋出量也很少,也很容易產生鎖籌碼現象) 那~各位再想,這樣買家會跑去哪xd 所以我之後除非遇到很佛心的公寓或是老大樓物件 不然“”短期“”的投資,我會修正一些操作方式 不過回到原始問題 巨觀之下 公寓大概就跟新建案的6~7折 (公寓用實坪計算,新建案用建坪) 新建案一般是主導市場的指標 因此,新建案漲20%,時間久了,公寓就是漲20% 至於如果公寓漲20%像之前,那會怎樣 也不能怎樣,如果公寓,老大樓都漲20% 你新建案,還是要看建商要不要拉高價格xd 沒辦法,他是主導市場 市場最多反應“你可以漲20%”的空間 但要不要拉,要怎樣拉,要那時拉 打電話問建商老闆 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.60.76 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1610870122.A.045.html

61 則留言

lwuanma, 1F
搶頭推

e33195, 2F
預售屋開價完全沒有縮手,還是很敢開

ntpuisbest, 3F

mark0204, 4F
zzz...

sonata0904, 5F
借問一下,為什麼房仲說小坪數,單價就高,是因為總

sonata0904, 6F
價不能太低嗎?每次看到新北舊公寓一坪開5-60的,都

sonata0904, 7F
覺得哈囉有事嗎?

ceca, 8F
小坪數看總價,大坪數看單價,所以小坪數單價高

ceca, 9F
總價直接關係到,你買不買得起三房

abyssa1, 10F
就剛需啊 小坪數公寓 市場上沒有總價更低的選項了

ceca, 11F
單坪對剛性需求強度遠低於總價

sonata0904, 12F
了解,謝謝Ceca大,雖然還是不明白箇中理由,但就當口

sonata0904, 13F
訣背起來。哈哈...

sonata0904, 14F
原來如此,謝謝aby大,就是總價不能太低就是了。

abyssa1, 15F
不是不能太低 是買那個知道多一百萬可以多五坪也捏不上去

abyssa1, 16F
他只要定位自己是市場上總價最低 空間可以比別人小很多

abyssa1, 17F
因為買家捏不出更大空間的價差 你看租金更明顯

w60904max, 18F
小數量的東西 單價就高 你生活中不是一堆商品都這樣XD

w60904max, 19F
罐裝可樂 vs 家庭號可樂

sonata0904, 20F
懂了,就是吃定低總價族群,要嗎拉高預算,要嗎小坪

sonata0904, 21F
數換算單坪太貴也得吞下去,被預算制約沒有更多選擇

sonata0904, 22F
的人沒得選

sonata0904, 23F
耶~謝謝W大,太會比喻了,秒懂,原來買房也能這樣理

sonata0904, 24F
解哈哈

yuui, 25F
之前吵實坪制 不是說都只看總價 怎麼大坪數不看總價

SiaoBen1996, 26F
都是總價呀 只是小坪數500萬可能只能買20坪

SiaoBen1996, 27F
大坪數3000萬可能可以150坪的概念

sonata0904, 28F
您舉的例子,換算一坪差5萬,所以就像樓上幾位大大說

sonata0904, 29F
的,買多(坪)便宜。這就是我一開始的疑惑跟無法接

sonata0904, 30F
受的點,大坪數舊公寓一坪可以到40幾甚至更低,但小坪

sonata0904, 31F
數一坪硬是開到5-60。等於預算就在那邊,只能任人魚

sonata0904, 32F

sonata0904, 33F
但預算不夠多,硬是買了單坪很貴的產品,到時後換屋

sonata0904, 34F
轉手,難道是要賠錢賣嗎?所以開價不就只能卡在一個

sonata0904, 35F
不上不下的區間?

x123356, 36F
其實買預售屋就已經有大坪數單價較低的現象了

Refauth, 37F
單坪成交2x萬就可以嚇死銀行!?我才不相信哩!不要唬爛

Refauth, 38F
目前可預期台灣購屋族一生的總收入超越八千萬 當然不怕啊

s8752134, 39F
台北老公寓真的如 Ceca 說的完全不同玩法

colorfulplay, 48F
今年大安區土地公告現值跳空漲5% 都更機率決定價格

b61634, 49F
看完文還是想問苓雅區明德街預售屋三房七樓含車位1235買

b61634, 50F
了會不會被笑盤子

jimhall, 51F
唯一推C大

humbler, 52F
這波應該漲到投資客沒房買了,但是ceca大好像貨源很齊全

humbler, 53F
還很多,沒受影響

caneyg, 54F
這兩年缺工的情況下,新大樓漲價是不可避免的,反映成本而已

caneyg, 55F
前天跟建商朋友聊天,他發工給營造厰都是10萬up/坪,貴松松

hdw, 56F
推CECA大

Complain, 57F
ceca大 文章越寫越順 看的舒服

cms23, 58F
+1

chen831030, 59F
++

chen831030, 60F
謝謝

chen831030, 61F
謝謝

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