※ 本文轉寄自 ptt.cc, 文章原始頁面
看板CFP
標題

[請益] 買房或買股債

時間
最新2021-10-26 16:24:00
留言650則留言,27人參與討論
推噓63 ( 663581 )
請問如果只有頭期款 (約400萬,目標2000萬房子,新北), 從投資未來性及資產配置來說, 應該還是買股債比較可以達成財務目標吧?想法如下: 1.(1)買房: 依資料顯示,近5年房價漲幅新北算12% https://reurl.cc/q1v88E 以貸款35年,貸1600萬,寬限期5年,利率1.31計算,5年後賣掉,投資後如下: 2000*0.12+2000-1600+400=1040萬, (2)買股:配置如下 VT,IEF各20, AAPL.MSFT.AMZN.FB.GOOG.TSM各10, 2016年以匯率33買, 400萬TWD換121,212USD, 2016年買入上列股票配置, 2021年投資後總金額為392,085USD, 以現在匯率28算, 投資後金額1097萬TWD, 在匯率不好的情況下, 房子開5倍槓桿,股票仍然勝出, 如果以十年房價漲幅來算, https://reurl.cc/V5MEXn 新北大概漲46%, 以上述一樣條件,假設寬限期有10年, 買房投資後總金額1720萬, 股票投資後總金額2205萬, (2013年至2021年, 因FB資料從2013開始, 2013年以匯率30買,2021以28匯率賣) 買房仍然輸股票。 股債配置是用以下網站算: https://reurl.cc/WXN3Kk 2.資產多的情況不考慮, 多的話本來就會基於資產配置分配房股, 以一般人只有頭期的情況, 全拿去買房等於all in 一個個股一樣, 以10年那個例子, 5年寬限期過了, 要繳的金額甚至是台灣薪資的中位數了, 繳完房貸生活費,大概就沒錢投資了, 也因為不是房產投資客, 所以可以挑到極好物件的情況也不考慮, 就以一般情況考慮, 這股票配置可以再10年我都安心, 金融海嘯股災也不會賣, 股債比例8:2, 分配6家產業龍頭及全球etf, 似乎比單壓一間房子風險來的分散, 以資產配置角度, 不應該把所有資金壓在單一資產, 所以應該選擇股債配置。 3.以投資未來性方面, 我也認為房價在台灣不會崩盤, 但頂多就是隨通膨每年2-3%上漲, 房價也非只漲不跌, 看買在2014年高點的,應該最近才解套, 看上述新聞統計也是, 雙北近10年或5年漲幅相較其他地區也不是很大,外加政府打房措施, 雖然不是真打房,但多少可以控制漲幅, 少子化效應也會慢慢影響, 全球只要先進國都有生育率危機, 如果其他先進國開放移民, 是不認為台灣可以贏過那些先進國的, 所以認為開放移民政策對房價幫助也有限, 另外在薪資凍漲幾10年, 多數人都把薪資3成以上拿去買房, 減少消費,公司東西賣不出去, 又沒法給員工加薪, 員工再省消費買房,如此惡性循環, 所以同意一些專家說的, 房子最好賺的時候已經過了, 相反的, 在未來5G,AI,電動車,雲端等科技發展, 股票配置的公司都還有很多成長性, 護城河深,現金也充足, 足夠在景氣好的時候研發更多產品技術, 景氣差的時候也可以安然度過, 所以還是應該買股債配置, 想請問這樣考慮合理嗎? 還是也許真應該全買房嗎? 謝謝各位提供意見! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.169.151.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1634569870.A.0F6.html

650 則留言

ffaarr, 1F
你這個回測是挑 「過去的贏家」,不代表你現在可以挑到未

ffaarr, 2F
來表現好的股票。

Intension, 3F
謝謝哆啦王,我知道過去績效不代表未來,但以未來性而

Intension, 4F
言,要取代這些過去的贏家可能還要5到10年才會出現,

Intension, 5F
而如果是以這些過去的贏家跟台灣房市,請問何者比較有

Intension, 6F
大概率勝算?台灣房市如文,看不到除了跟通膨一起上漲

Intension, 7F
的優勢,還是也許有?

