Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們

夫妻雙方都七年級，夫英國人妻台灣人， 另一半小我一些就不平均了 XD 座標英國倫敦 2010 我到英國讀博，在一個不大的大學城小鎮 2013 家裡叫我買房，小鎮房子不貴，學生簽證也不能貸款， 全額買了三房house，開始房東人生。 一開始自住一房其餘兩房出租，瞬間達成財務自由 （存不下錢的情況但可打平日常開銷） 同年認識另一半，交往一年多結婚。 顯然這裡有人誤會，三房是指三個房間。 我自住一個房間另外兩個房間分租出去，不是一次買三間房 2015 結婚搬去倫敦跟另一半住，對方土生土長倫敦人， 他2010年就買兩房公寓自住，搬家後我的房子繼續出租。 2017 小孩出生我全職帶小孩也繼續收租， 倫敦兩房室內實坪14實在是不夠一家三口住開始看房。 2019買下同區段三房公寓自住。 頭期款來自先生的兩房倫敦公寓轉貸，原公寓出租每月是正現金流。 英國房貸好的地方在於出租房貸款是interest only，開槓桿神器。 貸款25年只需要繳利息，本金最後一次還完就行，但此種貸款僅限出租。 （2010-2019他的倫敦兩房漲幅100%，直接翻倍） 兩間房貸（自住本利合、出租只要付利息）扣掉倫敦兩房的租金（稅前） 根本和我們原來房貸差不多，一樣的支出同地段居住面積直接多50%， 頭期還不是用存的而是直接轉貸而來，當然要換房！ 2021 小孩開始上學，英國小學放學早又放假多， 每天三點放學還一年放假十八週，四個半月，正常工時太難配合。 和另一半討論決定我不找全職工作，投入房地產。 我拿我小鎮房子去貸款出來買下一間，這間我當初買在低點， 九年來也漲了80%。 2021當時利率又低，貸款市價的七成五下來每月房貸不到房租收入三成。 2020-2023 疫情期間搬家後開始出租倫敦兩房到現在不到三年租金已漲三成。 原因是疫情間租金本就降價低於疫情前，2022整年都在升息加上通膨， 又在內倫敦蛋黃區整個漲回來。 2022我看了整年的房，也看著利率一路飆漲， 中間改變目標從貸款改現金買。 出租房一般可貸75%，我可以買到蛋白區四房（那間四房適合做分租HMO)， 但不開槓桿就只能買倫敦蛋白區一房。 2023我買的一房終於交屋，我買房買出心得來也意外開啟副業推出 英國房產線上課～ 英國房產買下後要六個月才能轉貸，現在利息高我就先放著專心製造小孩去。 之後利率降了再轉貸拿現金出來買下一間， 目前另一半的倫敦兩房和自住三房也都還有增貸空間。 只要買對地方，房產持續增值， 每隔三五年就能重新操作一次。 不看房不裝修的日子就帶小孩陪小孩長大， 也可以反過來說不用忙小孩的時候再來看房買房裝修。 另外英國沒有第三間限貸成數的規定， 但個人買房出租太多間稅率太容易上40-45%還不能先扣貸款利息支出， 要規模化要走公司登記 （19%公司稅，分紅稅率級距8.75%, 33.75%, 39.35%其實也很高， 差別在公司可先扣貸款利息支出，個人不行）。 賣房資本利得稅也高，個人是18%-28%， 買房印花稅也很貴，整體來說適合長期持有不適合短進短出。 短進短出一定要用公司買，做整間翻修、 一間隔兩間、店面改自住這種情況 才有足夠利潤做短期。 這是一個讀博士變成包租婆的故事 另外從倫敦角度來看台北的房價跟租金投報率真的是完全不成比例。 倫敦已經算英國裡投報率低的地方了，但還是比台北好太多。 但房地產一直是在地化的市場，人在哪邊就把當地研究到透徹贏面才大， 不同國家甚至地區相比其實意義不大。 （那我還比 XD) 最後一點來房板的心得就是，ceca講的是對的，真的要聽啊！ 稅率、貸款當然各國法規不同、玩法不同， 但開槓桿的原理是一樣的，我自己當房東十年下來的體會也是這樣， 但他講得清楚又願意分享，真的難得！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 92.40.169.132 (英國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678985477.A.CAD.html