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Re: [請益] 使用借貸物權化問題

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最新2020-09-13 11:16:00
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推噓9 ( 9060 )
關於j大的問題,我先貼出來。 ============================================================== 租地建屋,房屋所有權未移轉,土地所有權移轉, 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有? 那會去適用426-1?還是直接適用425條1項? 那麼,在認為使用借貸可以物權化,類推適用425條的學者眼裡, 他們在借地建屋,房屋所有權未移轉,土地所有權移轉,的情形裡, 會去類推適用426-1?還是就直接類推適用425條1項? ============================================================== 我的回答,只要是土地、房屋分屬不同人所有的情況下, 都是適用或類推適用426-1,不能適用或類推適用425條第1項。 因為買賣不破租賃的情況是,承租人是基於債權而占有受到保護。 而租地建屋或借地建屋的情況,承租人或借用人, 不僅僅因為債權而占有需要受到保護, 而是在土地之上還有一個屬於自己的不動產物權保護, 涉及的是兩個不動產物權的當事人間利益衡量的問題。 而我們在討論「類推適用」原則的時候, 要考慮的是立法目的(規範理由),亦即法規所要解決的問題, 「債權物權化」只是法學論上的一個技術手段,並不是立法目的, 所以不能因為使用借貸跟租賃一樣都是做了債權物權化的處理, 就認為可以類推適用425,425不是處理兩個不動產物權分屬不同人的問題。 426-1處理的是土地、房屋分屬不同人,而其中一方移轉所有權, 兩個物權如何維持既有的存在的問題。 所以不論租地建屋或是借地建屋,土地或房屋的所有權移轉, 分屬不同人的不動產物權如何取捨,才是需要規範解決的問題, 依照立法目的類推適用,只能類推適用426-1。 而且425第2項是對第1項的法律效果的限縮,並非各自獨立的兩個態樣。 使用借貸只類推適用425第1項,卻又不受第2項在期限效果上的限縮, 難道使用借貸比租賃更需要保障嗎? 無償比有償更不受限,似乎怪怪的。 所以重點在於有沒有多一個房子,故只能類推適用426-1才能自圓其說。 也才符合「類推適用」的本旨。 ※ 引述《jjeffrey1015 (frey)》之銘言: : ※ 引述《Dodoroiscute (再想想)》之銘言: : : 標題: Re: [請益] 使用借貸物權化問題 : : 時間: Sat Sep 12 17:06:43 2020 : : 不好意思,我先說結論。 : : 關於「使用借貸得否類推適用425條」? : 你的論述是反對使用借貸物權化, : 但如同我前面推文說的, : 今天所要討論的主題是,要讓答案內容更加完整,兼顧不同學者的主張, : 到底要不要去寫出使用借貸物權化這個爭點, : 贊成使用借貸可以物權化,學者他們採行的邏輯、法理是什麼, : 面對租地借屋會用哪一個法條去分析, : 至於評析、反對都是點出這些論點之後再去做吧。 : : 因為本題並不是單純的使用借貸,而是在土地上蓋了房子, : : 土地與房屋的分屬不同人所有。(425-1和426-1都是這個情況,425不是) : : 我認為不能類推適用,因為保護的占有的論據不同。 : 租地建屋,房屋所有權未移轉,土地所有權移轉, : 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有? : 那會去適用426-1?還是直接適用425條1項? : 那麼,在認為使用借貸可以物權化,類推適用425條的學者眼裡, : 他們在借地建屋,房屋所有權未移轉,土地所有權移轉,的情形裡, : 會去類推適用426-1?還是就直接類推適用425條1項? : : 因為425條法理是基於保障通常基於弱勢的承租人,有維持社會安定的功能。 : : 而借地蓋屋的問題是,借用人是否因房屋所有權,使其對土地的占有有特別保護的需要。 : : 另外,也可以從425條地2項限期五年的規定也可看得出來, : : 若類推適用第2項,未經公證的使用借貸契約只維持5年後就要拆屋還地,似無實益。 : : 因此在使用借貸土地上蓋房屋的情況下, : : 類推適用425條,並沒有因此而加強對借用人占有土地的保護,那何必適用? : : 簡言之,以下兩點: : : 第一、保護的對象不用,法理論據也不同。 : : 承租人一無所有,因此居住的安定需要保護。 : : 借地蓋屋的借用人擁有房屋,基於社會經濟秩序,故其對土地的占有需要保護。 : : (如果借用人沒有蓋房子,只是堆雜物,那就直接767,沒有以上的問題。) : : 第二、類推適用無法達到保護的目的。 : : 買賣不破租賃的情況是契約的期限若超過五年是無效的(未經公證的情況下)。 : : 借地蓋屋,借用的期限若也只有五年,也不符合社會經濟效益。 : : 若只適用第一項的買賣不破租賃,卻不適用同條第二項的期限限制,又要如何說理? : : 另外我再補充一下,若只類推適用425的第一項,把租賃契約換成使用借貸契約, : : 一樣不能達到保護借用人的目的。 : : 因為依照470和472的規定,對借用人的保護更少,因為是無償的關係, : : 貸與人得隨時請求返還或得終止契約的依據更多。 : 這個你不用擔心啦,會出現這些爭議, : 前提條件通常都是未定期限的使用借貸關係XDD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.218.48 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Examination/M.1599915022.A.D23.html