Intension, 8F
另外還有資產配置角度

Intension, 9F
只把頭期買房=all in 單一個股

goliathplus, 10F
看需求啦 有時後買房是剛需你沒得選

goliathplus, 11F
單就投資單一部位過大跟高槓桿都可能是問題

onno, 12F
十年前最大咖是XOM喔,前幾大還有GE跟沃爾瑪,你這績效不只

onno, 13F
是看後照鏡開車連眼睛都閉起來了

opm, 14F
先生,我建議您先把所謂的財務目標,跟財務現況具象化,數值化

opm, 15F
您多少年後打算持有多少資產,種類,收入,您現在的收入,資產,開

opm, 16F
銷如何,世界很大,可能性很多,但自己手邊好玩啥?

opm, 17F
就個沒頭沒尾的400萬頭期,要買2000萬房子,您現在不吃不喝不住

opm, 18F
?沒有繼續性收入?

opm, 19F
不需要跟別人交代,置底徵求文格式填填,把投資項弄的完整些,也

opm, 20F
許會有些想法,過去績效不代表未來績效,對世界維持些敬畏?

lucky017110, 21F
你幾歲40歲的話別買房,若30歲可做以

daze, 22F
一般估計房價的 beta 在0.3到0.5之間。要跟房貸5倍槓桿相當

daze, 23F
,或可考慮開150%~250%槓桿買全市場ETF。考慮到房貸利息,

daze, 24F
實際需要的槓桿率可能還可以再低一點。

daze, 25F
這個做法的效果是讓頭期款能跟上房價,是以日後還是會買房

daze, 26F
為假定。如果是跟買房5年後賣掉相比,考慮到房地合一稅,股

daze, 27F
票的槓桿率可以再低一點。

Intension, 28F
無剛需,想知道台灣房市有無未來性,就統計數字跟現在

Intension, 29F
薪資結構,看不到房市未來,想聽其他意見,目前資產就

Intension, 30F
是400,按文中配置,租屋和給銀行利息一樣不考慮,如

Intension, 31F
果全買房,真的扣完房貸生活費就沒有其他金額可投資了

Intension, 32F

daze, 33F
全市場的 idiosyncratic risk 一定是比買單一房子低,但如

daze, 34F
果你只挑少數個股就不一定了。

Intension, 35F
就資產配置角度似乎不該全買房,但如果房市真有極好未

Intension, 36F
來性還是可以考慮

Intension, 37F
謝謝d大提供另一種方式

opm, 38F
時間,就算市場長期上漲,短時間跌,幾年房地產運氣差會斷頭

q1q1w1w1q, 39F
好問題

Intension, 641F
基本上大盤etf all in沒什麼關係,只要有持續收入

Intension, 642F
房子是比較容易持有,但如果資本不大,真的用一筆5到1

Intension, 643F
0年不會用到的閒錢資金選大盤etf all in,長期是不輸

Intension, 644F
房的

Intension, 645F
還是一樣,選股選房都好,安心就好,資本大小的考量也

Intension, 646F
會採取不同方式

Intension, 647F
如果選vti ,同樣頭期款,相信美國國運會勝過房市,除

Intension, 648F
非房市有什麼利好

Intension, 649F
但目前似乎連專家都說房只有抗通膨和保值功能,沒以前

Intension, 650F
好賺了,所以看個人追求安穩還是高收益

Intension, 651F
喔,專業的房市投資者除外

Intension, 652F
一般人買房只有被坑的份(坑多坑少而已),大盤至少有效

Intension, 653F
率多了

Intension, 654F
不然就不會有這麼多炒房客了

Intension 作者的近期文章

Re: [心得] 打造可持續的資產,買借死策略簡單實操
先謝謝原po提供安全又賺更快的方法, 不然目前只有用信貸.槓桿etf這相對安全的做法而已(不會斷頭) 試想用正2這策略是否可行: 平常有在定投大盤及台股正2,美股正2.3的槓桿etf, 回測就算是定投槓桿etf, 過去年化報酬率還是有2.3
Re: [討論] 阻止公務人員考績法草案通過吧
當初3%丙等法案也沒通過, 不滿法案的大家要不要團結一下? 真的是用基層的錢讓上層領更多, 考績不能主管非主管分開打就算了, 軍公教不能適用同一套制度也算了, 現在連原本認真做事有比較大的機會拿甲等的誘因都沒了, 拿多少錢做多少事, 這是適
更多 Intension 作者的文章...