[心得] 新北市下新莊畢業文

上一周簽一間 到達第六間後 我就一直在想要不要收手 雖然我在十月份收到風聲後先增貸500萬出來買完還夠下一間頭期 一方面老婆其實一直都不太喜歡我繼續買房子 (覺得借錢不踏實) 我總是用在一間無三不成禮 又買一間了 你看四多不吉利 在買一間湊五福臨門 在買一間湊六六大順 當然後面還有在一間 lucky seven 在一間一路發財 在一間長長久久.... 一方面大概在十月後 物件都貴得離譜 下新莊要賣我單坪60萬.. 兩個璽 雙璽歡璽都沒破50了 乃至於我就像個已熱身好的選手 卻不知道該怎麼下場 在簽完第六間後 隔天馬上出了兩個我會很喜歡的物件 但一看 凶宅樓層.. 我便想或許是個警訊 該停了 以下分享我這幾年的看房買房心得 其實中二又蠻基本的 大家笑笑就好 每間都有不同的交手狀況 買到有時候也是運氣運氣 建案名稱就不說了 省得被認為是出貨文 六間就用編號代替 都是社區大樓 1號 15樓 自住 2號 7樓 買560出租18500 車位150 自用 3號 13樓 買450出租15500 4號 11樓 買510出租17000 5號 10樓 買495出租17000 6號 12樓 買500產權未轉移 其實6號這間我預估只能租到16000 所以一開始出價是480 仲仲不收斡 我換一家仲仲撞不進去這個專約 (撞錯人 真正金主是爸媽 撞登記人兒子沒用) 我就想著翻篇了 而且我知道他隔壁我出490 最後520賣掉了 後來專約尾聲 仲仲收網 想全泡 跟我說跟隔壁一樣520會賣(520實登出來了) 我想了想 500 除了隔壁520之外 我覺得樓層原本10 11 13 有了12就連起來 加上這間 收租一年破百 算是我設定的人生第2個里程碑(我老婆說我有病) 於是我花了20萬買我一個任性..... 目前頭期拿出了1015萬 (包含仲介費代書費稅金整理房子費用 我通稱取得成本) 貸款餘額還剩下1563萬 每年收租1008000 實拿 664736 (扣除貸款利息 保險 土地稅 房屋稅 修繕基金 空租 也就是大家熟悉的 資金成本跟持有成本) 每個月貸款 67376 收收房租還抵得過 等到正式過戶後我會把多出來的300萬還進去沒有透支型房貸的貸款裡 透支型房貸臨櫃隨時就可取錢太邪惡了 省得我又想買個14樓連連看.... ============================================== 從看房開始 自住物件就不說了 那個要注意的說完可能天黑 我在看租屋屋件的時候 屋齡基本上要小於20年(跟貸款有關) 交通便利生活機能佳就不用說了 第一件事看廁所 廁所如果很爛代表要扣錢 第二件事看能不能曬衣服 有些陽台外推曬屁阿... 第三件事看廚房 抽油煙機用排氣的還循環式的 排氣的我會從維修孔看真的排出去還是排到天花板上 (還真的抓過幾次打假球的) 在來採光是基本 誰想跟隔壁借醬油 接著看有沒有漏水過 某處壁紙特別新 敲敲牆壁是封版 油漆怕側光 看看有沒有那邊刷痕特別多且不自然 櫃子底板有沒有膨脹 板材邊邊有沒有長大 天花板有沒有吐色 以上大概就是漏過水會發生的狀況 接著開始看扣錢項目(屋主比我帥扣10萬) 看冷氣 噸數夠不夠 什麼牌子 大約用多久 附的家具需不需要更換 其他的我都有辦法自己修啦 看師傅做看久了 看似很麻煩 但大概都5-10分鐘邊看還可以邊跟仲仲講幹話 然後還有一個大原則 總價如果便宜 有些可以無視 當你沒有優點時 價格也可以成為你的優點 ========================================= 接著就是如何買到這間房子 評估這個物件的租金 且原本租約要排除 以此為基準在考慮扣扣錢項目就是我的理想價格 