Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了

※ 引述《ntuwalker (潮爽的! )》之銘言： 這篇完全是沒搞清楚狀況, 因果錯置 先講一般物件 為什麼很多地方租金投報會跌到3%以下 那是因為考慮目前的貸款條件, 3%就很好賺了 我自己是做了20年的包租公 從月租房價比200~240倍時代, 做到現在4~500倍時代 為什麼租金房價比不斷提高？ 因為貸款條件在這20年有巨大改變 20年前的房貸條件, 利率是4%, 20年, 成數是7-8成, 但浮報情況嚴重 我那時候買一間1750萬, 借1400萬, 月租8萬元, 差不多是218倍或年報酬率5.4% 完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR大概是9%左右 https://i.imgur.com/5J9NVAI.png 10年前, 我原本是打算買內湖公寓, 當時選的原則就是報酬率4% 當時的房貸條件, 利率2%多, 20年, 成數8成, 已經很難浮報 年報酬率4%的話, 完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR差不多是8% https://i.imgur.com/LeZNsaP.png 在利率差不多降到谷底之後, 過了幾年, 30年貸款開始流行 這時候貸款條件大約是1.8%, 30年, 成數8成 年報酬率3%的話, 完全不考慮房價成長, 就能做到IRR 6% https://i.imgur.com/rUdhfoe.png 你說為什麼IRR一直掉？ 這三個時期, 一般人能接受的投報本來就不太一樣 20年前剛低利化的時候, 我可以保到4%預定利率的保險, 你現在能保到嗎? 不行, 現在只有2.4% 至於說學生隔套物件, 以20年前, 利率4%, 20年, 成數8成, 年報酬7%算 短期(六年)IRR是14% https://i.imgur.com/TByYN6U.png 現在來做, 利率1.8%, 30年, 成數8成, 年報酬5%, 就能做到IRR 14% https://i.imgur.com/nSTBIYX.png 所以為什麼租金報酬降？ 這就跟為什麼房價漲一樣 這二十年因為貸款條件跟收入變動 二十年前的貸款壓力, 跟二十年後翻兩倍的貸款負擔其實沒有差太多 租金也是一樣, 因為貸款條件變動 現在只要二十年前一半再多一點的報酬率, 整體報酬率就足夠吸引人購買 所以並不是以前包租公比較好賺 而是以前包租公成本也比較高, 所以需要比較高的報酬率, 才足夠吸引人購買 事實上, 一直是扣除成本後的報酬率在決定房屋價格 -- 願歲月靜好，現世安穩 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.134.102 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676689058.A.17A.html