[心得] 台北內湖畢業心得

哈囉大家好，小弟在約三年前曾在版上發文向版友們請益買房，經過漫長的三年終於下手 買了第一間房，中間一段時間因為不少資金卡在股市裡當水鬼咕嚕咕嚕，所以這個時期是 沒在看房的直到房東通知要漲房租且朋友們也都陸續買房，想想自己也要30了就從去年 底開始認真看，一路看到今年8月簽約、10月交屋畢業。 以下小弟會幾部分分享過程和心得，希望能幫到一些也正在找房的人。 這邊先附上的預設條件、購入的房子情況還有自己的收入 希望條件:總價2000萬上下、內科上班，通勤希望30分鐘內、主建物16坪、兩房、屋齡 20年以內、採光好、不要2樓、單層互數不要多、安靜。 入手情況:內湖兩房26坪+1坡平車位，27xx萬(含服務費)、通勤10~15分、主建物略小於 16坪，其他條件都符合希望的。 個人收入:年收入保守算為220~240萬上下，準備850萬頭期、額外150萬緊急預備金。 1.看房、出價階段: 剛開始就是打開591到處看鎖定內湖、南港，只要稍微符合條件的物件就請房仲帶看，因為 是新手同時不確定市場狀況所以這個階段什麼都看，但完全沒有看到自己心儀的。 建議在一開始真的盡量多看看，因為雖然我一開始就設定好明確的條件，但等到實際去看 才發現還是跟自己想像的不太同 ，像是可接受價格、主建物大小、屋齡...等。 看了大約1~2個月才了解自己的預算大概能買怎樣的房子，開始調整預算與條件，這時仲介 也開始主動推新物件，也是從這個階段才算是真的了解台北小兩房的市況，2000萬上下的 價位可能也是不少人設定的範圍，因此只要不要是太奇怪的物件，通常出現1~2週內就會 被買走，一開始我也懷疑是否是我的仲介在話術或者演戲來塑造市場熱度，但過了幾個事 件後就發現真的就是這樣。 經過自己的驗證後對自己的房仲給的資訊都是十分信任，後期基本上只要有符合我需 求的新案件他都會馬上推給我，中階也有下過斡旋但最終失敗，這些案件也大多是連上59 1的機會都沒有就賣掉了(不少會賣掉還放上去)，後來就領悟到當一個好房子被丟到市場 裡只要自己會心動也會有其他N組人有一樣的想法，價格不要太誇張，真的成交速度很快 ，不過也有可能剛好新青安推出來，所以這段時間大家下手速度更快。 就這樣一路看到7月底，房仲丟訊息說有間建商剛放出來的未裝潢新成屋，不過價格超出 我的預算，問我有沒有興趣，有前幾次的經驗跟信任當天就去看房，看完後確認有8成符 合我的條件，隔天就馬上出價但因出太低雙方沒有繼續往下談，當下覺得價格已經超過 預算不少，所以暫時不再加價上去。 接下來的一周內也有另一間不錯的房子，也是放出來的當晚馬上帶看，不過最終沒下斡( 這間也是一周成交)，在這個期間回頭再去研究前一間房子的實價登陸，仔細算了一下如 果最終成交價落在2800以內自己都還可以接受，這時房仲提到那間房子有其他人也出價了 ，問我還有沒有興趣再出看看，有的話再幫我爭取看看，最終評估後還是出價談，中間加 價一次最後27XX含服務費成交。 最後會讓我捏上去有幾個原因:1.房屋條件十分符合我的理想 2.看屋成本，看半年房幾乎 每一周都要跑來跑去，非常花時間跟精力3.新青安，這部分會在下面詳細解釋。 2.簽約、貸款、怎麼存頭期 我的簽約日在8月中，交屋日壓在9月底，這邊強烈建議如果不是急著交屋的人可以拉長一 點時間，讓自己跟銀行有更多的時間與彈性，因為我申請貸款時剛好碰到新青安，所以我 找的銀行窗口都表示案件量很大，其中有一間銀行的雷包窗口甚至是直接開天窗，一個月 前就送出申請書但到交屋前一周我打電話過去問結果才跟我講還沒做房屋鑑價真的是雷翻 天，也因為這個窗口一開始講的很滿說一般貸款也可以40年+2.06%所以讓我少找一家銀行 下面是最後得到的貸款條件 銀行A:1000萬 新青安 2.06% 40年 5年寬限+1000萬一般貸款 2.06% 30年 3年寬限 銀行B:1000萬 新青安 2.06% 40年 5年寬限+1200萬一般貸款 2.1% 40年 3年寬限 銀行C:臭雷包，直接打入不合作黑名單 最終選擇銀行B的方案，借滿同時拉長還款期限，窗口告知我因為之前沒與他們業務往來 ，如果利率要再往下降就要搭配其他商品(保險或理財產品之類)，算了下2.06跟2.1的利 息差距大約每個月兩百多就算了，等之後寬限到再找其他銀行看能不能轉貸。 