Re: [請益] 高雄興富發大悅如何

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作者 Zodelyst
時間 2020年04月09日
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推噓 15  ( 15推 0噓 189→ )

有個疑問 先假設發哥一坪便宜15k 也就是2房25-30坪的案子 單車 總價800-900之間 發哥便宜40-45萬 也就是投客買紅單,成屋之前轉售 價格區間大概就是賺 中間的差價 如果差將近50萬對剛組小家庭的新手很有吸引力 但很多投客還委仲介交易 紅單大概就是抽2+1 也就是25萬上下 投客自己再賺15萬 只便宜10萬的情況,發哥還有吸引力嗎? 還是說自己是仲介才適合這樣玩? 就算平轉也保底1% -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.57.195 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1586395175.A.622.html
1FCatlaco: 你要比較的是有沒有更好的選擇 若沒有你也只能給他賺一手 04/09 09:40
2Faching882000: 還要繳稅吧? 04/09 09:44
3FCatlaco: 發哥的產品 對首購吸引力很大 新莊的捷仕堡也是賣很快 04/09 09:49
4FAnyotw: 樓層挑好啊,中高樓層跟6-8超難搶。搶早鳥還有總價5-20萬 04/09 09:51
5FAnyotw: 額外空間 04/09 09:51
6Fceca: 例如,我買550,轉手賣600,但其他15F都要賣你610...XD 04/09 10:00
7Fceca: 你覺得..你算這麼多重要嗎? 04/09 10:00
8Fceca: 你要去買15F那種爛公設+管理費還比較高. 04/09 10:00
9Fceca: 還是要買比較便宜又豪華公設?? 04/09 10:00
10FZodelyst: 我自己的經驗 不是都要排隊寫志願 原來可以議價喔QQ 04/09 10:00
11Fceca: 比價才是重點... 04/09 10:00
12Fceca: 你算了半天,問題是有沒有選擇給你選. 04/09 10:00
13Fceca: 投資客敢下,就是因為吃定你沒選擇..XD 04/09 10:01
14Faloness: 一直都可以議價啊,簽完合約都可以翻盤的,只是視你有多 04/09 10:02
15Faloness: 少議價籌碼 04/09 10:02
16Faloness: 當然有的選啊,看到一堆二手屋都亂開價,轉頭加碼買新屋 04/09 10:05
17Faloness: ,買屋如同挑對象,強求或將就,總是埋下糾紛的起源 04/09 10:05
18FCatlaco: 真的 二手屋看久真心累 買新成屋比較乾脆 04/09 10:07
19Fceca: 去議阿..XD...問題是我講的是議完的價. 04/09 10:08
20Fceca: 沒議玩他要賣你670耶. 04/09 10:08
21Faloness: 多半都是經驗不足,看沒幾間就自己被自己說服,只好掉入 04/09 10:08
22Faloness: 別人陷阱 04/09 10:08
23Fceca: 我們投資客手上那麼多條線,假買盤真買家買多少我們都嘛有線. 04/09 10:08
24Fceca: 建商裡面也有人,所以建商開發人員資料我們也有. 04/09 10:08
25Fceca: 資訊很重要的董媽. 04/09 10:08
26Fceca: 15F的兩房價格超過太多,所以我們投資客才敢下. 04/09 10:09
27Fceca: 並且還轉手賣得掉賣掉還可以賺錢. 04/09 10:09
28Faloness: 議價本來就是一門藝術,像我最近拿某紙廠千萬級標案,十 04/09 10:09
29Faloness: 拿九穩的case,對方找上老闆,硬打了85折(茶) 04/09 10:09
30Fceca: 因為15F的建商,土地取得成本高+他們要養家活口利潤抓的高. 04/09 10:09
