Re: [請益] 高雄各捷運站房價上漲潛力？

不算正彎區. 當然在市政府的文宣中,市政府的彎區定義非常大..XD..包含駁二. 但是在不動產市場,不算... 因此世界心和和睦價差才會那麼大.

新灣區只有一個小坪數建案,就和睦...超級貴. 新灣區其他的物件,最貴的就中山二路靠近三多的那幾棟. 大概在25~27左右成交價. 其次就中華路靠近新光路那邊. 價位大概在22~25. 屋齡都是1x年屋. 而在往下的物件,就各自有各自的市場(並且還各自獨立) 例如諾貝爾,例如正勤/獅甲.摩天高雄等等. 他們有自己的行情,例如諾貝爾現在成交單坪在11~12. 正勤大概在650~700,獅甲大概在750~800. (總價去看,因為正勤39 40 41坪三種格局,但買家很多都是當一樣然後用總價買) 不過諾貝爾不要把他當新灣區的物件看. 諾貝爾甚至漲價的時間點,也常常跟彎曲完全不同步..XD 反而31期跟彎區的關係很近. 所以如果你嫌正新灣區的1x年屋很貴,正勤獅甲又是國宅不喜歡. 你又想要追灣區. 那就買31期...彎曲的效應31期都大概吃的到.

我是以市中心為基準,市中心的蛋黃區. 所以我這邊定義的蛋黃區只限. 美術館農16新灣區... 高醫/文化中心/生態園區算二線. 科工館.大概跟英明國中,火車站前站差不多.

科工館就跟著高醫走,高醫漲多少她就漲多少. 並沒有位階往上跳或是往下降的跡象. and...在評估的時候,你要靠一個建案就漲比別人多,不太容易. 因為... 每個地方都有充滿戰鬥力的建案...XD 現在建案滿地開花. 當然啦最近建商很多都壓著不賣. 例如以前最愛賣預售的城揚,他開始封盤,很多再蓋和要蓋的建案都不賣. 這就是....反正建商也要等漲了以後再加價賣,跟我家不一樣的自住戶沒啥兩樣..XD

國家盛宴,第一手不是12~13??(毛胚) 他十幾年屋了. 另外大昌本來就再次於科工館. 當然當年有尖美百貨,外加機能很強,所以一度有炒作過. 但畢竟非馬路棋盤方格的區塊,以及也偏東不少. 所以順位會排在科工館後面...

邊緣不是只有兩個案子. 世界心跟濱海? 還是你說百達?? 百達主要是跟31期走的. 之後整個硫酸亞重劃會和31期連成一片,成為一個整體.

預售屋都有轉單可能會卡住的風險. (轉單成交機率,比成屋買賣低很多.) 而如果你是可以承擔交屋並且屯個兩年的緩衝空間的話. 那濱海和世界心都可以買. 訴求不同,特質不同... 但因為三多商圈本來就是一個複雜性高的商圈. 所以對投資來講,只要有市場需求,又有新灣區的車可以搭,那都可以買.

應該說. 你往好的方面想,有可能會有暴漲或是短期出脫就可以賺錢的機率. 但是你必須做好最壞的打算,要可以承擔如果局面不如預期比較悲觀的結果該怎麼應付. 投資不要太拚.. 一切都要準備好後路. 當你有後路的時候,你才不會把賺錢的玩成賠錢. 更讓你可以每天安心睡到自然醒. 而不是壓力很大精神很痛苦. 賺錢是為了爽,不是為了讓人生充滿磨練用的.

那邊就武廟. 夾在科工館和高醫之間的等級.

富國明誠的定位很特殊.... 它的價位是之前飆升很囂張,大概跟義享天地有關. 一度超越美術館和農16. 但最近好像又進入了休息. 所以目前應該跟美術館和農16差不多. 不過我兩個月以前都出沒這邊出沒了一年.. 我被大量的人車給擠到有點崩潰...XD 不過因為他符合比較傳統的高雄市場觀念,熱鬧機能強等等. 所以之前很強勢很正常. 但未來是否會因為太多人跟我一樣被人車擠到崩潰而對此地有點抗拒. 這就要觀察下去才知道. 但是這種地方怎樣都是一軍等級...只是在位階上面跟美術館新灣區,誰高一點誰低一點. 但是層次是差不多的. 河堤大概也是比照生態園區.二軍的位置. 不過因為有99重劃區以及之後附近工業地都會一直被重劃. 這些地方如果突然整片重劃,那會是高雄下一個王者區域. (前提是他重劃的面積要比中都還大) 但如果只有99期,之後又停擺很久. 那河堤大概會繼續維持二軍的位置. 99期的戰鬥力倒是有可能拉到巨蛋等級. 我可能定義他在1.5軍,一軍未滿二軍以上.