原本來我的規劃是BC兩家銀行競爭來要到一般貸款也能40年2.06%，但銀行C雷的我猝不及 防，也來不及找其他銀行，現在想起來還是很不爽。 除了新青安塞車需要多一點時間，這邊也碰到公股銀行在房屋鑑價時會偏保守，在洽談時 他們都有跟我反映我買的價格比該區行情高，鑑價後可能沒辦法給到我想要的2200萬可能 只會有2000萬上下，所以如果是資金抓比較緊的人這部分可能還是要多注意一下。 貸款的部分，在新青安出來之前我都是以貸8成30年3%的條件去試算我買房所需繳的房貸 是多少，因為之前沒有跟銀行借錢的經驗，加上用比較保守的狀況(怕央行有極小機率瘋 狂加斑馬上去)估算自己的償還能力，評估只要這個條件下的每月還款金額以我目前的收 入都能較無壓力的償還就是可以接受的。 所以當有新青安後就發現有1000萬可以貸40年寬限5年，還款空間馬上出來了，因此在預 算往上捏的部分考量一下就往上了，簽約時房仲更有提到以我的年齡跟收入一般貸款部分 要借到40年也不會太難，跟銀行確認後原本預設最多貸2000直接上升到2200左右，將多一 點現金留在身上拿去其他地方進行運用。 目前資金規劃是每月從戶頭裡撥出15萬用於還房貸以及投資，先還房貸，剩下的全買指數 型ETF和債券，如果房貸利率升到無法承擔再停止買股、債提早還款。 至於我的頭期款怎麼存 1.宅，不出門開銷就很少，重度POE玩家但半年只買一次贊助包，女友也知道每次開新賽季我 人就會消失有兩周一定不會出門。 2.選對產業、老闆，收入這幾年穩定上升，雖然剛開始上班起點比較低，但靠著新鮮的肝 還有厚臉皮快速往上爬， 3.投資，這塊算是能挹注一些額外資金，但要注意風險。 4.運氣，我不用扛學貸，家裡也沒要求我負擔什麼債務、費用，這就讓我贏過一些人，因 此我認為我是很幸運才能快速存到頭期的。 在寫這篇文章的時候版上在討論30歲買房子這件事情，剛好小弟今年30(82年次)我也分享 自己的周遭的案例和看法。 我自己本身還有比較熟的朋友普遍都認為台灣的房價真的是很高，特別是這幾年漲得飛快 ，每個人聊到都是幹幹叫然後各種抱怨。 雖然我們都覺得房價很貴，但還是陸續買房，畢竟房價雖然高也不可能一直抱怨價格就下 來，所以我們就是邊罵邊存錢買房，細數一下比較要好的朋友約有6~7成都已有房產，家 庭年收入最少都80~100起，當然每個人買的價格、位置都不一樣，幾乎都要進行取捨，像 是我就是用價格還有空間換取通勤時間和較新的屋齡，而有些朋友則是反過來，我覺得每 個人的選擇都沒有對錯之分，只要確定自己能接受並妥協。 我們其實大多也不知道房價之後到底會漲還是會跌，但我們有自住需求，只要買起來不會 超過自身的負擔能力，所以就買了。 最後給還沒買房的人一些信心，小弟本人是專業追高韭菜，買過漲停版466.5的台積電、 160元以上的長榮，前陣子還買了一些美國公司債還在套牢，所以依我過往經驗我買房的 時間點很大機率就是近期高點，大家慢慢看房，過陣子可能就會有價格不錯的好房子囉。 也希望我分享的心得能對一些人有幫助，祝不管是看空看多的大家最終都能買到心儀的住 處。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 138.199.60.166 (新加坡) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1697861470.A.75F.html