31Fceca: 興富發是無腦複製大師級公設(這是商業技巧不透露) 04/09 10:10
32Fceca: 外加他利潤抓的低,土地那一塊是整併地所以買四周最便宜. 04/09 10:10
33Fceca: 那時候就是因為看到他價格給的明顯低,算一算穩賺才進場. 04/09 10:10
34Fceca: 我光車位,平面的才買100.. 04/09 10:11
35Fceca: 機械的60. 04/09 10:11
36Fceca: 你去外面的其他建案看看,你怎樣議出這個價格? 04/09 10:11
37Fceca: 單評比較貴,車位比較貴...我付給仲介4%我還可以賺. 04/09 10:11
38Fceca: 當然有可能仲介賺得比我多就是了..但是無所謂我穩賺. 04/09 10:12
39Fceca: 穩賺才下手,這是投資基本精神. 04/09 10:12
40Fceca: 而且已經運氣很差遇到2016的那一波. 04/09 10:12
41Fceca: 要不是遇到2016,整個利潤可以大幅拉高很多. 04/09 10:12
42Faloness: 至於內線情報這種牽狗鏈(台)的說法,拿來唬沒經驗的人再 04/09 10:13
43Faloness: 好不過了,呵 04/09 10:13
44Fceca: 商場上沒有誰虎誰,有本事去買別間..XD 04/09 10:14
45Fceca: 不然自己去跟興富發定1x間..看他要不要給你議到一樣的優惠. 04/09 10:14
46Fceca: 貨品都擺在市場上,為啥我那麼多間都轉調了? 04/09 10:14
47Fceca: 阿你說他們不買大悅...買別的??..問題有比較便宜嗎? 04/09 10:15
48Fceca: 阿就沒有啊.. 04/09 10:15
49Fceca: 所以是我騙她們,還是其他建商騙它們..XD 04/09 10:15
50Fceca: 為啥其他建商要賣他們那麼貴呢,為啥不給他們議價呢. 04/09 10:15
51Faloness: 不買大悅,可以等憲政路那四間正在蓋的囉… 04/09 10:24
52Faloness: 買股票你自己都知道要等人類歷史低點,買房幹麼非得要自 04/09 10:25
53Faloness: 己說服自己就是只有這間能買? 04/09 10:25
54Faloness: 這邏輯非常有趣 04/09 10:25
55Fceca: 買別間只會更貴.有興趣自己比價. 04/09 10:29
56Fceca: 你地價比大悅高15~20%...又不是寶咖咖..XD 04/09 10:29
57Fceca: 我看可能賣價都跟時尚帝寶差不多. 04/09 10:29
58Fceca: 時尚帝寶還沒開賣聽說是甲山林想要大悅+2萬以上才想賣. 04/09 10:30
59Fceca: 另外,七賢路門牌還是屌打憲政路...門面地點都比較優. 04/09 10:30
60FAnyotw: c大今天航空要殺豬公了嗎。我已經+30%了剛剛出一大半,還 04/09 10:30
61FAnyotw: 剩尾款凹12塊 04/09 10:30
62Fceca: and,,我賣光了才會講這麼多..XD 04/09 10:30
63Fceca: 航空我出了,7.5.. 04/09 10:30
64Fceca: 7.50...XD 04/09 10:31
65Fceca: 我相信有第二波跌幅,航空這種弱勢股都漲了,之後應該也快了. 04/09 10:31
66FAnyotw: 留幾張存夢想啊 04/09 10:31
67Fceca: 不過當然我們月線派看空被打臉,之後就是+~的年線派看空. 04/09 10:32
68Fceca: 至於會不會是哲哲火山噴發...那..反正抱現金最多沒買到. 04/09 10:32
69Faloness: 門面地點是主觀感覺啦,憲政路那四間離武廟近又離道明近 04/09 10:38
70Faloness: ,旁邊還有火車站,旁邊還是改造好的大順路,又是在你先 04/09 10:38
71Faloness: 前一直鼓吹的火車站沿線開發區,以後平等路打通更爽,走 04/09 10:38
72Faloness: 路幾分鐘就到科工南館 04/09 10:38