仁武那邊主要就是看工業區的狀況. 那邊有新的工業區. 不過仁武石化園區被降編. 降編的話內部工廠會慢慢地做調整,因此過渡期可能會有一些影響. 但是這樣一來一回,至少都是維持原本的工作機會. 所以仁武目前看起來就也是跟著大環境走. 中短期內比較沒有大的變化.. 重劃區和往外會有一些發展. 但是如果你以整個仁武來看. 他的位階也沒啥改變.

透天這種東西. 你不能用總價去看他. 仁武之前我去看過開價6000萬的透天..XD 占地60坪... 你說值不值?? 透天你占地大一點,裡面砸錢蓋豪華一點,總價要多高有多高. 澄清湖別墅區以前有4x年屋開價破億的,他占地兩百多坪. 這種你完全無法說值不值的問題.

沒錯,這是主要理由. 另一個理由是. 太北了. 也許有人生活比較單純,所以只要吃喝學區的機能完整就夠了. 但更多人是需要在高雄市區跑來跑去,包含談生意,跑活動,跑公務等等. 因此,偏離中心太遠的價格會有一些壓力. 有些市政會轉移,例如台中把市政府搬到西屯去. 那可以改變重心位置. 但高雄不容易改變重心位置,主要原因是港口在那邊. 因此高雄還是會圍繞著以火車站為中心做基礎的發展. 那自然,不要說對自住的影響. 你對投資置產,或是公司行號設立等等的人和資金而言. 他們也會很清楚的,無論怎樣設點,都不要離中心太遠. (除非價差很大) 那自然會產生距離對價格的影響. 這點也是高鐵搞了那麼久,並且是大片重劃區. 但價位還是只能在三線的位置,比不上文化中心中央公園和後譯.

那邊是二線區. 民生路以及河東路其實很貴... 跟文化中心有得比. 另外這邊有景觀宅的爆發力. 這一波景觀宅目前是靠新建案發動. 因此你可以看一看價格很囂張的 愛情河左岸 京梧桐. 並且愛情河左岸第二期準備價位還要再踩在京梧桐上面.

其實不算. 不過31期會跟著灣區走(當然它的價位無法跟正彎區一樣) 原因是,南高唯一2003以後的有規模重劃區. 所以彎區的人,買不起豪宅,又不願意接受那幾棟在超大馬路邊(人車很繁雜)的建案. 他們需要中小坪數,就只有31期的選擇(再其次就是75重劃區) 因此31期可以跟灣區連動的原因在這邊. 畢竟31期重劃區的環境,對那種對生活比較講究的人來講,是很有吸引力的.

武廟公寓我玩過幾間. 那邊公寓沒客氣過啊... 你看一下武廟基本款的現在二樓公寓目前有再掛賣的價格. 很囂張一點都沒客氣...

生態園區就看巨蛋. 巨蛋跑他就跟.

