Re: [請益] 自住裝潢要索取發票嗎?

看板 home-sale
作者 Nubybee
時間 2020年10月21日
留言 45則留言,7人參與討論
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※ 引述《jay111101 (jayIIIIOI)》之銘言: : 譬如你在106年買的房子房價是1000萬,到了110年漲了200萬變成1200萬 : 又假設仲介費是收買家2%收賣家4%都沒有變,裝潢費算50萬 : 如果只算仲介費 : (一)可減除成本=1000萬*2%=20萬 : (二)可減除費用=1200萬*4%=48萬 : 如果你不開發票,那扣除額就只有20萬+(1200萬*5%)=80萬 : 如果你有開發票,那扣除額就有20萬+48萬+50萬=118萬 : 有沒有開發票的差距就有38萬 : 用房地合一稅20%來算等於你沒開發票就損失了7.6萬 這裡有一個大部分人一開始都會誤會的東西 我也曾經誤會過 就是裝潢費應該歸於"成本"而非"費用"項目這回事 房地合一稅基 = 賣價-成本-費用-土地漲價總數額 其中"成本"包含  1. 達可供使用狀態前支付之必要費用:    -->買方契稅、印花稅、代書費、仲介費、公證費、規費等 **2. 取得房屋後,於使用期間支付之能增加房屋價值或效能且非2年內能耗竭 -->裝潢費、改良費 ------>這也就是你那個50萬,跟5%一點關係也沒有 3. 經主管機關核准減除之改良土地所支付之費用 -->跟大部分人無關 其中"費用"定義為出售房屋及土地支付之必要費用 -->賣方仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,若未達賣價5%得以5%計算。 懶人包結論-- 第一:裝潢費是【不會】吃到5%費用的,一個是成本,一個是費用,兩個可以共存 第二:賣方仲介要開4%發票,可是其實這張發票根本用不上,因為用5%計不需憑證 所以以上舉的例子來說:(修正版) (一)可減除成本 = 沒開裝潢發票的話20萬 或 有開裝潢發票的話20+50=70萬。 (二)可減除費用 = 1200萬*5%=60萬。 如果不開發票,那扣除額就只有20萬+(1200萬*5%)=80萬 如果有開發票,那扣除額就有70萬+(1200萬*5%)=130萬 以上若有誤煩請指正,謝謝 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.96.27 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1603243167.A.90F.html
1Fcicatrix: 所以裝潢費用可以認列為成本?例如:買1000,裝潢200萬 10/21 09:25
2Fcicatrix: ,這200萬都可以被認列嗎? 10/21 09:25
3FNubybee: 理論上裝潢發票開多少就認列多少,實際上有可能依照合理性 10/21 09:27
4FNubybee: 被國稅局"適度刪減" 10/21 09:27
5Fcicatrix: 高總價的裝潢就是成績關鍵與否,這個我就很納悶認列的 10/21 09:30
6Fcicatrix: 問題,是怎麼樣的裝潢可以認列,例如:買5400萬,裝潢60 10/21 09:30
7Fcicatrix: 0萬,賣5900萬,以成本考量屋主是沒有賺到錢的,但是認 10/21 09:30
8Fcicatrix: 列如果有比例問題,就會有房地合一稅的問題 10/21 09:30
9FNubybee: 裝潢金額對比房價的合理性、以及房屋所在地區短期買賣熱 10/21 09:36
10FNubybee: 門度,比較大的影響當地國稅局對裝潢費的接受度 10/21 09:36
11FNubybee: 前者很難有一個標準,至於後者,例如中永和就會抓很嚴 10/21 09:37
12FNubybee: 所以有聽說中和屋主跑到北市設籍然後再賣屋..這樣就會在 10/21 09:38
13FNubybee: 北市國稅局處理案件XDD 10/21 09:38
14Fdeltaz: 裝潢還要考慮自住六年的400萬免稅額 10/21 09:38
15Fcicatrix: 剛好屋主在五年賣出,今年賣得兩件高總價都會有這個疑 10/21 09:39
16Fcicatrix: 問 10/21 09:39
17FNubybee: 我是覺得5400裝潢600真的剛好而已,算蠻正常的 10/21 09:40
18Fdeltaz: 除非房價暴漲,1000萬裝潢100萬的房子,賣了1440萬以上, 10/21 09:40
19Fdeltaz: 那申報裝潢才有可能會降低降稅金額 10/21 09:40
20FNubybee: 這總價裝潢不到500說真的也不知道能做啥XD 10/21 09:40
21FNubybee: 但作為從業人員可能只能建議客戶送送看才知道,更何況他追 10/21 09:42
22FNubybee: 稅有時候是過了一兩年才回頭追XD 真的很煩 10/21 09:42
23Fdeltaz: 如果裝潢是50萬的話,價差就更大了,1090的總成本要賣144 10/21 09:44
24Fdeltaz: 0,報稅才會開始有機會追上,50萬拿發票8%要4萬的成本, 10/21 09:44
25Fdeltaz: 即時裝潢全認列,等於要賣1480萬以上,才會多省1萬的稅 10/21 09:44
26Fdeltaz: 簡單的說就是房價暴漲,裝潢全認列的前提之下,拿發票有 10/21 09:46
27Fdeltaz: 機會省下裝潢費的2%稅費,但這樣的機率說真的不太高 10/21 09:46
28Fbadfood: 我原本解讀和你一樣 但在開版那篇 #1VSVdtiy 很多大大 10/21 10:43
29Fbadfood: 鐵口直斷說認列5%之後就不能再提供單據扣除了 貌似ceca 10/21 10:44
30Fbadfood: 大也是這樣說 10/21 10:44
31Flbehide: 5%免提示是可以包含賣房後產生費用,如賣屋後的仲介費+代 10/21 10:55
32Flbehide: 書費。這兩項很難超過5%,所以賣出的仲介費發票是沒用的 10/21 10:55
33Flbehide: 。 10/21 10:55
34Flbehide: 裝潢費用可列於成本申報,認不認列應該是看你提示的發票 10/21 10:59
35Flbehide: 及明細,我200萬成本的房也報130萬的裝修,內容連木作粗 10/21 10:59
36Flbehide: 清細清都有,只差家具沒報上去。只給發票不含明細,那不 10/21 11:00
37Flbehide: 找你也難 10/21 11:00
38Fdeltaz: 仲介費可以不開發票??? 10/21 11:26
39FNubybee: 不是不用開發票..是發票在房地合一稅務上通常用不到 10/21 11:46
40FNubybee: 以上是說賣方服務費發票,至於買方的還是可抵稅 10/21 11:47
41FNubybee: lbe大說的沒錯,要附上細項內容和裝潢前後照片,比較安全 10/21 11:51
42Fs26492755: 就沒有一個很固定很固定的認列標準在 認不認真追稅每 10/21 14:24
43Fs26492755: 個承辦也不同 最麻煩的地方在這 10/21 14:24
44Falex8398: 這篇內容連很多仲介都不懂 10/22 02:54
45Falex8398: 感謝大大解惑 10/22 02:56

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