73Faloness: 而且這區地價本來就比七賢路便宜…阿就餐廳跟八大行業拆 04/09 10:40
74Faloness: 掉的 04/09 10:40
75Fceca: 憲政路那邊道路非棋盤方格先弱一節. 04/09 10:41
76Fceca: 學區不是五福國中,又弱一筆. 04/09 10:42
77Faloness: 輕軌是不知道會不會復活,但這邊就是有放一個聖功醫院站 04/09 10:42
78Fceca: 外加道路閉鎖,非貫通,在弱一級. 04/09 10:42
79Fceca: 輕軌是賢惡設施. 04/09 10:42
80Fceca: 大悅這邊可是鐵路捷運+信義國小捷運雙捷運. 04/09 10:43
81Fceca: 有捷運當然屌打嫌惡設施輕軌. 04/09 10:43
82Fceca: 外加離中正金融商圈比較近. 04/09 10:43
83Fceca: 不少住戶是金融商圈的上班族. 04/09 10:43
84Fceca: 有興趣可以去加入他的住戶群組. 04/09 10:43
85Faloness: 不是五福國中學區,可以唸道明國中部呀…這麼近幹麼不唸 04/09 10:43
86Faloness: ? 04/09 10:43
87Fceca: 並且上次開區全會選管委會,也很多人上台競選都有獎身分. 04/09 10:44
88Fceca: 五福國中還是高道明一節. 04/09 10:44
89Fceca: 然後最重要的是,比較貴. 04/09 10:44
90Fceca: 然後還要等他蓋好. 04/09 10:44
91Fceca: 興富發在那邊蓋三棟的原因是,京城圓頂. 04/09 10:44
92Fceca: 京城圓頂的銷售成績讓興富發對那邊有信心. 04/09 10:45
93FZodelyst: 主要是前一篇的推文啦 04/09 10:45
94FZodelyst: 我看C大說發哥打到其他人不敢出兩房 04/09 10:46
95Faloness: 沒那麼誇張啦…達麗在六合夜市也出一間兩房呀 04/09 10:48
96Faloness: 明誠一路好像也有一間是達麗要推的 04/09 10:49
97Fceca: 現在會冒兩房出來是因為,大?連轉第二手都快轉光了..XD 04/09 10:49
98Fceca: 自然其他建商就開始蓋拉. 04/09 10:49
99Fceca: 不然,大悅開蓋之後這兩三年 04/09 10:49
100Fceca: 其他建商兩房案全都離這區一公里以上. 04/09 10:49
101Fceca: 然後到處都在模仿大悅... 04/09 10:49
102Faloness: 大順家樂福附近也是有 04/09 10:49
103Fceca: 價格戰備打趴的關係. 04/09 10:50
104Fceca: 要知道,當初星亞都一年完銷之後. 04/09 10:50
105Fceca: 這區蓋了十棟左右的兩房. 04/09 10:50
106Fceca: 瑞陽yes 慶旺DC 華上dear 和風 等等等. 04/09 10:51
107Faloness: 錯囉,武廟旁就有一間兩房,比大悅還早完銷,22~24萬/坪 04/09 10:51
108Faloness: ,忘了叫啥 04/09 10:51
109Fceca: 滿地滿地的冒. 04/09 10:51
110Fceca: 直到大悅出來,整個熄火沒人敢蓋. 04/09 10:52
111Fceca: 因為全都滯銷..XD 04/09 10:52
112Fceca: 這些案子友人都銷50%了. 04/09 10:52
113Fceca: 結果等到大悅玩銷後,他們後面得餘屋才賣光. 04/09 10:52
114Fceca: 尤其慶旺DC,多賣了3年..慶旺整個臉黑掉. 04/09 10:53
115Fceca: 本來想說一兩年完銷的案子變成賣5年..XD 04/09 10:53
116Fceca: 以上案子我每一間都去看過..XD 04/09 10:53
117Fceca: 要知道大悅有一個特性就是. 04/09 10:54
118Fceca: 他是第一棟市區29F的兩房案. 04/09 10:54
119Fceca: 市場第一棟,一班29F都是中大坪數. 04/09 10:54
