[標的] 2008高興昌 買不起房就買地吧

標的: 2008.TW 高興昌 分類：多 分析/正文： 各位啊，如果買不起房，那就去買地吧 公司土地價值150億，換算每股淨值80元 但公司市值才不到50億元，現在股價26元。 近期公司積極切入營建業，資產活化已經近在眼前， 目標價70元，目前還有170%潛在漲幅。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 先說一下高興昌這家公司 高興昌過去是一家高雄的鋼鐵廠 但這幾年基本上本業已經沒什麼東西了， 鋼鐵的部分僅剩鋼管的部分， 但也不怎麼賺錢所以這篇並不會有太多分析， 儘管營運上並無太大亮點， 但公司資產卻是暗藏著許多寶藏。 我們常聽到傳產公司有大量土地， 而後來許多公司規模縮小或沒落後，就出現土地閒置， 大部分的土地應該都是在荒涼的工業區， 但也有少部分是後來越來越有價值的， 而往往資產活化的時候因認列大量利益股價暴漲。 高興昌的故事也是如此， 帳上的土地多是在四五十年前就買了，所以價差十分的可觀 當資產重估的時候，就會有龐大的利益。 高興昌曾經財務非常差，這是早期家族企業的通病 因此就算有龐大資產，可能也不是個適合投資的公司， 這種公司最可怕的就是看不到的洞很大、管理階層亂搞之類的， 在2013年的時候公司就決定乾脆收一收把部分資產出售拿來填洞， 但後來還是花了很多年，才讓公司變的比較乾淨， 終於到這兩三年財務狀況已經沒問題， 本業正常運作，現金流恢復正常， 而過程中各種的減資彌補虧損，小股東持續被洗出場， 現在財務、營運上有大幅好轉， 會計師給的財報基本上我認為可信，因此財務風險我認為不大。 而這幾年股權洗到最後，幾個大股東也撤了，小股東也被洗走了 現在老闆家族從十年前3成到現在擁有近8成股權，籌碼乾淨簡單。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 我們回到公司到底有多少價值? 跟淨值到底差了多少? （以下都是公開資訊來推估，多是從公司重訊、財報、新聞、實地走訪而來。） 高雄美術館周遭舊廠區： 公司最有價值的土地位於高雄美術館區附近， 高雄美術館區域應該可以說是全高雄房市最熱的地方了， 以前有快一萬坪，但2013年賣給京城5000坪後剩下4700坪， 當年賣出價格為106萬/坪，現在價值當然遠遠不止 目前作為停車場及少許辦公室使用， 而這幾年房價飆漲，該區土地稀缺最後再加上北高雄受惠台積電建廠， 美術館、巨蛋兩區的房價也是持續飆漲，詳細自行參考房版 現在打聽到的價格應該差不多在160-200萬， 基本上這塊土地就價值70-90億元。 這塊是公司資產內最有重估價值的， 因為公司取得土地是非常非常久以前，大概是我爺爺的年代 那時候高雄美術館特區還是農地、工業用地， 這塊目前帳面上的土地淨值用不到一坪不到20萬的價格去認列， 因此目前跟市價價差大概10倍。 永安廠區： 這是以前的舊廠區，後來都搬去屏南了， 目前工廠的部分公司清的差不多了， 基本上就是一個空廠區等著有人買， 這幾年高雄工業區價格也是漲上來， 目前看到永安工業區大約在每坪15-20萬， 受惠南科、楠梓近期發展加速， 而且近期周遭工業區用地應該也是蠻搶手的， 1.7萬坪推估價值大約在30億元。 這塊雖然是工業地，但我反而認為公司會優先處理這塊。 高雄自強路： 這也是很久以前的地，之前也是一千多坪的土地， 賣掉了一半給華固以後，剩下500多坪目前作為停車場使用， 地點是新灣區，高雄重點開發區， 也是商五用地容積率840%，對建商來說蠻有價值的， 用高雄新灣區的價格推估每坪180-200萬左右，這塊大約估10億。 屏南工業區： 目前這區還是工業區，也是公司目前有在營運的廠區， 最開始有32公頃，2015年賣掉了13公頃的土地以後， 目前還剩下19公頃，換算大約6萬坪， 不過我認為這塊十年內應該不會賣掉，但土地價值跟市價還是有差異， 所以用最後2015年賣出的價格來重估一下土地， 這塊價值最低也有15億，實際上可能會高出超過30%。 三和耐火廠房： 2020年購入仁武廠土地，售後租回，且有入股公司， 短期也沒有出售跡象且距離買入也才沒幾年，所以用11億成本計價。 