Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態

預售屋最大的問題是. "建商拉價不夠快" 甚至如果有小建商"價格往回退"推案. 這樣就會有問題. 因為這是投資專屬. 所以我們討論都是投資. 投資比自住嚴苛很多. 就像,對投資客來講,今天講財富多少,一間買400賣500的房子,不代表你有500的財富. 因為你要扣成本,扣完你可能才450...XD 所以你只能算450萬!!!! (身為奸商,我們算錢都很保守...椪風又不能當飯吃) 一樣的道理. 你今天買預售屋1000萬,實際上還有交屋款,所以可能是1030萬. 這是基本成本. 你成屋賣的時候自己賣還好,如果透過仲介,就算他只抽你2%. 那你成本就是1050萬. 那本來你一坪買40萬,25坪. 實際上你的投資成本是多少?是42萬!!!!! 那你要賺錢,你賺50萬就好,所以你要賣多少?你要賣44萬. 而這時候,建商必須推案價已經上46萬以上. (買家很奇妙的心態就是,買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去..XD 它們只會直接拿單價來比) 不然人家幹嘛跟你買?? 而要是發生2016的狀況. 大建商推案28,市場冷盤,地價略跌. 2017的時候,小建商在旁邊推案26. 你預售屋....就哭哭了...XD 阿就算不是往回退. 大建商推案28. 他過兩年推案29. 你還是要哭哭.. 拉太少.你連成本都嘎不掉. 所以預售屋我都是大漲第一年玩. 那時候無敵狀態. 反正不動產反應遲鈍,漲也遲鈍. 他會漲很久+新屋拉價的時候價格飆升很誇張. 那我第一年進去,隨便買. 就像我白天鵝是走過路過沒有錯過... 看爽的心情進代銷公司,然後就莫名其妙簽了一張出門.... 既不是甚麼開賣VIP或是潛銷就訂. 甚至還是開賣了幾個月才去買. 阿還不是閉著眼睛買閉著眼睛轉掉賺錢. 因為後面建商拉價很快,所以怎樣買都無所謂. 但是如果你是2015買,那時候新案已經停滯. 你2016遇到小建商在那邊推便宜案. 你預售屋卡到交屋都賣不掉之外. 你交屋後可能半年內賣掉也賺不到錢. (畢竟那時候是成屋,仲介會跟你收3~4%..買家又要收1~2%,和其他各種成本. 所以你賣價會+8%up... 所以在大漲中後期買入預售屋風險很高. 就算放到成屋,還是很難賺. 因此投資預售屋. 你要抓漲價的時段. 這個要求比中期更嚴苛... 你一定要抓到在你持有期間有大漲波. 小漲緩漲都不要玩. 最大的問題是因為. 跟你競爭的人是建商. 並且你的產品是二手產品. 因此競爭之下,你本來就是極度弱勢者...你沒有價格優勢,你怎麼在商場立足? so..商場你永遠都要注意的東西叫做競爭. 所以這才是修羅場,商場才如戰場. 所有人都在這邊打群架...打贏的數鈔票. 打不贏,靠意識型態或是自我感覺良好....還是要餓肚子...XD 商場很現實,賣掉就拿錢,賣不掉你講再多都是假的. 而賺錢就是賺錢,沒賺錢你講再多你的房子多棒居民身價多高環境都好. 都是屁!!!!!!!!!!!!!!!! 所謂的保值就是"長期漲最多" 所謂的適合持有,就是"持有期間漲最多" 所以就是錢...你賺的多就是對,你沒賺到都是屁!!!! 北京上海好棒棒.... 可是你買2000萬,過了幾年不要說跌,你還在2000萬. 並且租金還比利息低.... 所以以不動產來講..甚麼國際大都,甚麼有錢人多少,甚麼資源多少... 好個屁....投資垃圾地區. 不如買屏東...顆顆... 賺錢就是賺錢. 錢賺到口袋才叫做成功的投資. 其他不要跟我喇五四三!!!! 我們奸商就是這麼現實. 喊口號我又不選舉...喊口號幹嘛..XD 反而...賺了錢,我才能再多買幾棟房子阿...顆顆.. 對喔,多買幾棟房子要幹嘛? 要賺更多錢啊... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.124.110 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686658301.A.2F1.html