接著我會參考實價登錄看我這個價格有沒有競爭力 且參考當下的市場跟揣測一下屋主的心態 基本上每年的出價策略會不同 仲仲的存在我覺得非常必須 因為屋主自售真的很難談 當然有些仲仲跟你單刀直入有些話術有些演戲 我歸類為業務技巧 像早餐店老闆娘每次都叫我帥哥一樣 而我自己又很難開發物件 所以基本上不會去要求扣仲介費 如果能達到我的目標 你敢要我就敢給 跟誰看房就跟誰下斡或最高斡(不要糟蹋別人的努力) 除非你拒絕了 不管是卡在你自己還是你店長 我才會找別家下 (不用去通靈屋主到底知不知道你的出價) 接著就等仲仲回報進度 我的斡旋是不加價的 要跟我約店裡談去給你的新人練手不可能 我要就代書在店裡可以簽約或只去簽約中心就是俗稱的小房間 進入到小房間後很幸運的都沒有加過價成交 帶好行動店員跟充電線單刀赴會(最好別帶老婆跟長輩) 進去前我會先調整好心態 跟自己說 獅子博兔 君臨天下 總有些開發方的仲仲會不信邪想來加價 要講實登我陪你講實登 要講發展我陪你講發展 要講局勢我陪你講局勢 要講幹話我陪你講幹話 但我從不嫌棄對方房子的缺點 了解我的業務通常都很少進我房間啦 討論的大部分是這一期的餅乾口味 blabla 手機只有在買2號待了9個小時差點沒電(IPHONE真心棒) 買4號的時候還跟我說對方單親...我說你去跟對方說我無父無母天生天養 ========================================== 賀成交後就是如何養這間房子 不要搞到自己斷頭最簡單的就是想辦法讓房貸小於房租 要嘛低利要嘛年限長要嘛成數夠讓你有多錢去操作 銀行兩個基本內規麻 貸款年限75歲減你的年紀 權狀小於15坪最高六成 (有些分行貢獻值高或總價高的小套房可以突破) 基本上買新莊社區的獨立套房都還蠻好貸的 但還有兩樣我比較在意的 屋齡跟貸款金額 所以我買不超過20年的屋齡 而貸款對我來說掛在哪間房子的資產負債比是一樣的 所以我會用總價高的去貸高金額 金額高條件也會變好 多出來的錢用不到就還回去(有些會請求放幾個月在還 可能是卡到業績獎金) PS:生活品質也很重要 買房是為了過更好的生活而不是虐待自己 ============================================ 回到為什麼會走向這條路 有些人可能會看房子看到吐 可是我本身就空間規劃 還蠻喜歡看房子這件事的 然後多數約我要去接老婆下班前去看看 下雨就不看了 (但今年下半年有些還指定時段一堆人去看 賭爛) 看看不同社區 不同的布置 下斡就順便下或者仲仲來我家樓下收 變成看房買房是種興趣 所以現在變成這種市場就不好玩了 看了下斡連收都不收 不好玩 挑套房則是因為越小投報越高而且能分散風險 雖然不是現在市場主流的正兩房或小三房 但在下新莊去化速度都挺快的 而且詭異的是從2016開始這邊近捷運的物件蠻多都在漲 (我自己當初推測是緩跌) 原本只是以抗跌為目標去買 結果搭到增值順風車 所以就一路走到現在 曾經我也算過給我老婆看 光租金就收多少 屋齡也還年輕可以持續收租 就算跌還是不會虧太多 過幾年還可以轉貸或增貸套現回來 不說這幾年增值 只要房價不腰斬 膝蓋斬 腳踝斬有什麼好怕 且我除了房地產還有些備用金跟當作避險貨幣的美金可以讓自己不倒 只要不倒就有機會爬起來 我老婆小我蠻多歲的 也還沒有到接近高齡產婦的年齡 實在不該擋我繼續買..... PS:現在房市真的有點亂漲的現象 什麼詭異物件都有可能漲 要買對物件 -- Sent from my Windows -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1606806681.A.071.html