其他還有什麼我也不知道， 但公司在高雄很多處都還有一些小地 所以常常還是會看到突然出現個處分土地的利益， 但我認為土地頂多就幾億，沒有上述的那麼有價值，身為散戶也無法去追了。 了解這些市價以後，我們再去看公司到底認列了多少的價值在帳上？ 整體來說，公司土地價值認列了31億 (投資性不動產土地項目20億以及不動產土地11億) 但上面說的這些就已經價值150億元，差了將近五倍， 把公司其他有價值（現金、股票、投資公司）的東西加一加 再扣掉長短期借款，剩下每股淨值差不多80元。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 當然這個故事放在這邊也很久了，那為什麼要選這個時候買呢？ 除了上述說的，公司財務轉佳、高雄房市需求強之外 還有最重要的一點，公司終於打算動作了，土地活化終於看到曙光。 最近二代(實際上應該算三代)進公司看起來有心要搞房地產， 據說本身在國外念建築， 目前看起來公司規劃是鋼鐵營運這塊給總經理二代接， 公司土地資產這塊給老董二代接， 因此過去一年有了較積極的行動， 與國城建設一起標下高雄三個大型標案，特貿三、O13、Y10， 當初主要是因為政府要求投標公司公司淨值要高於20億， 所以國城沒辦法自己一個人標，而高興昌有的是資產，兩者就走一塊了。 國城也算高雄在地老牌建商， 長年來蓋了不少房子，也擅長接政府案， 十幾年前高雄軟體園區也是他們弄的，最近切豪宅市場也算成功， 2021年推出定潮豪宅案，算是高雄數一數二的豪宅案。 但缺點就是他們錢不夠多，所以沒獵什麼地， 導致這幾年想要有大建案也有點困難， 因此我認為兩家公司合作蠻有機會的， 高興昌有錢、有地、有企圖，國城有經驗、有能力、但錢不夠、沒地。 稍為講一下這三個標案的價值， 捷運的聯合開發案，O13 跟Y10加起來總銷大約在200億， 200*20%（利潤率）*35%（持股比例）= 14億元。 特貿三總銷大約會比定潮多一點應該會在約200億元， 200 * 20% * 45% = 18億 三個案子總計潛在的利益大約在32億元扣掉稅應該還有25億的利潤， 大約貢獻每股13元，不過我認為這個數字不是很重要， 重要的是背後進入營建業的企圖，相比重估的價值這根本小菜一碟。 基本上光是這些動作， 我認為這些土地在5年內有動作基本上機率是非常高的， 這幾年高雄房市熱起來， 資金也足夠、合作對象也有了，沒有必要繼續壓著土地不放了。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 結論： 從上面的資料算下來， 我推估公司目前資產價值在每股80元+標案的價值每股13元， 基本上五年內上90元的價格應該是合理的， 到時候開發價值仍會再遠高於土地價值，實際開發的時候應該要更高 不過就這樣推算，我認為現在就要70元比較合理， 目前股價26元，目前潛在的漲幅有169%。 我已經在過去幾個禮拜收了不少的股票，前後大概也500張了， 因為我真心覺得這太便宜， 加上最近漲營建股，這才是真正被埋沒的寶藏啊 3折去買美術館土地實在太香，我相信高雄人應該都會懂的 所以說，大家都說買不起房子，那不如就來買土地吧。 當然不免的要說一下風險， 這股票市場流通的量極少， 公司直接拿著8成，市場的2成平常也沒在動 我一開始要買50張就差點被我買到漲停... 這是我第一次當大戶的感覺 所以如果公司派的倒貨應該會很慘， 但他們也不是傻傻的， 土地價值在那邊誰要賣出來給散戶去賺， 而且2成留給散戶玩玩沙好像也沒什麼影響， 股價炒上來對他們好像也沒好處也沒壞處。 另外如果公司完全沒打算動這些土地， 那這篇說的故事也完全不成立， 不過就算沒做事，就當成是便宜買土地好像也是蠻爽的。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.40.62.214 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1715185598.A.D00.html