不動產最重要是講基本面. 基本面就是回歸那個公式. 出租投報率 vs 持有成本(稅金) + 資金成本(利息) 而金融危機壓垮的是出租投報率那一端. 典型例子就是當年的底特律. 以及今天的美國矽谷. 實體產業引發租金大跌,租金大跌造成整個公式產生新的平衡,因此房價要下降. 所以一般來講,你看到實體產業變慘業的時候,能跑就跑,然後準備做好衝擊準備. 但因為實體產業崩潰對整個國家來講是很嚴重的傷害. 所以國家之後一定會救. 怎麼救? 你看這次美國怎麼救..XD 降息,QE,撒錢. 並且....不動產還沒跌美國就先通過甚麼不用繳房貸,央行購入不動產債,稅金暫時不繳. 所以之後至少在資金成本那邊的參數會降下來(稅金通常是短時間應急,後面還是會拉起來) 因此沒多久,不動產就會復甦.... 歷史上只有日本想不開在大跌後秤機把持有成本拉高(稅金) 因為日本人很怕再被美國搞一次貨幣戰爭掏空市場... 但是也因此讓日本國內產生了失落的20年. 把全世界其他政府都嚇死. 所以之後就沒有任何政府幹這件事情... 而美國2008之後,也是做一樣的手段. 所以你看到沒幾年不動產價格又上來了. 你要知道,不動產這個產品,大多時間價位都是位於高水平. 並且幾乎有1/3的時間是在突破歷史新高(你可以說是因為通膨) 因此產生災難的時候,最重要的就是. 你有沒有能力抱住...抱到他回來. 所以在崩盤前夕要做好的衝擊就是. 減少貸款,處理好現金流,畢竟你不可能把所有房子都賣掉. 當然理論上有更積極的作法 金融海嘯的問題是,通縮. 通縮是甚麼意思?就是貨幣價值放大. 因此,銀行對資產估價就會下降,下降造成銀行對資產放款緊縮,產生抽銀根的現象. 但是不動產貸款是不會要求追加擔保,也就是沒有所謂的維持率. 所以積極的做法是,崩盤前夕,把來不及賣掉的不動產,全部抵押貸款借好借滿. 之後海嘯開始,通縮開始,所有資產價格都崩潰. 你手上卻有龐大的現金. 你就可以谷底狂掃貨. 到時候股票不動產等等各種資產價格都非常垃圾價. 之後再長回來,你就可以狂撈一大筆. 當然對我們這種比較怕死的就比較不會這樣玩. 少賺沒關係,賠錢不願意...XD 因為這種玩法最大的壓力點就在於現金流. 崩盤後你不可能再去增貸轉貸,因為你處於超貸狀況. 而因為實體產業崩潰,所以無論你的房租,你的股息,甚至你本來的工作或是收入. 都可能受到很大的衝擊.. 因此你貸款貸好貸滿的背後,就是龐大的還款現金流壓力. 而復甦很少在V型反轉,有可能是遲緩慢慢爬. 這樣你現金流如果斷掉,你就會很麻煩很麻煩. 不動產將會被強制拍賣在低點..(並且被拍賣的價格會很可悲. 所以你必須精算復甦力道,你的現金流壓力.... 但這樣玩太拚了....當你有不錯的爽日子過,你有沒有必要這樣玩命是個問題. 所以積極型的做法是這樣子. 但...我不會這樣做...XD

中都一方面是四周都空地,你散步的感覺會比較荒涼. (當然不排除有人喜歡荒涼) 另一個問題是,學區明顯弱很多(跟同等級物件同價格的其他區域比) 現在有熊貓,所以吃東西機能的依賴性越來越低,並且中都離喜峰街夜市也不遠. 所以中都如果以自住,那就是看人,部分人有幸適合住那邊. 至於以投資來講,中長期你不求賺很多,買中都也很穩. (不追求賺很多是因為,建商一開始起跳價就很囂張的貴)

感謝,過幾天去吃看看.

高雄厝一般我都不建議. 你豪宅,或是景觀宅有高雄厝...那ok.. 但是小坪數,尤其室內坪數已經很壓迫的,有高雄厝. 一般我都不建議...

現在價格民族國宅沒搞頭了. 有電梯那一棟他下面有荒廢的商場,是一個必殺. 所以價位我會在他低於一般物件8成以下才做. 但現在價差已經縮小到9成上下,我就不做. 我民族國宅倒是沒進場過. 旁邊公寓那邊玩過三間. 五六年前,民族國宅(電梯)一棟三房才9x萬"開價"...XD 不過我那時候跑去買北鹽埕區和鼓岩國小. 後來發現,如果那時候買民族國宅應該可以賺比較多.

就後驛阿.. 二軍...很囂張的. 不過你這邊要攀上一軍,甚至攀上巨蛋這種1.5軍,應該很困難. 除非71期可以搞成像信義計畫區,101商圈那樣. 但..投資不會去預估這種太過樂觀的結果. 所以除非看到有機會發生再說... 不動產中短期都是,看到才追...不要自己想一響就太早布局.. 不然你就要重演我爸台中中科,一看20年的悲劇...

那邊比較貴就仰德和興富發博愛案. 最低就in H. 其他純白還是棋琴就普通. 但這邊主要是透天的天堂. 這般透天特別貴...貴到很囂張,我這幾年完全買不下手.