120Fceca: 你去看美術館就好,29F基本上都是高級住宅. 04/09 10:55
121Fceca: 連1x年屋價格都要25up. 04/09 10:55
122Fceca: 並且29F的公設會遠遠遠屌打15F,管理費還不會比較貴. 04/09 10:55
123Fceca: 外加高就是氣派. 04/09 10:55
124Fceca: 所以興富發第一個29F轉來蓋純兩房案,就是大悅. 04/09 10:56
125Fceca: 銷售結果也就是,自住戶看到公設,就買了.. 04/09 10:56
126Fceca: 這就是市場判定..很精準的抓到人性. 04/09 10:56
127Fceca: 兩台電梯問題,其實等的時間確實比較久但也還好. 04/09 10:57
128Fceca: 一般辦公大樓那個才難等. 04/09 10:57
129Fceca: 兩台電梯的等待時間大約會跟你去區公所等電梯差不多.XD 04/09 10:58
130Fceca: 因為他是小兩房案,所以雖然很多戶,但單戶住的人並不多. 04/09 10:58
131Fceca: 你三房可能平均住三個人,兩房可能平均1.5個人. 04/09 10:58
132Faloness: 提醒五福國中上也被踢出總量管制了,學區房不適合拿來打 04/09 10:58
133Faloness: 廣告囉 04/09 10:58
134Fceca: 所以12戶兩房等同6戶三房等同4戶4房的人數. 04/09 10:58
135Fceca: 所以電梯也沒想像中那麼久. 04/09 10:59
136Fyam193431: 兩房現在那邊成屋至少還有慶旺DC.文賢苑.聯上V1.放到10 04/09 10:59
137Fceca: 這個問題他剛開始要蓋我就問過興富發. 04/09 10:59
138Fyam193431: 年的還有恆上鉑銳,春陽旅社已經拆了,現在站前也有選 04/09 10:59
139Fyam193431: 擇,要自住去擠12戶二梯... 04/09 10:59
140Fceca: 他說他在新竹也是這樣蓋,問題不大.. 04/09 10:59
141Fceca: 文賢院和V1...賣的比慶旺DC還慘..XD 04/09 10:59
142Fceca: 舞廳第一排+價格超貴... 04/09 11:00
143Faloness: 唉,八戶兩梯說還好的,自己去等等看好嘛,上下班時間會 04/09 11:00
144Faloness: 自動放棄電梯 04/09 11:00
145Fceca: 這兩棟我都看過了. 04/09 11:00
146Faloness: 4戶兩梯就罵的要死了,還八戶 04/09 11:00
147Fceca: 你才花600萬...怎麼會拿1500萬的品質來比.XD 04/09 11:01
148Fceca: 600萬,接受久一點的電梯時間,看起來市場很願意接受. 04/09 11:01
149Fceca: 600萬還是含車位並且是接我二手價 04/09 11:01
150Fceca: 一手是五百多.. 04/09 11:01
151Fceca: 而且我講的是高樓層無限視野..2x樓以上. 04/09 11:01
152Fceca: 打開窗戶就是豪宅窗景..賣你600萬. 04/09 11:02
153Fceca: 還含車位. 04/09 11:02
154Fceca: 你要去買15F的看對面大樓620萬?? 04/09 11:02
156Fceca: 糟糕,大悅找不到機械車位的對照組.. 04/09 11:04
157Fceca: 有興趣可以比較一下,順便去看屋. 04/09 11:05
158Faloness: 好啦,不妨礙你找人接刀了,省得被說擋人財路 04/09 11:13
159Flikecyndi: 我朋友打算買15戶兩梯的 04/09 11:14
160Fyam193431: 超高樓+多戶+小坪數上一個世代很熱的是摩天高雄,還有 04/09 11:25
161Fyam193431: 寶成的XX皇家,自住戶要買前可以參考一下這些現在的樣 04/09 11:25
162Fyam193431: 子 04/09 11:25
163Fceca: 我都賣光了..XD 04/09 11:43