69 則留言

ryanchang03, 1F
肯定見解跟否定見解都有一大票大牌學者支持,目前看

ryanchang03, 2F
下來幾篇也都只是在複製那些學者的見解而已,要採哪

ryanchang03, 3F
說都可以。重點是就是要在這個案例裡寫到「得否類推

ryanchang03, 4F
425」這個爭點

Dodoroiscute, 5F
425是絕對不行~

ryanchang03, 6F
要是我的話我會覺得425.425-1.426-1都不能類推(都具

ryanchang03, 7F
有本質上的差異),實務見解的視個案有無違反誠信原

ryanchang03, 8F
則最合理,這也是陳聰富老師支持的看法

ryanchang03, 9F
(都已經跟你簽約借土地了,你還把土地賣給其他人,

ryanchang03, 10F
來規避我對土地的使用權,害我不能好好的住在我的房

ryanchang03, 11F
子,就違反誠信嘛)

Dodoroiscute, 12F
使用借貸是無償的, 本來就不如租賃或地上權有保障

ryanchang03, 13F
原po說的都是否定說學者的觀點啦,

ryanchang03, 14F
肯定說則是認為債權物權化的重點

ryanchang03, 15F
不是有償或無償,而是公示外觀。

ryanchang03, 16F
我記得肯定說是整個425都類推,沒有只類推第一項,

ryanchang03, 17F
所以不會有使用借貸比租賃更有保障的情形。

ryanchang03, 18F
然後我自己沒那麼厲害

ryanchang03, 19F
所以也不會說肯定的說哪個見解「一定對」

ryanchang03, 20F
只是我比較喜歡「視有無違反誠信」的說法

jjeffrey1015, 21F
我也沒說哪一個對啊XD,實際上我也是寫陳聰富老師的

jjeffrey1015, 22F
哦哦,如果我點出1項,讓大家誤以為不受2項限制,那

jjeffrey1015, 23F
就真的是誤會了

Dodoroiscute, 24F
r大是否記錯,原原po並沒有找到類推適用425的學說

ryanchang03, 25F
有啊,詹森林.吳從周老師

jjeffrey1015, 26F
沒引出來,不代表沒找到啊

DamnHungry, 28F
從第10頁左右肯定說(一)詹森林、(二)吳從周那邊是

DamnHungry, 29F
有引到,但我想法同(二)所引的決議結果,類推適用結

DamnHungry, 30F
果也該是推定租賃關係而不是使用借貸關係

ryanchang03, 31F
是的,所以後手土地所有人都會沒租金可拿

ryanchang03, 32F
不會沒租金可拿

Dodoroiscute, 33F
詹森林是肯定類推425,吳從周是肯定類推425-1 426-1

Dodoroiscute, 34F
而且詹森林沒有提到425第2項期限的問題....

ryanchang03, 35F
不是,吳從周老師是說該決議情形比較像426-1,但沒

ryanchang03, 36F
有明說是否要類推。陳聰富老師也說該決議比較像426-

ryanchang03, 37F
1,但同時認為不能類推426-1。然後吳從周老師是否認

ryanchang03, 38F
可以類推425-1的沒有肯定

ryanchang03, 39F
可以肯定的是吳從周老師認為占有這個公示外觀可以發

martin1007, 56F
這是可以支持你否定類推425見解的理由,但不是不能開

martin1007, 57F
起討論要不要類推425的依據

martin1007, 58F
另外就5年後才能拆來說,事實上已可以讓建物所有人另

martin1007, 59F
作安排,不論是再想辦法說服土地所有人設立地上權或出

martin1007, 60F
租建物減少損失。事實上民法840就有個酌量延長地上權

martin1007, 61F
同樣不能達到永久保存建物,但賦予緩衝期間以利安排

martin1007, 62F
我個人也是支持不能類推425,但能不能討論是另外一回

Dodoroiscute, 63F
不是安排時間的問題,是房屋價值的問題....

Dodoroiscute, 64F
租賃的情況,承租人有5年的時間找房子租...

Dodoroiscute, 65F
借地蓋房的情況,5年內能賺夠錢再蓋一間嗎?

Dodoroiscute, 66F
有426-1或425-1或是誠信原則可以對抗..對方主張767

Dodoroiscute, 67F
用425不但寫到狀紙開花,還用5年綁死自己...

dreamsletter, 68F
建議你可以先去研究425第二項 就會知道那跟上面講的

dreamsletter, 69F
跟物權本質上近似的東西不衝突