164Fceca: 你要擋也是黨其他人財路. 04/09 11:43
165Fceca: 賣光前我部會跟你講這麼多. 04/09 11:43
166Fceca: 全天下都知道大悅入手最大戶是我. 04/09 11:43
167Fceca: 所以之前我沒講話的資格. 04/09 11:43
168Faloness: 是是,看的出來,連自己親口推薦的火車站開發區都可以說 04/09 12:05
169Faloness: 不如大悅,待售壓力想必很大 04/09 12:05
170Faloness: 這種話在新屋代銷那,聽都聽膩了 04/09 12:07
171Fceca: 火車站開發區71期,是自由復興到火車站這一段..XD 04/09 12:35
172Fceca: 大悅都算有點距離. 04/09 12:35
173Fceca: 更何況憲政路,那個完全吃不到71期開發利多. 04/09 12:35
174Fceca: 怎麼會拿車站開發來講? 04/09 12:35
175Fceca: 至於其他兩房案,其實也沒比大悅離71期近多少. 04/09 12:36
176Fceca: 差300公尺嗎..XD..這距離在高雄似乎可以忽略. 04/09 12:36
177Fceca: 而且有辦法比較近的應該是瑞陽yes. 04/09 12:36
178Fceca: 文賢院 V1,慶旺DC,華上DEAR,都比大?還遠離71期. 04/09 12:36
179Fceca: 就說這些案子我都跑過了. 04/09 12:37
180Fceca: 誰有甚麼競爭力都嘛有打過算盤..XD 04/09 12:37
181Faloness: https://udn.com/news/story/7327/3983110 04/09 13:23
182Faloness: 我是還沒查證啦,不過光看施工區域,跟這新聞相比,跟你 04/09 13:25
183Faloness: 講的怎麼差那麼多 XD 04/09 13:25
184Faloness: 而且我也講了,他就是靠科工南館,火車站又在旁邊,哪不 04/09 13:27
185Faloness: 好? 04/09 13:27
186Faloness: 如果連憲政路到科工館站都要嫌,七賢一路到捷運信義國小 04/09 13:31
187Faloness: 站起碼兩倍距離… 04/09 13:31
188Faloness: 想推要講點客觀的,別用貶低別人來抬升自己這種連代銷都 04/09 13:33
189Faloness: 不太會去講的話術,看房的人也不是傻子 04/09 13:33
190Faloness: 不過說真的,被騙的傻子真的有,勿忘防疫概念股花王,連 04/09 13:35
191Faloness: 續漲停3天的歷史,要引以為誡 04/09 13:35
192Fceca: 你才是沒事貶人為樂勒,xd 04/09 16:38
193Fceca: 另外,你自己看到時候銷售率 04/09 16:38
194Fceca: 大悅銷售傳說,你要不要先打一下二軍的銷售力? 04/09 16:38
195Fceca: 你現在在質疑銷售傳說物件很難賣??連歷史都否定也厲害 04/09 16:39
196Fceca: 那麼好,你先看它賣不賣的贏星亞都 04/09 16:49
197Fceca: 賣不贏星亞都,那好只存在你的幻想中 04/09 16:49
198Fceca: 四百戶,開賣剩四成(被紅單定光),可能對你壓力有點大 04/09 16:50
199Fceca: 另外憲政路那邊以前房價很便宜,沒去探聽一下位什麼 04/09 16:51
200Fceca: 我那邊買過公寓啊,當年二樓一坪9萬特別便宜 04/09 16:51
201FHANAXALICE: 買紅單主要是頭款要拿出去比較多 04/09 19:52
202FHANAXALICE: 你跟建商買600,頭款拿120,你買紅單580可是要拿132,你 04/09 19:54
203FHANAXALICE: 要選哪一個 04/09 19:54
204FAnyotw: 上面在講啥....便宜20萬還不要?? 04/09 21:24

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